Tipps zum Immobilienkauf in Florida – Vom Angebot zum Kaufabschluss

Sie haben die perfekte Immobilie gefunden, besichtigt und sind bereit, diese zu kaufen. War Nonne?

Der nächste Schritt ist die Preisverhandlung, welche in schriftlicher Form auf einem Vertragsformular erfolgt. Dieser Schritt wird hier als „Angebot“ bezeichnet.

Der Kaufvertrag wird in Florida nicht von einem Notar / Rechtsanwalt aufgesetzt, sondern ist in der Regel ein vorgedrucktes Formular, welches Ihnen Ihrem Makler zur Verfügung stellt, bzw. für sie oder mit Ihnen zusammen ausgefüllt.

In diesem Formular werden nur die Eckdaten (Adresse, Kaufpreis, etc.) Ihrer Wunschimmobilie eingetragen.

Bitte beachten Sie, dass im Falle eines akzeptierten Angebots die im Vertrag festgehaltene Anzahlung (das sogenannte „deposit“ oder „escrow Deposit“ fällig ist. Diese wird auf ein Treuhandkonto („escrow account“) eingezahlt und wird beim Kaufabschluss auf den Kaufpreis angerechnet.

Diesen Kaufvertrag haben wir dann unterschrieben und von Ihrem Makler an den Makler des Verkäufers weitergeleitet.

Die Preisverhandlungen finden von Makler zu Makler statt, wobei natürlich beide Makler ständig in Kontakt mit Ihren Kunden (Käufer und Verkäufer) sind und deren Anweisungen ausführen. Selbstverständlich steht Ihnen Ihr Makler bei der Preisverhandlung beratend zur Seite.

Apropos Preisverhandlung… Das Thema „Preis“ ist eine separate Erklärung Wert. Wichtig ist für Sie die folgende Tatsache:

TIPP #4: Alle Immobilienpreise sind grundsätzlich handelbar!

Wie flexibel der Verkäufer bei der Preisverhandlung ist, hängt stark von der herkömmlichen Marktlage (Käufer- oder Verkäufermarkt) und der individuellen Situation des Verkäufers ab. Ihr Makler kann Ihnen jedoch statistische Werte geben, die Ihnen dabei helfen, zu bestimmen, wieviel Verhandlungsspielraum ortsüblich ist.

Der Marktwert jeder Immobilie ist in Florida im Vergleich zu Deutschland sehr transparent und jeder kompetente Makler sollte in der Lage sein, Ihnen einen realistischen Marktwert zu nennen.

Der Wert ist deshalb transparent, weil man die historischen Kaufpreise jeder Immobilie offen einsehen kann. Der aktuelle Marktwert wird durch die Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in gleicher Lage in den letzten 3-6 Monaten (sogenannte „comparable sales“ im Fachjargon auch „comps“ genannt) bestimmt.

Dh wenn Sie ein 3 Schlafzimmer /2 Badezimmer (3BD/2BA) Haus mit 2000 sqft in einer bestimmten Gegend kaufen möchten und in den letzten 3 Monaten 5 ähnliche Häuser in der gleichen Gegend für $480.000-520.000 verkauft wurden, ist das Haus, an dem Sie Interesse haben, auch $480.000-520.000 Wert. Natürlich gibt es gewisse Ausnahmen, z. B., wenn sich die Ausstattung Ihres Wunschobjektes von der Ausstattung der anderen Objekte unterscheidet. ZB Comps hatte alle keine Pools, Ihr Wunschobjekt jedoch hat einen. In dem Fall würde man den Preis hochrechen und z. B. $25.000 für einen Pool addieren, wurde ein Marktwert von $505.000-$545.000 ergäbe.

Diese Transparenz hat den großen Vorteil, dass das Risiko einen zu hohen Preis für Ihre Wunschimmobilie zu zahlen, sehr gering ist. Sie haben jedoch auch den Nachteil, dass der Verkäufer und sein Makler den Wert ebenfalls kennen, weshalb Sie auch nicht erwarten können, eine Immobilie deutlich unter Marktwert zu ersteigern.

Eine Ausnahme sind sogenannte „distressed“ oder „fire sales“, die aber in der Regel nur in extrem käuferfreundlichen Wirtschaftszyklen zu finden sind. In einem ausgeglichenen oder verkäuferfreundlichen Marktzyklus werden selbst Immobilien, die im Bankbesitz sind („Foreclosures“), zum Marktwert verkauft

DAS ANGEBOT / DIE PREISVERHANDLUNG

Nach Ermittlung des Markwertes und der Absprache Ihrer Zielvorgaben wird Ihr Makler das erste Angebot („Offer“) in Form eines Kaufvertrages erstellen und dieses an den Makler des Verkäufers weiterleiten.

Der Makler des Verkäufers bespricht dies dann mit dem Verkäufer und Sie erhalten in der Regel innerhalb von 24-48 Stunden die Antwort des Verkäufers.

Es gibt 3 mögliche Antworten:

„Ja“. Das ist der Idealfall, dh der Verkäufer akzeptiert Ihr Angebot ohne Widerspruch)
„Nein“, dh der Verkäufer lehnte ihr Angebot ab und hat kein Interesse weiter zu verkaufen. Das ist sehr ungewöhnlich und kommt eigentlich nur dann vor, wenn Ihr Angebot so niedrig war, dass sich der Verkäufer beleidigt fühlt. Selbst dann versuche ich immer den Verkäufer zumindest zu einem Gegenangebot (siehe C) zu motivieren.
„Ja, aber….“ Das ist die häufigste Variante. Der Verkäufer antwortet mit einem Gegenangebot, dh er stimmt Ihren Konditionen nicht 100%ig zu. Meist geht es hier um Preisverhandlungen. Es kann aber auch sein, dass der Preis akzeptiert wurde, dafür aber andere Punkte wie z. B. das Datum des Verkaufsabschlusses nachverhandelt werden.

Nachdem Sie sich mit dem Verkäufer in allen Punkten einig geworden sind und dies auch schriftlich festgehalten wurde, haben Sie einen rechtskräftigen Kaufvertrag (mündliche Vereinbarungen sind beim Immobilienkauf in Florida nicht rechtskräftig).

Die Einzelheiten des Kaufvertrages erkläre ich Ihnen im nächsten Abschnitt.

DAS ANGEBOT / DER KAUFVERTRAG

Wie bereits erwähnt, wird das Angebot in Form eines schriftlichen Kaufvertrages erstellt. Dieses besteht aus einem vorgedruckten Formular, das Sie von Ihrem Makler erhalten bzw. erhalten. mit Ihrem Makler zusammen ausfüllen.

Der Vertrag beinhaltet alle zum Kauf / Verkauf wichtigen Stichpunkte, wie z. B.:

Adresse des Wunschobjektes

Kaufpreis der Immobilie

Höhe der Anzahlung

Finanzierungsdetails (wird finanziert oder „bar“ bezahlt)

Vertragsabschlussdatum

Wer welche Kosten

Inspektionsfrist

Schadensrisiko

Usw.

Die meisten Punkte hier sind einfach zu verstehen. Es gibt insgesamt ein paar wichtige Punkte, die man beachten sollte.

Anzahlung:

Die Höhe der Anzahl ist verhandelbar, allerdings sollte diese hoch genug sein, dass der Verkäufer Ihr Angebot ernst nimmt. Es gibt keine festgelegte Summe, aber grundsätzlich gilt: Je höher der Kaufpreis, desto höher die Anzahlung, man sollte aber von mindestens $5000 ausgehen.

In jedem Vertrag sind verschiedene Klauseln eingebaut, die es Ihnen erlauben, ohne Verlust der Anzahl vom Vertrag zurückzutreten.

Eine der Klauseln ist z. B. die Inspektionsfrist, dh wenn Sie eine 10-tägige Inspektionsfrist vereinbart haben, können Sie diese 10 Tage vom Vertrag zurücktreten, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es ein Rücktrittsrecht, das vom Gesetzgeber geregelt ist, egal was im Vertrag steht.

Diese besagt, dass Sie 3 Tage Zeit haben, die Eigentumswohnungsdokumente (Declaration of Condominium sowie die Finanzen des Gebäudes) zu studieren, dh Sie haben 3 Tage ab erhalt dieser Dokumente, in denen Sie ohne jegliche Erklärung und ohne jegliches Risiko zurücktreten können.

Bei Neubauten verlängert sich diese Frist sogar auf 15 Tage.

VORSICHT: Beim Kauf eines Einfamilienhauses gilt diese Regel leider nicht!

Sobald alle vertraglich vereinbarten Fristen abgelaufen sind, können Sie nicht mehr vom Vertrag zurücktreten, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren.

Solange Sie ernsthaftes Interesse an der Immobilie haben, für die Sie ein Angebot abgeben, ist dies in der Praxis kein Problem. Manche Käufer/ Makler geben jedoch gleichzeitig mehrere Angebote ab, mit dem Plan sich am Schluss das Beste herauszusuchen. In dem Fall ist es wichtig, dass Sie sicher gehen, dass die Verträge einen „Ausweg“ für Sie bereithalten, damit Sie nicht das Risiko eingehen, ihre Anzahl(en) zu verlieren.

TIPP #5: Jeder Vertrag hat sogenannte „contingencies“, dh Klauseln, die es Ihnen erlauben, von dem Vertrag zurückzutreten, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren. Eventualverbindlichkeiten sind zeitlich begrenzt (z. B. 10 Tage nach Vertragsunterzeichnung, 3 Tage nach Erhalt der Dokumente usw.). Lassen Sie sich von Ihrem Makler erklären, welche „Eventualitäten“ Ihr Vertrag beinhaltet und wann deren Fristen ablaufen, um ungewollte Überraschungen zu vermeiden.

DER KAUFABSCHLUSS

Der Abschluss findet in Florida nicht bei einem Notar, sondern bei einer sogenannten „Title Company“ statt.

Übrigens ist es in Florida nicht notwendig, einen Anwalt zu engagieren, allerdings gibt es viele Details des Immobilienkaufes, bei denen ein Rat eines Anwalts hilfreich wäre.

Ein Beispiel ist, wie Sie die Frage des Besitzrechtes regeln möchten. Soll die Immobilie auf Ihren Namen registriert werden oder im Namen einer LLC oder eines Trustes. Oder möchten Sie z. B. einen Lebensgefährten oder ein Kind mit ins Grundbuch eintragen lassen.

Alle diese haben haftungsrechtliche und steuerliche Auswirkungen und können sich ebenfalls im Fall eines Nachlassverfahrens positiv oder negativ auswirken.

Die Einzelheiten des Besitzrechtes sind zu komplex, um diese hier zu erklären und darüber hinaus meinen Kompetenzbereich zu überschreiten. Wenn Sie hierzu konkrete Fragen haben, kann ich Ihnen gerne einen kompetenten Anwalt empfehlen, der Ihnen alle Fragen zu diesem Thema beantworten kann.

An jeder Transaktion sind außer dem Käufer und Verkäufer auch noch einige Serviceanbieter beteiligt. Anbei eine Liste möglicher Dienstleistungen, die zur Abwicklung eines Immobilienkaufes notwendig (oder empfehlenswert) sind.

Makler A (vertritt den Käufer)

Makler B (Vertritt den Verkäufer, in seltenen Fällen können sowohl Käufer als auch Verkäufer vom gleichen Makler betreut werden)

Finanzdienstleister z. B. Bank oder Kreditmakler

Titel Firma

Rechtsanwalt (nicht unbedingt notwendig, aber manchmal empfehlenswert)

Inspektor (nicht unbedingt notwendig, aber immer empfehlenswert)

Vermessungsunternehmen (bei Einfamilienhäusern)

Finanzdienstleister z. B. Bank oder Kreditmakler

Versicherungsmakler