Tipps zum Immobilienkauf in Florida – Die Finanzierung
Die Finanzierung von Immobilien ist ein komplexes Thema, da Sie für viele potenzielle Käufer ein wesentlicher Faktor ist, möchte ich ein paar der wichtigsten Punkte ansprechen.
Wenn Sie die Möglichkeit haben, eine Immobilie ohne Finanzierung zu erwerben, haben Sie einen großen Vorteil. Sie sind Ihrer Wunschimmobilie in Florida schon zu 90% näher. Außerdem können Sie dieses Kapital überspringen.
Für alle anderen Leute befolgen Sie hier ein paar Grundregeln, die die Immobilienfinanzierung in Florida vereinfachen.
Bei jeder Immobilienfinanzierung werden sowohl der Kreditnehmer (Person) als auch das Objekt „geprüft“. Beide müssen bestimmte Qualifikationen erfüllen, um eine Finanzierung erfolgreich abschließen zu können.
Der Kreditnehmer:
Hier wird zwischen amerikanischen Staatsbürgern, bzw. „legal resident“ (Personen, die mit einem Visum, zB mit E2 Visum oder einer Green Card in den USA leben) und Ausländern entsandt.
Für Ausländer ist es grundsätzlich schwieriger, eine Immobilie zu finanzieren. Allerdings haben wir Kontakte über die Sie Florida Immobilien finanzieren können, wenn Sie kein US-Staatsbürger sind UND nicht in den USA leben. Dafür müssen Sie ein geregeltes Einkommen bzw. eine erfolgreiche Selbständigkeit und ausreichend Eigenkapital nachweisen können.
Die Anzahlung ist hier allerdings etwas höher (mindestens 35 % des Kaufpreises), als für einen „normalen“ Kredit („conventional Loan“ oder „conventional Financing“ den Staatsbürger bekommen können.
Ausländer, die offiziell in Florida leben, werden bei der Kreditvergabe genauso behandelt, wie amerikanische Staatsbürger. Hier ist die Bonität (in den USA „Credit Score“ oder „Credit History“ genannt) wichtig. Ihre Kreditgeschichte bauen Sie in den USA auf, indem Sie beweisen, dass Sie kreditwürdig sind. Das funktioniert z. B. durch die verantwortungsbewusste Benutzung von Kreditkarten. Deshalb ist es für „Neuankömmlinge“ hier schwierig, Kredite zu bekommen. Es dauert eine Weile, bis der Mann als kreditwürdig angesehen wird.
Wichtig ist es zum Aufbau einer Kredithistorie, dass man Kreditkarten nutzt, diese aber nicht überstrapaziert (verfügbares Guthaben vs. genutztes Guthaben) und immer rechtzeitig alle Rechnungen bezahlt.
Das Objekt:
Das erste Unterscheidungsmerkmal ist hier die Art der Immobilie.
Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, die als „fee simple“ bezeichnet werden, sind deutlich leichter zu finanzieren als Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in einem Komplex mit Eigentümergemeinschaft (condo)
Eigentümerwohnungen (Eigentumswohnungen) können theoretisch mit 20 % Anzahlung finanziert werden. Allerdings sind in der Praxis meist mindestens 25 % Anzahlung nötig. Manche Reihenhäuser fallen unter die Condo-Regelungen.
Wenn Sie Interesse an einem Reihenhaus haben, kann Ihnen Ihr Makler bei der Entscheidung helfen, ob dies als „fee simple“ oder „condo“ eingestuft ist.
Der zweite wichtige Faktor ist die geplante Nutzung des Objektes.
Hier wird zuständig zwischen:
Eigenheim / Selbstnutzung (Haupt- oder Hauptwohnsitz)
In der Regel mindestens 20% Eigenkapital verursacht
Ferienhaus (Second Home muss mindestens 50 Meilen vom Eigenheim entfernt liegen oder sonstige Qualifikationen besitzen, durch die es glaubhaft als 2. Wohnsitz eingestuft werden kann)
In der Regel mindestens 25% Eigenkapital verursacht
Anlageobjektt (Anlageimmobilie)
In der Regel mindestens 30% Eigenkapital verursacht
Grundsätzlich kann man sagen, dass die Kriterien für die Finanzierung einer Immobilie härter werden je weiter man in dieser Liste nach unten kommt (1. am einfachsten / 3. am schwierigsten)
Außerdem ist es einfacher, eine Finanzierung für ein Einfamilienhaus als für eine Eigentumswohnung zu bekommen.
Eigennutzung ist einfacher als Anlageobjekt, Staatsbürger ist einfacher als Ausländer.
Außerdem ist es am einfachsten für einen amerikanischen Staatsbürger ein Haus zur Selbstnutzung zu finanzieren und am schwierigsten für einen Ausländer eine Eigentumswohnung als Anlageobjekt zu finanzieren.
Da ein Großteil meiner Kunden in die letzte Kategorie fällt, kaufen Sie diese meistens mit 100% Eigenkapital.
Wenn Sie sich für eine Finanzierung entscheiden, gibt es verschiedene Anlaufstellen, die Ihnen dabei behilflich sein können. Falls Sie bereits ein Bankkonto in Florida besitzen, haben Sie die Möglichkeit über Ihre Hausbank zu finanzieren. Darüber hinaus ist es möglich, einen Finanzierungsmakler („Mortgage Broker“) zu Rate zu ziehen.
Beides hat Vor- und Nachteile.
Meiner Meinung nach ist ein Hypothekenmakler die bessere Option, da Ihnen diese verschiedenen Finanzprodukte von verschiedenen Banken und Kreditinstituten anbieten können. Der Nachteil ist, dass diese manchmal höhere Gebühren haben.
Im Gegensatz dazu bieten Banken natürlich nur eigene Produkte an.
Wichtig ist es jedoch, sich einen erfahrenen Hypothekenmakler zu suchen. Da es nicht sehr schwer ist, eine Lizenz als Kreditmakler („Mortgage Broker“ zu bekommen, sind leider nicht alle Personen, die die Mortgage Broker Lizenz haben, qualifiziert Ihnen die besten Kredite zu vermitteln.
Mit etwas Recherche lässt sich allerdings relativ leicht ein zuverlässiger Partner finden.
Natürlich kann ich Ihnen gerne Mortgage Broker vermitteln, mit denen wir seit Jahren erfolgreich zusammenarbeiten und die Ihnen als Staatsbürger als auch als nicht Staatsbürger behilflich sein können.
Tipp #7: Falls Sie ein US-Bankkonto eröffnen möchten, empfehle ich die CityBank.
Natürlich gibt es auch andere Alternativen, aber die CityBank macht es sehr einfach für Ausländer, ein Konto zu eröffnen, was nicht bei allen Banken der Fall ist. Die CityBank verlangt derzeit nur 2 Arten der Identifikation (zB Reisepass und Kreditkarte), um ein Konto zu eröffnen. Im Gegensatz dazu erlaubt Ihnen z. B. die Bank of Amerika nur ein Konto zu eröffnen, wenn Sie eine US-Adresse haben.
Verschiedene Arten von Krediten:
Kredite mit Zinsfestschreibung („Hypothek mit festem Zinssatz“)
Der Grossteil der Immobilienkredite in Florida hat einen festen Zinssatz der im Normalfall für entweder 15 oder 30 Jahre festgeschrieben ist. Die Tilgung ist so ausgelegt, dass der Kredit am Ende der Zinsfestschreibung abgezahlt wird. Es gibt auch andere Varianten (zB 10 oder 20 jährige Festschreibung), welche aber weniger verbreitet sind. Die Zinsen für einen Kredit mit Festzinssatz sind im Normalfall höher, als für einen Kredit mit variablem Zinssatz.
Kredite mit variablem Zinssatz („Adjustable Rate Mortgage“ oder „ARM“)
Kredite mit variablem Zinssatz sind meist im Zinssatz günstiger und werden in vielen Varianten mit verschiedenen Zinsbindungen angeboten. Ein 5/1 ARM heißt zB, dass eine 5-jährige Zinsfestschreibung besteht und danach der Zins jährlich neu festgelegt wird.
Um die unterschiedlichen Zinssätze für verschiedene Kreditarten abschätzen zu können, haben wir hier eine Tabelle mit aktuellen Zinssätzen. Diese ändern sich täglich, weshalb diese Tabelle nur für Beispielzwecke genutzt werden kann:
Kreditart Zinssatz
30 Jahre fester Zinssatz. 4.04 %
15 Jahre fester Zinssatz. 3.20 %
5/1 ARM 3.32 %
Wie Sie hier sehen können, ist ein Kredit mit 15-jähriger Zinsfestschreibung zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Textes günstiger als ein 5/1 ARM
(5-jährige Zinsbindung mit jährlicher Anpassung nach 5 Jahren).
TIPP #8: Wenn Sie in den USA als „Cash Buyer“, also Käufer, der keinen Kredit benötigt, auftreten, sind Ihre Chancen, Ihre Traumimmobilie zu einem vernünftigen Preis viel höher zu bekommen. Dieser Vorteil ist besonders in einem Verkäufermarkt, in dem Finanzierungen oft so gut wie nie zum Zuge kommen, deutlich spürbar.
Dh es ist am besten, ohne Finanzierung zu kaufen. Wenn eine Finanzierung notwendig ist, ist die zweitbeste Möglichkeit, sich diese in Deutschland (oder Ihrem Heimatland, falls Sie nicht aus Deutschland kommen) zu besorgen. Dies funktioniert meist, indem eine bestehende Immobilie im Heimatland beliehen wird, da Banken keine Kredite für Auslandsimmobilien geben.
Nur wenn diese beiden Möglichkeiten ausgeschlossen sind, sollte man erwägen, einen Kredit in Florida zu beantragen.
Wichtig ist auch, dass Sie, falls ein Kredit nötig ist, Ihre Kreditoptionen vor der Suche nach einer geeigneten Immobilie klären.
Das absolute Minimum, ist ein sogenanntes „Pre-Approval“, das besagt, dass Sie sich für eine Kreditsumme x qualifiziert haben. Leider werden diese Vorabgenehmigungen hier sehr leicht herausgegeben und werden daher von Maklern und Verkäufern gleichermaßen als nicht sehr aussagekräftig angesehen.
TIPP#9: Wenn möglich, sollten Sie statt einer Vorabgenehmigung eine Vorqualifizierung oder eine DU-Zulassung beantragen. Fragen Sie auch Ihren „Banker“ oder Kreditmakler, ob und wie Sie eine DU („desktop underwriting“-Genehmigung bekommen können.
Im Gegensatz zu einer Vorabgenehmigung sind bei diesen beiden Varianten Ihre Aussagen bezüglich Ihres Einkommens usw. bereits überprüft worden, was diesen Arten der Qualifikation deutlich mehr Gewicht verleiht.
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