Downtown Miami
Stand Oktober 2026 · Quelle: Miami MLS
4 condo projects here are currently selling off plan, at pre-completion pricing and on developer deposit schedules rather than a mortgage.
| Project | Developer | Units / Floors | Delivery | From |
|---|---|---|---|---|
| Delano Residences Miami | PMG (with Ennismore/Accor) | 421 / 90 | 2030-2031 | $725K suites / $1.46M 1BR |
| JEM Private Residences | Naftali Group | 274-278 / 65-67 | Q2-Q4 2027 | $600K |
| Okan Tower | Okan Group | 163 + 236 + 14 / 70-72 | 2027-2028 | $680K |
| Waldorf Astoria Residences Miami | PMG + Greybrook Realty Partners | 360 / 100 | 2029 | 1BR sold out; 2BR $3.3M |
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Downtown Miami ist das zentrale Geschäfts- und Verwaltungsviertel der Stadt – ein dichtes Raster aus Wohnhochhäusern, Büros und kulturellen Ankerpunkten direkt nördlich des Miami River und von Brickell. Es ist nicht einfach Brickell mit anderer Postleitzahl: Wenige Straßen weiter nördlich richtet sich der Wohnungsbestand eher an Investoren als an Selbstnutzer. Im Museum Park liegen das Pérez Art Museum Miami (PAMM) und das Frost Museum of Science an der Bucht; das Kaseya Center (Heimat der Miami Heat) und der Bayside Marketplace liegen am Wasser; und Miami Worldcenter, eines der größten innerstädtischen Bauprojekte des Landes, hat die nördlichen Blöcke mit neuen Wohntürmen, Einzelhandel und dem Brightline-Bahnhof MiamiCentral umgestaltet, der Fort Lauderdale, West Palm Beach und Orlando anbindet. Der kostenlose Metromover umrundet das gesamte Viertel.
Der Bestand in Downtown teilt sich klar in zwei Stufen. Zur neuen Luxus- und Worldcenter-Welle gehören Paramount Miami Worldcenter (2019), 1000 Museum (Zaha Hadids Wahrzeichen von 2019) und The Elser (2022). Der Boom von 2007–2009 schuf den Großteil des Viertels: 900 Biscayne Bay, Marquis Residences, Ten Museum Park, Marina Blue, 50 Biscayne und die Zwillingstürme Vizcayne, dazu Gebäude an der Bucht wie 1800 Club, Opera Tower und Quantum on the Bay am Übergang zu Edgewater. Diese Zweiteilung – neuer Worldcenter-Bestand gegenüber den Türmen der Zeit um 2008 – erklärt den Großteil der Unterschiede bei Ausstattung, Hausgeld und Rücklagenlage im Viertel.
Downtown ist Miamis am stärksten von Investoren und Vermietung geprägter Eigentumswohnungsmarkt. Ein großer Teil der Einheiten wurde zum Vermieten gekauft, viele über Kurzzeitprogramme, und mehrere neuere Gebäude wurden für flexible oder hotelähnliche Vermietung konzipiert – deshalb ist Downtown ein Kernmarkt für Investoren, die eine Einheit nach ihren Erträgen kalkulieren, und nicht nur für Selbstnutzer. Das Viertel zieht außerdem junge Berufstätige, Studierende rund um das Miami Dade College und die Kulturstätten sowie internationale Käufer an, die einen Neubau im Stadtkern wollen. Wenn Flexibilität bei der Kurzzeitvermietung wichtig ist, bietet Downtown mehr davon als fast jedes andere Viertel Miamis – die Regeln gelten aber gebäudespezifisch, prüfen Sie daher vor dem Kauf die Regelung der Eigentümergemeinschaft.
Die Altersspaltung in Downtown ist zugleich die Geschichte seines baulichen Risikos. Die Worldcenter-Türme und alles ab 2019 sind weit von Floridas Milestone-Inspektion (SB 4-D) entfernt, die bei Küstengebäuden nach 25 Jahren greift. Die dominierende Kohorte von 2007–2009 nähert sich ihrem ersten Inspektionsfenster oder befindet sich bereits darin, und mehrere dieser Eigentümergemeinschaften haben Structural Integrity Reserve Studies, Rücklagenfinanzierung und teils Sonderumlagen hinter sich – beim älteren Bestand aus der Zeit von Vizcayne und 50 Biscayne sollte ein Käufer gezielt die Rücklagenstudie und die Umlagenhistorie anfordern. Wie immer zeigen Ihnen das Estoppel und die Rücklagenstudie des konkreten Gebäudes, nicht das Viertel, was Sie tatsächlich kaufen.
Downtown ist der am besten angebundene Punkt Südfloridas: Der Metromover ist kostenlos und umrundet das Viertel, Metrorail und Brightline treffen sich an MiamiCentral, und der Hafen von Miami, die I-95 und die I-395 führen alle in den Kern. Der Miami International Airport liegt etwa zehn bis fünfzehn Minuten westlich. Brickell ist eine Metromover-Station südlich, Edgewater und der Arts District erstrecken sich nach Norden entlang der Bucht, und der MacArthur Causeway bringt Sie nach South Beach. Für Käufer ist Downtown das ertragsorientierte Gegenstück zu den umliegenden Vierteln, in dem man kein Auto braucht.
Aria on the Bay · Canvas · YotelPad Miami · Vizcayne South · 1800 Biscayne Plaza · Loft Downtown I · The Loft 2
In vielen Downtown-Gebäuden ja – und oft zu flexibleren Bedingungen als anderswo in Miami. Downtown ist der am stärksten von Vermietung geprägte Eigentumswohnungsmarkt der Stadt: Ein großer Teil der Einheiten wurde zum Vermieten gekauft, und mehrere Gebäude wurden für Kurzzeit- oder hotelähnliche Vermietungsprogramme konzipiert. Andere halten an einer Mindestmietdauer von 6 oder 12 Monaten fest. Da Mietregeln und die Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung von Gebäude zu Gebäude stark abweichen, prüfen Sie vor dem Kauf die Satzung der konkreten Eigentümergemeinschaft und die städtischen Regeln zur Kurzzeitvermietung. Jede Downtown-Gebäudeseite nennt die Mindestmietdauer und die Vermietungen pro Jahr, soweit wir sie verifiziert haben.
Die HOA-Gebühren in Downtown decken typischerweise Sicherheits- und Empfangspersonal, Pool- und Fitnessanlagen, die Versicherung der Gemeinschaftsflächen, Wasser und oft Basis-Kabel oder -Internet sowie Rücklagen ab. Neuere Worldcenter- und Luxustürme mit Concierge und umfangreicher Ausstattung haben höhere Gebühren als die älteren Gebäude aus der Zeit um 2008. Nach Surfside verlangt das Gesetz in Florida (SB 4-D) zudem, dass Eigentümergemeinschaften bauliche Rücklagen auf Basis einer Structural Integrity Reserve Study finanzieren, was die Gebühren besonders beim älteren Downtown-Bestand erhöht hat. Lesen Sie stets das Estoppel-Schreiben und die Rücklagenstudie, bevor Sie sich auf einen genannten Gebührenbetrag verlassen.
Die bekanntesten Gebäude in Downtown teilen sich nach Bauzeit. Zur neuen Luxus- und Worldcenter-Stufe gehören Paramount Miami Worldcenter, 1000 Museum und The Elser. Der Boom von 2007–2009 brachte 900 Biscayne Bay, Marquis Residences, Ten Museum Park, Marina Blue, 50 Biscayne und die Vizcayne-Türme hervor. Das passende Gebäude hängt davon ab, ob Sie den neuesten Bau und die beste Ausstattung, Flexibilität bei der Kurzzeitvermietung oder eine Wohnungslinie mit Blick auf die Biscayne Bay und den Hafen priorisieren.
Das hängt stark vom Baujahr des Gebäudes ab. Die Worldcenter-Türme und alles ab 2019 sind weit von Floridas Milestone-Inspektion (SB 4-D) entfernt, die bei Küstengebäuden nach 25 Jahren greift. Die große Kohorte von 2007–2009 nähert sich ihrem ersten Inspektionsfenster oder befindet sich bereits darin, und mehrere dieser Eigentümergemeinschaften haben Structural Integrity Reserve Studies abgeschlossen, Rücklagen finanziert oder Sonderumlagen erhoben. Beim älteren Bestand aus der Zeit von Vizcayne und 50 Biscayne sollte ein Käufer die Rücklagenstudie und die Umlagenhistorie des konkreten Gebäudes am genauesten prüfen.
Stand Juli 2026 war Downtown Miami ein deutlich käuferfreundlicher Eigentumswohnungsmarkt: rund 775 aktive Angebote, ein mittlerer Verkaufspreis nahe 505.000 $, etwa 22 Monate Angebotsreichweite und im Median 99 Tage am Markt, wobei die Verkaufspreise bei rund 95 % des Angebotspreises lagen (Miami MLS). Die Preise waren gegenüber den vorangegangenen sechs Monaten leicht gesunken, gegenüber dem Vorjahr aber deutlich gestiegen. Aktuelle Zahlen werden monatlich auf unserer Marktdatenseite für Downtown Miami aktualisiert.
Es ist derselbe Kaufprozess für Eigentumswohnungen, nur aus der Ferne abgewickelt. Käufer von außerhalb des Bundesstaates können per Remote Online Notarization und Vollmacht abschließen, ohne einzufliegen; internationale Käufer ergänzen die ITIN-Beantragung, die Finanzierung für ausländische Staatsangehörige und die FIRPTA-Planung beim Kauf für den späteren Verkauf. Downtown ist einer der am stärksten von Investoren gehandelten Teilmärkte Miamis, daher sind die meisten Maklerbüros und Eigentümergemeinschaften an Fernkäufer gewöhnt und auch daran, dass vermietete Renditeobjekte samt Mieter den Besitzer wechseln. Unsere Ratgeber für nichtansässige Käufer erläutern Finanzierung, Steuern und Abschluss Schritt für Schritt.
Weiterführend: Eigentumswohnung in Downtown Miami aus der Ferne verkaufen · Ratgeber für nichtansässige Käufer · Aktuelle Marktdaten Downtown Miami
Photo: Sexy Fish Miami
Photo: Rosa Sky
Photo: Crazy About You
Photo: CASA NEOS
Photo: CVI.CHE 105
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Photo: Konstantin
Photo: Alfonso “Fonso” Ayala
Photo: Komodo Miami
Photo: Pura Vida Miami
Data & photos from Google Maps
Der Arts and Entertainment District, kurz A + E District, ist ein lebendiges Viertel mit Schwerpunkt auf Kultur und Kreativität. Galerien, Bühnen und angesagte Boutiquen machen es zu einem Treffpunkt für Kunst und Veranstaltungen.
Aventura ist eine Vorstadt, bekannt für gehobenes Shopping, vor allem in der Aventura Mall. Die familienfreundliche Gemeinde bietet Wohnviertel, Parks und Lagen mit Blick aufs Wasser.
Bal Harbour ist eine luxuriöse Gemeinde direkt am Ozean, Inbegriff für exklusives Shopping und gehobene Resorts. Gepflegte Strände und eine elegante Atmosphäre ziehen alle an, die Luxus und Exklusivität suchen.
Brickell ist Miamis Finanzviertel – moderne Hochhäuser, gehobene Eigentumswohnungen und eine lebendige Großstadtatmosphäre. Beliebt bei jungen Berufstätigen, mit einem dynamischen Nachtleben.
Über eine Brücke mit Brickell verbunden, ist Brickell Key eine exklusive Insel mit ruhigem Wohnen am Wasser. Bewohner genießen den Panoramablick auf die Biscayne Bay und haben das Angebot des Festlands direkt vor der Tür.
Coconut Grove ist ein historisches, künstlerisch geprägtes Viertel mit üppigem Grün, vielfältigen Läden und lebhafter Gastronomie. Entspannt und kreativ – beliebt bei Einheimischen wie Besuchern.
Coral Gables ist eine elegante Wohnstadt, bekannt für mediterrane Architektur, Alleen und gehobene Geschäfte und Restaurants an der Miracle Mile. Hier liegen die University of Miami und das berühmte Biltmore Hotel.
Der Design District ist ein angesagtes Viertel mit moderner Architektur, Luxusboutiquen und Galerien für zeitgenössische Kunst – ein Zentrum für alle, die Design und aktuelle Mode lieben.
Downtown Miami ist das belebte Geschäftszentrum der Stadt – Bürotürme, Wohngebäude und Kultur. Hier liegen Wahrzeichen wie der Bayfront Park, das Kaseya Center und das Adrienne Arsht Center for the Performing Arts.
Edgewater ist ein Viertel am Wasser mit herrlichem Blick auf die Biscayne Bay – bekannt für Wohnhochhäuser, Parks und die Nähe zur Kunst- und Kulturszene von Wynwood und Midtown Miami.
Fisher Island, nur per Fähre oder eigenem Boot erreichbar, ist eine exklusive Enklave mit Luxusresidenzen, privatem Club und schönen Stränden – eine der wohlhabendsten Postleitzahlen der USA.
Key Biscayne ist eine Trauminsel südlich von Miami – bekannt für schöne Strände, viel Freizeit im Freien und den berühmten Leuchtturm von Cape Florida. Das Leben hier ist entspannt und tropisch.
Miami Beach ist weltbekannt für sein Nachtleben, seine Strände und die Art-déco-Architektur in South Beach – ein Anziehungspunkt für Touristen, Prominente und Einheimische.
Midtown Miami ist ein angesagtes, schnell wachsendes Viertel mit einer Mischung aus Wohnen und Gewerbe. Shopping, Restaurants und eine lebendige Kunstszene machen es bei jungen Berufstätigen beliebt.
North Bay Village besteht aus mehreren Inseln in der Biscayne Bay – Wohnen am Wasser mit herrlichem Blick auf die Skyline von Miami. Eine Wohngemeinde mit Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Park West liegt westlich von Downtown Miami und ist bekannt für sein Unterhaltungsangebot mit Clubs, Bars und Livemusik – ein lebhaftes Viertel mit Wohn- und Gewerbebauten.
South Beach, kurz SoBe, ist das lebendige Herz von Miami Beach. Berühmt für seine Strände, die pastellfarbenen Art-déco-Bauten am Ocean Drive und sein Nachtleben – ein Ziel von Weltrang.
South of Fifth, kurz SoFi, ist ein schickes, gehobenes Viertel an der Südspitze von Miami Beach – luxuriöses Wohnen am Wasser, Spitzengastronomie und eine ruhigere Atmosphäre als im belebten South Beach.
Sunny Isles Beach liegt auf einer Barriereinsel und ist bekannt für die modernen Wohnhochhäuser entlang des Strandes. Wohnen mit Resort-Charakter, schnell in Miami und in Fort Lauderdale.
Surfside ist ein kleiner, familienfreundlicher Küstenort mit gepflegten Stränden und ruhigen Wohnvierteln – eine charmante Gemeinde für entspanntes Leben am Meer.
Die Venetian Islands sind eine Kette künstlicher Inseln in der Biscayne Bay – exklusives Wohnen am Wasser mit herrlichem Blick auf die Skyline von Miami. Jede Insel hat ihren eigenen Charakter; verbunden sind sie durch Brücken.
Wynwood ist ein kreatives, buntes Viertel, bekannt für farbenfrohe Wandbilder, Galerien und Szene-Flair. In umgebauten Lagerhallen finden sich Galerien, Ateliers und angesagte Cafés.
High Pines ist ein Wohnviertel im gemeindefreien Gebiet von Miami-Dade, begrenzt von Coral Gables, South Miami und dem Viertel Ponce Davis. Die gute Lage und kurze Wege machen es zu einer der gefragtesten Adressen der Gegend.
Morningside ist ein historisches Viertel in Miamis Upper East Side, überwiegend mit Einfamilienhäusern. Hier liegt auch der Morningside Park direkt an der Biscayne Bay.