Tipps zum Immobilienkauf in Florida – Nebenkosten
Ein wichtiger Punkt, den man vorab klären sollte, sind die Nebenkosten, die durch den Besitz einer Immobilie in Florida entstehen.
Es gibt drei Arten von Nebenkosten:
- Einmalige Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie
- Laufende Kosten, die durch den Besitz einer Immobilie entstehen
- Sonstige Nebenkosten
Einmalige Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie
Diese setzten sich aus verschiedenen Gebühren zusammen, die beim Kauf (Abschluss) entstehen, wie z.B.
Title Insurance Prämie, Courier fees, Document preparation, Etc.
Die einmaligen Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen, sind für Käufer sehr gering. Bei einem Kauf ohne Finanzierung liegen diese zwischen 1-1.5% des Kaufpreises. Wenn finanziert wird, kommen noch die Gebühren des Finanzdienstleisters sowie eine Art einmalige Steuer für den Abschluss einer Hypothek hinzu. Die zusätzlichen Kosten für die Finanzierung belaufen sich auf ca. 1% des Kaufpreises.
Laufende Kosten
Hausgeld (Association fee, Maintenance fee)
Dies ist eine monatliche (manchmal auch vierteljährliche) Gebühr, die für Instandhaltung des Gebäudes verwendet wird, d.h. meist nur auf Eigentumswohnungen zutrifft. Manche „communities“ mit Reihen- /oder Einfamilienhäusern haben ebenfalls eine monatliche eine Association fee für die Instandhaltung der „amenities“ wie z. B. eines Schwimmbades, Tennisplatzes, Fitness Centers, etc.
In den meisten Fällen, kann man durch den Kauf eines Einfamilienhauses oder Reihenhauses die monatliche Gebühr umgehen. Allerdings heißt das nicht unbedingt, dass man effektiv betrachtet wirklich Geld spart, da natürlich auch bei einem Einfamilien- oder Reihenhaus Kosten für den Unterhalt anfallen.
Der Unterschied ist lediglich, dass Sie persönlich kontrollieren wie und wann Sie diese Ausgaben tätigen, anstatt monatlich eine fixe Summe in einen Gemeinschaftspool einzuzahlen.
Immobiliensteuer
Die Immobiliensteuer fällt jährlich an und ist deshalb unter „Laufende Kosten“ zu verzeichnen
Die Steuern sind public record, d.h. für jede Immobilie öffentlich einzusehen. Ihr Makler kann Ihnen vor dem Kauf die derzeitige Steuer bzw. von Januar – Oktober die Steuer, die im Vorjahr angefallen ist, für Ihre Wunschimmobilie mitteilen.
Leider ist es nicht möglich die Steuer für die folgenden Jahre vorherzusehen.
Ich gebe meinen Kunden den Rat mit ca. 2% des Kaufpreises zu rechnen. Dies ist eine konservative Schätzung und damit meist höher als die reelle Steuer, die letztendlich fällig wird.
Wenn Sie schon eine bestimmte Immobilie im Auge haben, können Sie auch den Miami Dade Tax estimator zu Rate ziehen. Diesen finden Sie im Internet unter folgendem Link:
http://www8.miamidade.gov/Apps/PA/PAOnlineTools/Taxes/TaxEstimator.aspx
Bitte beachten Sie, dass auch dies nur eine Schätzung ist.
Die tatsächlich anfallende Steuer hängt vom Schätzwert der Immobilie ab, welcher jedes Jahr neu festgelegt wird und je nach Marktlage stark nach oben oder unten fluktuieren kann.
Steigende Steuern sind – obwohl nicht erfreulich – nicht unbedingt negativ zu sehen, da dies bedeutet, dass der Wert Ihrer Immobilie dementsprechend gestiegen ist.
Bei der Immobiliensteuer gibt es einen „Vorteil“ für amerikanische Staatsbürger und „legal residents / Green card holder“, die eine Immobilie als Eigenheim nutzen.
Dieser „Vorteil“ ist die sogenannte „homestead exemption“, die zum einen den Schätzwert der Immobilie um $50.000 reduziert bevor die Immobiliensteuer berechnet wird, d.h. man spart ca. $1000 Steuer pro Jahr, und zum zweiten die Erhöhung des Schätzwertes auf maximal 3% pro Jahr limitiert. Dies kann zu einer erheblichen Steuerersparnis führen, wenn z. B. der Wert einer Immobilie um 10% steigt. Langfristig ist die Ersparnis noch viel höher. Es ist nicht ungewöhnlich zwei vergleichbare Immobilien zu sehen, bei der ein Besitzer $1000 pro Jahr Steuer bezahlt und der andere $10,000 pro Jahr. Dies bedeutet, dass der erste Besitzer seit Jahrzehnten in dem Objekt lebt und dieses als „homestead“ eingetragen hat, was zur Folge hatte, dass seine Steuer nur 3% pro Jahr gestiegen ist, während sich der Schätzwert (und damit die Steuer) der Nachbarimmobilie im gleichen Zeitraum verzehnfacht hat.
Sonstige Nebenkosten
Unter Sonstige Nebenkosten fallen Dinge, wie z. B.
Versicherung
Bei Eigentumswohnungen deckt ein Teil des monatlichen Hausgeldes die Versicherung des Gebäudes, allerdings nicht des Inhaltes ihrer Wohnung, ab. Bei Einfamilienhäusern können Sie selbst entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie versichern möchten, wenn keine Hypothek auf dem Haus ist.
Wenn Sie das Haus finanzieren, wird der Kreditgeber einen Versicherungsnachweis verlangen.
Maklerprovision
Wenn Sie ein Anlageobjekt zur Vermietung kaufen, fällt für die Vermietung eine Maklerprovision an. Diese beträgt in der Regel 10% der jährlichen Mieteinnahmen (oder anders ausgedrückt, 1,2 Monatsmieten), kann aber durchaus von Ort zu Ort und Makler zu Makler unterschiedlich sein.
Verwaltungsgebühr
Wenn Sie eine professionelle Verwaltung Ihrer Immobilie wünschen, fällt dafür eine Verwaltungsgebühr an. Diese ist davon abhängig, wer Ihre Immobilie verwaltet und was genau die Verwaltung beinhaltet und kann von ca. $50-$100 pro Monat für die einfache Verwaltung einer kleinen Wohnung bis zu 10% (oder mehr) der Mieteinnahmen betragen.
Instandhaltungskosten
Reparaturen sind natürlich nicht auszuschließen. Allerdings gibt es bei Eigentumswohnungen meist keine allzu teuren “Überraschungen“. Bei Einfamilienhäusern kann z. B. eine notwendige Erneuerung des Daches mit erheblichen Unkosten zu Buche schlagen.
Sonderumlagen
Außerdem ist es bei Eigentumswohnungen möglich, dass eine Sonderumlage anfällt. Dies kommt dann vor, wenn eine unvorhergesehene Reparatur (z.B. ein undichtes Dach) anfällt, für welche es nicht genügend Rücklagen gibt.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es also Ratsam vorher mit der Association bzw. dem Management des Gebäudes abzuklären, ob
a) in den letzten Jahren irgendwelche Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden.
Wenn z. B. der Aufzug gerade renoviert wurde, kann man davon ausgehen, dass dieser in der nahen Zukunft keine größeren Unkosten verursacht. Im Gegensatz dazu, ergibt es Sinn herauszufinden, ob genügend Rücklagen für eine Erneuerung des Aufzuges vorhanden sind, falls dieser schon 30 Jahre alt ist und noch nie modernisiert wurde.
b) größere Verbesserungen, welche eine Sonderumlage erfordern würden, in der Planung sind. Die Association ist gesetzlich dazu verpflichtet, potentielle Käufer über geplante Sonderumlagen zu informieren.
Es ist natürlich nicht möglich eine eventuelle Sonderumlage in der Zukunft komplett auszuschließen, aber, wenn man oben genannte Maßnahmen trifft, kann man zumindest sichergehen, dass es keine unerwünschten Überraschungen in der nahen Zukunft gibt und das Risiko zeitnaher Sonderumlagen minimieren.
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