Photo: NARBONA Key Biscayne
Key Biscayne
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Key Biscayne ist ein Ort auf einer Barriereinsel, erreichbar über den Rickenbacker Causeway von Brickell aus, eingerahmt vom Crandon Park im Norden und dem Bill Baggs Cape Florida State Park im Süden. Es ist eine ruhige, wohlhabende, familienorientierte Gemeinde mit Stränden, Parks, Tennis und einem kleinen Ortskern, bewusst gelassen und niedrig bebaut im Vergleich zum Festland. Der Eigentumswohnungsmarkt der Insel konzentriert sich auf eine Handvoll etablierter Anlagen am Ozean und an der Bucht und zieht Käufer an, die Inselleben, sehr gute Schulen und Freizeit im Freien suchen – nur Minuten von Downtown entfernt und doch eine eigene Welt.
Die Eigentumswohnungen auf Key Biscayne konzentrieren sich auf wenige etablierte Anlagen. Das Oceana am Ozean und die Grand Bay Residences bilden das neuere Luxussegment, während die Anlage Ocean Club (Ocean Tower und die Club Towers) und die Commodore Club-Gebäude die etablierte Ozeanfront prägen. Die Anlage Key Colony – Emerald Bay, Oceansound und Tidemark – sowie die Towers of Key Biscayne, Casa del Mar und Mar Azul runden einen Markt ab, der von bewachten, gut ausgestatteten Inselanlagen statt von einzelnen Türmen geprägt ist.
Key Biscayne zieht Familien, Berufstätige und eine bedeutende internationale Gemeinschaft an – besonders aus Lateinamerika –, die eine sichere, ruhige Insel mit sehr guten Schulen, Stränden und Freizeit im Freien nahe der Stadt suchen. Der Käuferkreis ist überwiegend von Selbstnutzern und langfristigen Bewohnern geprägt; die bewachten Anlagen der Insel bevorzugen einen Wohncharakter, und die Mietregeln können eher restriktiv sein. Es ist die Wahl für Käufer, denen Privatsphäre auf der Insel, Platz und Lebensqualität wichtiger sind als eine fußläufige urbane Adresse oder ein Hochhaus am Strand.
Die Eigentumswohnungsanlagen auf Key Biscayne stammen aus der Zeit von Anfang der 1970er- bis in die 2010er-Jahre, und da die Insel an der Küste liegt, unterliegen sie Floridas Milestone-Bauwerksinspektion (SB 4-D) bereits nach 25 Jahren – der früheren Frist für Küstengebäude. Die älteren Anlagen der Insel aus den 1970er-Jahren haben diesen ersten Inspektionszeitpunkt längst überschritten; ihre Rücklagenstudien, baulichen Befunde und Umlagenhistorie sind daher die zentrale Frage der Due Diligence. Die neueren Gebäude am Ozean haben noch Jahre Zeit. Das Gesetz nach Surfside verlangt zudem finanzierte bauliche Rücklagen auf Basis einer Structural Integrity Reserve Study. Fordern Sie Rücklagenstudie und Estoppel für das konkrete Gebäude an.
Key Biscayne ist nur über den Rickenbacker Causeway von Brickell aus erreichbar, der auf dem Weg zur Insel am Crandon Park und an den Stränden vorbeiführt; Brickell und Downtown sind rund zehn bis fünfzehn Minuten entfernt, der Miami International Airport etwa fünfundzwanzig. Die Insel selbst ist kompakt und fahrradfreundlich, mit Ortskern, Stränden und Parks im Mittelpunkt. Für Käufer bedeutet Key Biscayne: bewachtes Inselleben, Schulen und Freizeit im Tausch gegen die fußläufige urbane Dichte direkt auf der anderen Seite des Causeways.
Ocean Tower Two · Club Tower Two · Club Tower Three · Commodore Club South · Commodore Club West · Oceansound at Key Colony · Tidemark at Key Colony · Mar Azul
Das hängt vom Gebäude ab, und Key Biscayne ist von Wohnen und Selbstnutzern geprägt. Viele bewachte Anlagen der Insel bevorzugen längere Mindestmietdauern und begrenzen die Vermietungen pro Jahr, um ihren ruhigen Charakter zu erhalten; die Vermietung kann daher eher restriktiv sein, einige Gebäude sind flexibler. Prüfen Sie die Satzung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft vor dem Kauf. Jede Gebäudeseite zu Key Biscayne auf dieser Website nennt die Mindestmietdauer und die Vermietungen pro Jahr, soweit wir sie geprüft haben.
Die Gebühren auf Key Biscayne spiegeln die gut ausgestatteten, bewachten Anlagen der Insel wider: Sicherheit und bewachter Zugang, Pool, Strand-, Tennis- und Fitnesseinrichtungen, Versicherung der Gemeinschaftsflächen, Wasser und Rücklagen, wobei die Full-Service-Anlagen am Ozean die höchsten Gebühren haben. Nach Surfside verlangt das Gesetz in Florida (SB 4-D) zudem, dass Eigentümergemeinschaften bauliche Rücklagen auf Basis einer Structural Integrity Reserve Study finanzieren, was besonders auf den älteren Anlagen der Insel lastet. Lesen Sie stets das Estoppel-Schreiben und die Rücklagenstudie, bevor Sie sich auf einen genannten Gebührenbetrag verlassen.
Zum neueren Luxussegment gehören das Oceana am Ozean und die Grand Bay Residences. Zu den etablierten Anlagen am Ozean zählen der Ocean Club (Ocean Tower und die Club Towers) und der Commodore Club, während die Anlage Key Colony (Emerald Bay, Oceansound und Tidemark) und Gebäude wie die Towers of Key Biscayne, Casa del Mar und Mar Azul den Rest bilden. Die richtige Wahl hängt davon ab, ob Sie eine neuere Residenz am Ozean oder eine etablierte bewachte Anlage wollen.
Bei den älteren Anlagen oft ja. Key Biscayne liegt an der Küste, daher unterliegen seine Eigentumswohnungen Floridas Milestone-Inspektion (SB 4-D) bereits nach 25 Jahren, früher als die Frist im Landesinneren. Die Anlagen der Insel aus den 1970er-Jahren haben diesen ersten Inspektionszeitpunkt längst überschritten, und ihre Rücklagenstudien und etwaige Umlagen sind die zentrale Frage der Due Diligence; die neueren Gebäude am Ozean haben noch Jahre Zeit. Fordern Sie Rücklagenstudie und Estoppel für das konkrete Gebäude an.
Key Biscayne ist ein Inselmarkt mit begrenztem Angebot, geprägt von einer Handvoll etablierter Anlagen und einigen neueren Residenzen am Ozean; die Preise bilden sich daher Gebäude für Gebäude und Anlage für Anlage statt nach einem einzigen Viertels-Median. Aktuelle Angebotspreise finden Sie in den Angeboten für Key Biscayne auf den Seiten „Zum Verkauf“ und „Zur Miete“; das Vermietungs- und HOA-Profil steht auf jeder Gebäudeseite. Einen erfundenen Median für die Insel veröffentlichen wir nicht; die ehrliche Einschätzung erfolgt Gebäude für Gebäude.
Es ist derselbe Kaufprozess für Eigentumswohnungen, nur aus der Ferne abgewickelt. Käufer von außerhalb des Bundesstaates können per Remote Online Notarization und Vollmacht abschließen, ohne einzufliegen; internationale Käufer ergänzen die ITIN-Beantragung, die Finanzierung für ausländische Staatsangehörige und die FIRPTA-Planung beim Kauf für den späteren Verkauf. Key Biscayne hat eine große internationale, besonders lateinamerikanische Gemeinschaft; die Eigentümergemeinschaften hier sind daher an nichtansässige Käufer gewöhnt. Unsere Ratgeber für nichtansässige Käufer erläutern Finanzierung, Steuern und Abschluss Schritt für Schritt.
Weiterführend: Ratgeber für nichtansässige Käufer
Benachbarte Viertel: Brickell Key · Coconut Grove · Brickell
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Photo: Milanezza Key Biscayne
Photo: NAHUEN Gourmet Market
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Photo: La Boulangerie Boul'Mich
Photo: MESTIZO Restaurant Latin Cuisine & Coffee
600 Crandon Blvd Apt 130, Key Biscayne, FL 33149, USA
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Photo: Carlos Mendoza
Photo: COSTA MED BISTRO
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Der Arts and Entertainment District, kurz A + E District, ist ein lebendiges Viertel mit Schwerpunkt auf Kultur und Kreativität. Galerien, Bühnen und angesagte Boutiquen machen es zu einem Treffpunkt für Kunst und Veranstaltungen.
Aventura ist eine Vorstadt, bekannt für gehobenes Shopping, vor allem in der Aventura Mall. Die familienfreundliche Gemeinde bietet Wohnviertel, Parks und Lagen mit Blick aufs Wasser.
Bal Harbour ist eine luxuriöse Gemeinde direkt am Ozean, Inbegriff für exklusives Shopping und gehobene Resorts. Gepflegte Strände und eine elegante Atmosphäre ziehen alle an, die Luxus und Exklusivität suchen.
Brickell ist Miamis Finanzviertel – moderne Hochhäuser, gehobene Eigentumswohnungen und eine lebendige Großstadtatmosphäre. Beliebt bei jungen Berufstätigen, mit einem dynamischen Nachtleben.
Über eine Brücke mit Brickell verbunden, ist Brickell Key eine exklusive Insel mit ruhigem Wohnen am Wasser. Bewohner genießen den Panoramablick auf die Biscayne Bay und haben das Angebot des Festlands direkt vor der Tür.
Coconut Grove ist ein historisches, künstlerisch geprägtes Viertel mit üppigem Grün, vielfältigen Läden und lebhafter Gastronomie. Entspannt und kreativ – beliebt bei Einheimischen wie Besuchern.
Coral Gables ist eine elegante Wohnstadt, bekannt für mediterrane Architektur, Alleen und gehobene Geschäfte und Restaurants an der Miracle Mile. Hier liegen die University of Miami und das berühmte Biltmore Hotel.
Der Design District ist ein angesagtes Viertel mit moderner Architektur, Luxusboutiquen und Galerien für zeitgenössische Kunst – ein Zentrum für alle, die Design und aktuelle Mode lieben.
Downtown Miami ist das belebte Geschäftszentrum der Stadt – Bürotürme, Wohngebäude und Kultur. Hier liegen Wahrzeichen wie der Bayfront Park, das Kaseya Center und das Adrienne Arsht Center for the Performing Arts.
Edgewater ist ein Viertel am Wasser mit herrlichem Blick auf die Biscayne Bay – bekannt für Wohnhochhäuser, Parks und die Nähe zur Kunst- und Kulturszene von Wynwood und Midtown Miami.
Fisher Island, nur per Fähre oder eigenem Boot erreichbar, ist eine exklusive Enklave mit Luxusresidenzen, privatem Club und schönen Stränden – eine der wohlhabendsten Postleitzahlen der USA.
Key Biscayne ist eine Trauminsel südlich von Miami – bekannt für schöne Strände, viel Freizeit im Freien und den berühmten Leuchtturm von Cape Florida. Das Leben hier ist entspannt und tropisch.
Miami Beach ist weltbekannt für sein Nachtleben, seine Strände und die Art-déco-Architektur in South Beach – ein Anziehungspunkt für Touristen, Prominente und Einheimische.
Midtown Miami ist ein angesagtes, schnell wachsendes Viertel mit einer Mischung aus Wohnen und Gewerbe. Shopping, Restaurants und eine lebendige Kunstszene machen es bei jungen Berufstätigen beliebt.
North Bay Village besteht aus mehreren Inseln in der Biscayne Bay – Wohnen am Wasser mit herrlichem Blick auf die Skyline von Miami. Eine Wohngemeinde mit Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Park West liegt westlich von Downtown Miami und ist bekannt für sein Unterhaltungsangebot mit Clubs, Bars und Livemusik – ein lebhaftes Viertel mit Wohn- und Gewerbebauten.
South Beach, kurz SoBe, ist das lebendige Herz von Miami Beach. Berühmt für seine Strände, die pastellfarbenen Art-déco-Bauten am Ocean Drive und sein Nachtleben – ein Ziel von Weltrang.
South of Fifth, kurz SoFi, ist ein schickes, gehobenes Viertel an der Südspitze von Miami Beach – luxuriöses Wohnen am Wasser, Spitzengastronomie und eine ruhigere Atmosphäre als im belebten South Beach.
Sunny Isles Beach liegt auf einer Barriereinsel und ist bekannt für die modernen Wohnhochhäuser entlang des Strandes. Wohnen mit Resort-Charakter, schnell in Miami und in Fort Lauderdale.
Surfside ist ein kleiner, familienfreundlicher Küstenort mit gepflegten Stränden und ruhigen Wohnvierteln – eine charmante Gemeinde für entspanntes Leben am Meer.
Die Venetian Islands sind eine Kette künstlicher Inseln in der Biscayne Bay – exklusives Wohnen am Wasser mit herrlichem Blick auf die Skyline von Miami. Jede Insel hat ihren eigenen Charakter; verbunden sind sie durch Brücken.
Wynwood ist ein kreatives, buntes Viertel, bekannt für farbenfrohe Wandbilder, Galerien und Szene-Flair. In umgebauten Lagerhallen finden sich Galerien, Ateliers und angesagte Cafés.
High Pines ist ein Wohnviertel im gemeindefreien Gebiet von Miami-Dade, begrenzt von Coral Gables, South Miami und dem Viertel Ponce Davis. Die gute Lage und kurze Wege machen es zu einer der gefragtesten Adressen der Gegend.
Morningside ist ein historisches Viertel in Miamis Upper East Side, überwiegend mit Einfamilienhäusern. Hier liegt auch der Morningside Park direkt an der Biscayne Bay.