Tipps zum Immobilienkauf in Florida – Vom Angebot zum Kaufabschluss
Sie haben die perfekte Immobilie gefunden, besichtigt und sind bereit diese zu kaufen. Was nun?
Der nächste Schritt ist die Preisverhandlung, welche in schriftlicher Form auf einem Vertragsformular erfolgt. Dieser Schritt wird hier als „Angebot“ (Offer) bezeichnet.
Der Kaufvertrag wird in Florida nicht von einem Notar / Rechtsanwalt aufgesetzt, sondern ist in der Regel ein vorgedrucktes Formular, welches Ihnen Ihr Makler zur Verfügung stellt, bzw. für sie oder mit Ihnen zusammen ausfüllt.
In dieses Formular werden nur die Eckdaten (Adresse, Kaufpreis, etc.) Ihrer Wunschimmobilie eingetragen.
Bitte bedenken sie, dass im Falle eines akzeptierten Angebotes die im Vertrag festgehaltene Anzahlung (das sogenannte „deposit“ oder „escrow deposit“ fällig ist. Dieses wird auf ein Treuhandkonto („escrow account“) eingezahlt und wird beim Kaufabschluss auf den Kaufpreis angerechnet.
Dieser Kaufvertrag wir dann unterschrieben und von Ihrem Makler an den Makler des Verkäufers weitergeleitet.
Die Preisverhandlungen finden von Makler zu Makler statt, wobei natürlich beide Makler ständig in Kontakt mit Ihren Kunden (Käufer und Verkäufer) sind und deren Instruktionen ausführen. Natürlich steht Ihnen Ihr Makler bei der Preisverhandlung beratend zur Seite.
Apropos Preisverhandlung… Das Thema „Preis“ ist eine separate Erklärung Wert. Wichtig ist für Sie die folgende Tatsache:
TIPP #4: Alle Immobilienpreise sind grundsätzlich verhandelbar!
Wie flexibel der Verkäufer bei der Preisverhandlung ist, hängt stark von der derzeitigen Marktlage (Käufer- oder Verkäufermarkt) und der individuellen Situation des Verkäufers ab. Ihr Makler kann Ihnen allerdings statistische Werte geben, die Ihnen dabei helfen, zu bestimmen, wieviel Verhandlungsspielraum ortsüblich ist.
Der Marktwert jeder Immobilie ist in Florida im Vergleich zu Deutschland sehr transparent and jeder kompetente Makler sollte in der Lage sein Ihnen einen realistischen Marktwert zu nennen.
Der Wert ist deshalb transparent, weil man die historischen Kaufpreise jeder Immobilie offen einsehen kann. Der derzeitige Marktwert wird durch die Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in gleicher Lage in der letzten 3-6 Monaten (sogenannte „comparable sales“ im Fachjargon auch „comps“ genannt) bestimmt.
D.h. wenn Sie ein 3 bedroom /2 bathroom (3bd/2ba) Haus mit 2000 sqft in einer bestimmten Gegend kaufen möchten und in den letzten 3 Monaten 5 ähnliche Häuser in der gleichen Gegend für $480.000-520.000 verkauft wurden, ist das Haus, an dem Sie Interesse haben, auch $480.000-520.000 Wert. Natürlich gibt es gewisse Ausnahmen, z. B., wenn sich die Ausstattung Ihres Wunschobjektes bedeutend von der Ausstattung der anderen Objekte unterscheidet. Z. B. Comps hatten alle keine Pools, Ihr Wunschobjekt jedoch hat einen. In dem Fall würde man den Preis hochrechen und z. B. $25.000 für einen Pool addieren, was einen Marktwert von $505.000-$545.000 ergäbe.
Diese Transparenz hat den großen Vorteil, dass das Risiko einen zu hohen Preis für Ihre Wunschimmobilie zu bezahlen, sehr gering ist. Allerdings hat Sie auch den Nachteil, dass der Verkäufer und sein Makler den Wert ebenfalls kennen weshalb Sie auch nicht erwarten können, eine Immobilie deutlich unter Marktwert zu ersteigern.
Eine Ausnahme sind sogenannte „distressed“ oder „fire sales“, die aber in der Regel nur in extrem käuferfreundlichen Wirtschaftszyklen zu finden sind. In einem ausgeglichen oder verkäuferfreundlichen Marktzyklus werden selbst Immobilien, die im Bankbesitz sind („foreclosures“), zum Marktwert verkauft
DAS ANGEBOT / DIE PREISVERHANDLUNG
Nach Ermittlung des Markwertes und Absprache Ihrer Zielvorgaben wird Ihr Makler das erste Angebot („Offer“) in Form eines Kaufvertrages erstellen und dieses an den Makler des Verkäufers weiterleiten.
Der Makler des Verkäufers bespricht dieses dann mit dem Verkäufer und Sie bekommen in der Regel innerhalb von 24-48h die Antwort des Verkäufers.
Es gibt 3 Mögliche Antworten:
- „Ja“. Das ist der Idealfall, d.h. der Verkäufer akzeptiert Ihr Angebot ohne Widerspruch)
- „Nein“, d.h. der Verkäufer lehnt ihr Angebot ab und hat kein Interesse weiter zu verhandeln. Das ist sehr ungewöhnlich und kommt eigentlich nur vor, wenn Ihr Angebot so niedrig war, dass sich der Verkäufer beleidigt fühlt. Selbst dann versuche ich immer den Verkäufer wenigstens zu einem Gegenangebot (siehe C) zu motivieren.
- „Ja, aber….“. Das ist die häufigste Variante. Der Verkäufer antwortet mit einem Gegenangebot, d.h. er stimmt Ihren Konditionen nicht 100% zu. Meist geht es hier um Preisverhandlungen. Es kann aber auch sein, dass der Preis akzeptiert wurde, dafür aber andere Punkte wie z. B. das Datum des Verkaufsabschlusses nachverhandelt werden.
Nachdem Sie sich mit dem Verkäufer in allen Punkten einig geworden sind und dies auch schriftlich festgehalten wurde, haben Sie einen rechtskräftigen Kaufvertrag (mündliche Vereinbarungen sind beim Immobilienkauf in Florida nicht rechtskräftig).
Die Details des Kaufvertrages erkläre ich Ihnen im nächsten Abschnitt.
DAS ANGEBOT / DER KAUFVERTRAG
Wie schon erwähnt, wird das Angebot in Form eines schriftlichen Kaufvertrages erstellt. Dieser besteht aus einem vorgedruckten Formular, dass Sie von Ihrem Makler bekommen bzw. mit Ihrem Makler zusammen ausfüllen.
Der Vertrag beinhaltet alle zum Kauf / Verkauf wichtigen Stichpunkte, wie z. B.:
Adresse des Wunschobjektes
Kaufpreis der Immobilie
Höhe der Anzahlung
Finanzierungsdetails (wird finanziert oder „bar“ bezahlt)
Vertragsabschlussdatum
Wer bezahlt welche Kosten
Inspektionsfrist
Schadensrisiko
Etc.
Die meisten Punkte hier sind einfach zu verstehen. Es gibt allderingsein paar wichtige Punkte, die man beachten sollte.
Anzahlung:
Die Höhe der Anzahlung ist verhandelbar, allerdings sollte diese hoch genug sein, dass der Verkäufer Ihr Angebot ernst nimmt. Es gibt keine festgelegte Summe, aber grundsätzlich gilt: je höher der Kaufpreis, desto höher die Anzahlung, man sollte aber von mindestens $5000 ausgehen.
In jedem Vertrag sind verschiedene Klauseln eingebaut, die es Ihnen erlauben, ohne Verlust der Anzahlung vom Vertrag zurückzutreten.
Eine der Klauseln ist z. B. die Inspektionsfrist, d.h. wenn Sie eine 10 tägige Inspektionsfrist vereinbart haben, können Sie innerhalb dieser 10 Tage vom Vertrag zurücktreten, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es ein Rücktrittsrecht, das vom Gesetzgeber geregelt ist, egal was im Vertrag steht.
Dieses besagt, dass Sie 3 Tage Zeit haben, die Condo documents (Declaration of Condominium sowie die Finanzen des Gebäudes) zu studieren, d.h. Sie haben 3 Tage ab erhalt dieser Dokumente, in denen Sie ohne jegliche Erklärung und ohne jegliches Risiko zurücktreten können.
Bei Neubauten erhöht sich diese Frist sogar auf 15 Tage.
VORSICHT: Beim Kauf eines Einfamilienhauses gilt diese Regel leider nicht!
Sobald alle vertraglich festgelegten Fristen abgelaufen sind, können Sie nicht mehr vom Vertrag zurücktreten, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren.
Solange Sie ernsthaftes Interesse an der Immobilie haben, für die Sie ein Angebot abgeben, ist dies in der Praxis kein Problem. Manche Käufer/ Makler geben jedoch gleichzeitig mehrere Angebote ab, mit dem Plan sich am Schluss das Beste herauszusuchen. In dem Fall ist es wichtig, dass Sie sichergehen, dass die Verträge einen „Ausweg“ für Sie bereithalten, damit Sie nicht das Risiko eingehen, ihre Anzahlung(en) zu verlieren.
TIPP #5: Jeder Vertrag hat sogenannte „contingencies“, d.h. Klauseln, die es Ihnen erlauben von dem Vertrag zurückzutreten, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren. Contingencies sind zeitlich begrenzt (z.B. 10 Tage nach Vertragsunterzeichnung, 3 Tage nach Erhalt der Dokumente, etc.). Lassen Sie sich von Ihrem Makler erklären welche „contingencies“ Ihr Vertrag beinhaltet und wann deren Fristen ablaufen, um ungewollte Überraschungen zu vermeiden.
DER KAUFABSCHLUSS
Der Abschluss findet in Florida nicht bei einem Notar, sondern bei einer sogenannten „Title Company“ statt.
Übrigens ist es in Florida nicht notwendig einen Anwalt zu involvieren, allerdings gibt es viele Details des Immobilienkaufes, bei denen ein Rat eines Anwalts hilfreich wäre.
Ein Beispiel ist, wie Sie die Frage des Besitzrechtes regeln möchten. Soll die Immobilie auf Ihren Namen registriert werden oder im Namen einer LLC oder eines Trustes. Oder möchten Sie z. B. einen Lebensgefährten oder ein Kind mit ins Grundbuch eintragen lassen.
All dies hat haftungsrechtliche und steuerliche Auswirkungen und kann sich ebenfalls im Falle eines Nachlassverfahrens positiv oder negativ auswirken.
Die Details des Besitzrechtes sind zu komplex, um diese hier zu erklären und überschreiten außerdem meinen Kompetenzbereich. Wenn Sie hierzu konkrete Fragen haben, kann ich Ihnen gerne einen kompetenten Anwalt empfehlen, der Ihnen alle Fragen zu diesem Thema beantworten kann.
An jeder Transaktion sind Außer dem Käufer und Verkäufer auch noch einige Serviceanbieter beteiligt. Anbei eine Liste möglicher Services, die zur Abwicklung eines Immobilienkaufes notwendig (oder ratsam) sind.
Makler A (vertritt den Käufer)
Makler B (vertritt den Verkäufer, in seltenen Fällen können sowohl Käufer als auch Verkäufer vom gleichen Makler betreut werden)
Finanzdienstleister z. B. Bank oder Kreditmakler
Title Company
Rechtsanwalt (nicht zwingend notwendig, aber manchmal ratsam)
Inspektor (nicht zwingend notwendig, aber immer ratsam)
Survey Company (bei Einfamilienhäusern)
Finanzdienstleister z. B. Bank oder Kreditmakler
Versicherungsmakler
TIPP #6: Ein etablierter Makler hat Kontakte zu allen notwendigen Serviceanbietern und kann Ihnen zuverlässige Anbieter (Title Company, Inspektor, Finanzdienstleister) empfehlen. Außerdem ist es manchmal empfehlenswert, sich mehrere Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen (insbesondere bei Finanzdienstleistern und Versicherungsmaklern).
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