Tipps zum Immobilienkauf in Florida – Die Finanzierung
Die Finanzierung von Immobilien ist ein komplexes Thema, da Sie für viele potentielle Käufer ein essentieller Faktor ist, möchte ich ein paar der wichtigsten Punkte ansprechen.
Wenn Sie die Möglichkeit haben eine Immobilie ohne Finanzierung zu erwerben, haben Sie einen großen Vorteil. Sie sind Ihrer Wunschimmobilie in Florida schon zu 90% näher. Außerdem können Sie dieses Kapital überspringen.
Für alle anderen Leute folgen hier ein paar Grundregeln, die die Immobilienfinanzierung in Florida vereinfachen.
Bei jeder Immobilienfinanzierung werden sowohl der Kreditnehmer (Person) als auch das Objekt “geprüft”. Beide müssen gewisse Qualifikationen erfüllen, um eine Finanzierung erfolgreich abschließen zu können.
Der Kreditnehmer:
Hier wird zwischen amerikanischen Staatsbürgern, bzw. „legal residents“ (Personen die mit einem Visum, z.B. mit E2 Visum oder einer Green card in USA leben) und Ausländern unterschieden.
Für Ausländer ist es grundsätzlich schwerer, eine Immobilie zu finanzieren. Allerdings haben wir Kontakte über die Sie Florida Immobilien finanzieren können, wenn Sie kein US Staatsbürger sind UND nicht in den USA leben. Dafür müssen Sie ein geregeltes Einkommen bzw. eine erfolgreiche Selbständigkeit und genügend Eigenkapital nachweisen können.
Die Anzahlung ist hier allerdings etwas höher (mindestens 35% des Kaufpreises) als für eine “normalen” Kredit (“convential loan” oder “conventional financing” den Staatsbürger bekommen können.
Ausländer, die offiziell in Florida leben, werden bei der Kreditvergabe genauso behandelt, wie amerikanische Staatsbürger. Hier ist die Bonität (in den USA „credit score“ oder „credit history“ genannt) wichtig. Ihre Kredit history bauen Sie in den USA auf indem Sie beweisen, dass Sie kreditwürdig sind. Das funktioniert z. B. durch die verantwortungsbewusste Benutzung von Kreditkarten. Deshalb ist es für „Neuankömmlinge“ hier schwierig Kredite zu bekommen. Es dauert eine Weile bis man als kreditwürdig angesehen wird.
Wichtig ist es zum Aufbau einer credit history, dass man Kreditkarten nutzt, diese aber nicht überstrapaziert (available credit vs. used credit) und immer rechtzeitig alle Rechnungen bezahlt.
Das Objekt:
Das erste Unterscheidungsmerkmal ist hier die Art der Immobilie.
Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, die als „fee simple“ bezeichnet werden, sind deutlich leichter zu finanzieren als Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in einem Komplex mit Eigentümergemeinschaft (condo)
Eigentumswohnungen (Condos) können theoretisch mit 20% Anzahlung finanziert werden. Allerdings sind in der Praxis meist mindestens 25% Anzahlung nötig. Manche Reihenhäuser fallen unter die Condo Regelungen.
Wenn Sie Interesse an einem Reihenhaus haben, kann Ihnen Ihr Makler helfen zu bestimmen, ob dies als „fee simple“ oder „condo“ eingestuft ist.
Der zweite wichtige Faktor ist die geplante Nutzung des Objektes.
Hier wird unterschieden zwischen:
Eigenheim / Selbstnutzung (Principal or Primare Residence)
In der Regel mindestens 20% Eigenkapital notwendig
Ferienhaus (Second Home muss meist mindestens 50 Meilen vom Eigenheim entfernt liegen oder anderweitige Qualifikationen besitzen, durch die es glaubhaft als 2. Wohnsitz eingestuft werden kann)
In der Regel mindestens 25% Eigenkapital notwendig
Anlageobjekt (Investment property)
In der Regel mindestens 30% Eigenkapital notwendig
Grundsätzlich kann man sagen, dass die Kriterien für die Finanzierung einer Immobilie härter werden je weiter man in dieser Liste nach unten kommt (1. am einfachsten / 3. am schwierigsten)
Außerdem ist es einfacher, eine Finanzierung für ein Einfamilienhaus als für eine Eigentumswohnung zu bekommen.
Eigennutzung ist einfacher als Anlageobjekt, Staatsbürger ist einfacher als Ausländer.
Also ist es am leichtesten für einen amerikanischen Staatsbürger ein Haus zur Selbstnutzung zu finanzieren und am schwierigsten für einen Ausländer eine Eigentumswohnung als Anlageobjekt zu finanzieren.
Da ein Großteil meiner Kunden in die letzte Kategorie fällt, kaufen diese meistens mit 100% Eigenkapital.
Wenn Sie sich entscheiden zu finanzieren, gibt es verschiedene Anlaufstellen, die Ihnen dabei behilflich sein können. Falls Sie schon ein Bankkonto in Florida besitzen, haben Sie die Möglichkeit über Ihre Hausbank zu finanzieren. Außerdem ist es möglich, einen Finanzierungsmakler („Mortgage Broker“) zu Rate zu ziehen.
Beides hat Vor- und Nachteile.
Meiner Meinung nach ist ein Mortgage Broker die bessere Option, da Ihnen dieser verschiedene Finanzprodukte von vielen verschiedenen Banken und Kreditinstituten anbieten kann. Der Nachteil ist, dass dieser manchmal höheren Gebühren hat.
Im Gegensatz dazu, bieten Banken natürlich nur Ihre eigenen Produkte an.
Wichtig ist es allerdings, sich einen erfahrenen Mortgage Broker zu suchen. Da es nicht sehr schwer ist eine Lizenz als Kreditmakler (“Mortgage Broker” zu bekommen, sind leider nicht alle Personen, die die Mortgage Broker Lizenz haben, qualifiziert Ihnen die besten Kredite zu vermitteln.
Mit etwas Recherche lässt sich allerdings relativ leicht ein zuverlässiger Partner finden.
Natürlich kann ich Ihnen gerne Mortgage Broker vermitteln, mit denen wir seit Jahren erfolgreich zusammenarbeiten und die Ihnen sowohl als Staatsbürger als auch als nicht Staatsbürger behilflich sein können.
Tipp #7: Falls Sie ein US Bankkonto eröffnen möchten, empfehle ich die CityBank.
Natürlich gibt es auch andere Alternativen, aber die CityBank macht es sehr einfach für Ausländer, ein Konto zu eröffnen, was nicht bei allen Banken der Fall ist. Die CityBank verlangt derzeit nur 2 Arten der Identifikation (z.B. Reisepass und Kreditkarte), um ein Konto zu eröffnen. Im Gegensatz dazu erlaubt Ihnen z. B. die Bank of Amerika nur ein Konto zu eröffnen, wenn Sie eine US Adresse haben.
Verschieden Arten von Krediten:
Kredite mit Zinsfestschreibung („Fixed Rate Mortgage“)
Der Grossteil der Immobilienkredite in Florida hat einen fixen Zinssatz der im Normalfall für entweder 15 oder 30 Jahre festgeschrieben ist. Die Tilgung ist so ausgelegt, dass der Kredit am Ende der Zinsfestschreibung abbezahlt ist. Es gibt auch andere Varianten (z.B. 10 oder 20 jährige Festschreibung), welche aber weniger verbreitet sind. Die Zinsen für einen Kredit mit Festzinssatz sind im Normalfall höher, als für einen Kredit mit variablem Zinssatz.
Kredite mit variablem Zinssatz („Adjustable Rate Mortgage“ oder „ARM“)
Kredite mit variablem Zinssatz sind meist im Zinssatz günstiger und werden in vielen Varianten mit verschiedenen Zinsbindungen angeboten. Ein 5/1 ARM z.B. heißt, dass eine 5-jährige Zinsfestschreibung besteht und danach der Zins jährlich neu festgelegt wird.
Um die unterschiedlichen Zinssätze für verschiedene Kreditarten abschätzen zu können, haben wir hier eine Tabelle mit aktuellen Zinssätzen. Diese ändern sich täglich, weshalb diese Tabelle nur für Beispielzwecke genutzt werden kann:
Kreditart Zinssatz
30 year fixed. 4.04%
15 year fixed. 3.20%
5/1 ARM 3.32%
Wie Sie hier sehen können ist ein Kredit mit 15-jähriger Zinsfestschreibung zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Textes günstiger als ein 5/1 ARM
(5-jährige Zinsbindung mit jährlicher Anpassung nach 5 Jahren).
TIPP #8: Wenn Sie in USA als „cash buyer“, also Käufer, der keinen Kredit benötigt, auftreten, sind Ihre Chancen, Ihre Traumimmobilie zu einem vernünftigen Preis zu bekommen viel höher. Dieser Vorteil ist besonders in einem Verkäufermarkt, in welchem Finanzierungen oft so gut wie nie zum Zuge kommen, deutlich spürbar.
D.h. es ist am besten, ohne Finanzierung zu kaufen. Wenn eine Finanzierung notwendig ist, ist die zweitbeste Möglichkeit, sich diese in Deutschland (oder Ihrem Heimatland, falls Sie nicht aus Deutschland kommen) zu besorgen. Dies funktioniert meist indem eine bestehende Immobilie im Heimatland beliehen wird, da Banken keine Kredite für Auslandsimmobilien geben.
Nur wenn diese beiden Möglichkeiten ausgeschlossen sind, sollte man erwägen einen Kredit in Florida zu beantragen.
Wichtig ist ebenfalls, dass Sie, falls ein Kredit nötig ist, Ihre Kreditoptionen vor der Suche nach einer geeigneten Immobilie abklären.
Das absolute Minimum, ist ein sogenanntes „pre-approval“ welches besagt, dass Sie sich für eine Kreditsumme x qualifiziert haben. Leider werden diese pre-approvals hier sehr leicht herausgegeben und werden deshalb von Maklern und Verkäufern gleichermaßen als nicht sehr aussagekräftig angesehen.
TIPP#9: Wenn möglich sollten Sie statt einen pre-approval eine pre-qualification oder ein DU approval beantragen. Fragen Sie also Ihren “Banker” oder Kreditmakler, ob und wie Sie ein DU (“desktop underwriting” approval bekommen können.
Im Gegensatz zu einen pre-approval sind bei diesen beiden Varianten Ihre Aussagen bezüglich Ihres Einkommens etc. schon überprüft worden, was diesen Arten der Qualifikation deutlich mehr Gewicht verleiht.
Andere Artikel in der Serie Tipps zum Immobilienkauf in Florida: