VERKAUFEN SIE EINE MIAMI EIGENTUMSWOHNUNG · SURFSIDE

Der Verkauf ein Surfside Eigentumswohnung von außerhalb des Bundesstaates

Dies ist die Surfside-spezifischer Leitfaden. Die vollständige, schrittweise Anleitung zum Fernzugriff finden Sie im Leitfaden für US-amerikanische Besitzer außerhalb des Bundesstaates ->

Surfside ist eine kleine Küstenstadt zwischen Miami Beach und Bal Harbourund seit 2021 hat es ein Gewicht, das kein anderes Miami Der Teilmarkt tut es. Der Einsturz der Champlain Towers South ereignete sich hier und veränderte die Art und Weise, wie Eigentumswohnungen in Florida gekauft und verkauft werden. Wenn Sie dort Eigentum besitzen… Surfside – Ob in einem neueren Gebäude wie dem Surf Club Four Seasons oder dem Eighty Seven Park oder in einem der älteren Gebäude direkt am Meer und aus der Mitte des 20. Jahrhunderts entlang der Collins Avenue – und Sie leben in einem anderen Bundesstaat oder im Ausland, Sie können aus der Ferne verkaufen. Die Vorgehensweise ist die gleiche wie überall. Was ist anders in Surfside ist der Grad der Prüfung, dem Ihre Bauakte unterzogen wird.

Hier liest nicht nur der Käufer den Inspektionsbericht und die Wertberichtigung, sondern auch der Kreditgeber des Käufers und entscheidet anhand dieser Daten, ob er überhaupt ein Darlehen für Ihr Gebäude vergibt. Die Finanzierbarkeit ist somit die entscheidende Hürde für Ihren Verkauf, noch bevor der Preis eine Rolle spielt. Dieser Leitfaden erläutert, wie die Akte des nach dem Einsturz beschädigten Gebäudes die Finanzierbarkeit, die Gewährleistungsfähigkeit und die Versicherbarkeit beeinflusst, welche Dokumente Sie aus der Ferne einreichen können, um diese Hürde zu überwinden, und wie der weitere Ablauf aus der Ferne aussieht. Weiterführende Links zu detaillierten Informationen finden Sie ebenfalls hier.

Schnelle Antwort:

Ja, Sie können einen verkaufen Surfside Sie erwerben die Eigentumswohnung vollständig von außerhalb Ihres Bundesstaates. Der Zugang für Fotos, Besichtigungen und Inspektionen erfolgt über die Rezeption des Gebäudes und Ihren Makler; Dokumente werden elektronisch unterzeichnet; der Abschluss erfolgt per Online-Notarisierung von Ihrem Heimatstaat aus. Als US-Bürger umgehen Sie die FIRPTA-Regelung – Sie unterzeichnen beim Abschluss eine Nichtausländerbescheinigung –, der Verkauf wird jedoch dem IRS auf Formular 1099-S gemeldet und der Gewinn wird von Ihrem Heimatstaat besteuert. SurfsideEin besonders wichtiger Punkt ist die Gebäudeakte: Seit dem Einsturz im Jahr 2021 prüft der Kreditgeber des Käufers vor der Kreditvergabe die Milestone-Inspektion, die Reserveanalyse und die Bewertungssituation Ihres Gebäudes. Gebäude, die diese Prüfung nicht bestehen, werden an Barzahler zu einem niedrigeren Preis verkauft. Fordern Sie diese Akte an, bevor Sie das Objekt anbieten. Planen Sie dafür 60 bis 120 Tage ein.

In Surfside Die Bauakte ist das gesamte Verkaufsdokument, keine Fußnote.

Überall in Miami Das Gebäude ist wichtig. Surfside Es geht um die Transaktion. Nach dem Einsturz von 2021 hat Florida die Bausubstanzprüfung und die vollständige Finanzierung von Rücklagen zur Pflicht gemacht. Käufer hier gehen mit einer Vorsicht an ältere Gebäude direkt am Meer heran, die sie bei Hochhäusern im Landesinneren nicht an den Tag legen. Die Rücklagenstudie und der SIRS-Konformitätsstatus entscheiden nun darüber, ob ein Gebäude finanzierbar, versicherbar und verkäuflich ist – und zwar in dieser Reihenfolge, noch bevor über die Wohnung selbst gesprochen wird.

SurfsideDie Aktien von [Name des Unternehmens] lassen sich problemlos aufteilen, und je nachdem, auf welcher Seite Ihre Aktie liegt, bestimmt sich Ihr Risiko. Die neueren Gebäude – darunter der Surf Club Four Seasons und der Eighty Seven Park – sind gut kapitalisiert, professionell verwaltet und die meisten Fragen, die ein Käufer stellt, sind beantwortet. Die älteren Gebäude direkt am Meer und die Gebäude aus der Mitte des 20. Jahrhunderts entlang der Collins Avenue tragen die Hauptlast nach dem Zusammenbruch: weil Surfside liegt am Strand, seine Gebäude reichen bis zum 25-Jahres- Die Meilensteininspektion erfolgt anstelle der 30-Jahres-Marke im Inland, und der ältere Viehbestand ist bereits vorhanden. Hier setzen die Inspektionen, die Aufholmaßnahmen im Bereich der Reserven und die größeren Bewertungen an. Surfside Das Verkaufsbild befindet sich im Surfside Marktstatistiken und der regionale Kontext befinden sich in der Surfside Überblick über die Nachbarschaft.

Nichts davon bedeutet, dass ein älteres Surfside Gebäude sind schwer zu verkaufen. Daher muss die Akte vor der Veröffentlichung vorliegen, denn der Käufer – und dessen Kreditgeber – werden sie lesen, unabhängig davon, ob Sie sie vorlegen oder nicht. Der Verkäufer, der eine vollständige und aktuelle Gebäudeakte vorlegt, bestimmt die weitere Entwicklung. Lässt der Verkäufer hingegen während der Vertragslaufzeit einen wichtigen Befund oder eine geplante Bewertung ans Licht kommen, verliert er den Käufer oder den Preis.

Finanzierbarkeit und Gewährleistungsfähigkeit – die Hürde, die der Kreditgeber des Käufers überwinden muss.

Dies ist der entscheidende Faktor beim Verkauf in einem Markt nach dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes und bestimmt maßgeblich die Käufergruppe. Nach 2021 haben Fannie Mae und Freddie Mac – die für die meisten herkömmlichen Hypotheken bürgen – die Regeln für die Kreditvergabe in Eigentumswohnanlagen verschärft. Bevor ein Käuferkredit bewilligt wird, prüft der Kreditgeber das Gebäude nun anhand eines Fragebogens und einer Projektprüfung: Dabei werden Instandhaltungsrückstände, das Ergebnis der Milestone-Inspektion, erhobene oder geplante Sonderumlagen und die ausreichende Deckung der Rücklagen berücksichtigt. Ein Gebäude, das diese Prüfung besteht, gilt als „förderfähig“. Ein anderes, das sie nicht besteht, gilt als „nicht förderfähig“, und herkömmliche Finanzierungen für solche Gebäude sind praktisch nicht mehr möglich.

Die praktischen Auswirkungen auf Ihren Verkauf sind unmittelbar. Ist Ihr Gebäude genehmigungsfähig, steht Ihnen der gesamte Markt offen – sowohl finanzierte als auch Barzahler. Ist dies nicht der Fall, beschränkt sich der Käuferkreis auf Barzahler und Portfolio-Kreditgeber, die die damit verbundenen Hürden einkalkulieren, und Ihre Verkaufszahlen sinken. Genehmigungsfähigkeit ist also keine reine Formsache, sondern bestimmt die Größe des potenziellen Käuferkreises für Ihre Immobilie. Dies ist ein Mechanismus des US-amerikanischen Immobilienmarktes, keine Steuerfrage, und genau die Art von Information, die ein Verkäufer aus der Ferne nicht erst im Vertragsabschluss entdecken sollte.

Was Sie aus der Ferne tun können: Lassen Sie den Zustand des Gebäudes vor der Veröffentlichung dokumentieren und bereiten Sie die Fragen der Kreditgeber vor. Gemäß Florida Statute 718.111(12) haben Sie auf schriftlichen Antrag hin das Recht auf Einsicht in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft – darunter Meilenstein- und Rücklagendokumente, die Beitragshistorie und die aktuellen Vorstandsprotokolle. HOA-Dokumentendecoder liest sie erneut durch und markiert die Punkte, die bei einer Projektprüfung auffallen werden. Die genaue Liste der Aufzeichnungen und der Zeitpunkt sind in der TextbuchDie Details an der Gebäudeseite befinden sich in der Leitfaden zur Meilensteininspektion und der Leitfaden für spezielle Beurteilungen.

Versicherbarkeit – die andere Hälfte der Gebäudeakte

Ein Gebäude kann baulich in Ordnung sein und sich dennoch schwer verkaufen lassen, wenn es nicht bezahlbar versichert werden kann. Surfside Die Kosten für Gebäude an der Küste sind ein brisantes Thema. Die Gebäudeversicherungskosten in Florida haben sich in den letzten fünf Jahren etwa verdoppelt, und die Gebäudeversicherung für Küstengebäude – inklusive Wind- und Hochwasserschutz – fließt direkt in die Hausgeldzahlungen jedes Eigentümers ein. Ein Kreditgeber betrachtet die Versicherung genauso wie das Gebäude selbst: Ein unterversichertes Gebäude oder eines, dessen Versicherer die Deckung zurückgezogen hat, stellt ein Finanzierungsproblem dar, nicht nur eine Budgetfrage.

Für einen Verkäufer, der die Immobilie aus der Ferne anbietet, ist dies in zweierlei Hinsicht relevant. Zum einen erhöhen sich die laufenden Kosten, solange die Wohnung leer steht, da die Gebühren für Immobilien in Strandlage hoch sind und ein langsamer Verkauf in einem Gebäude mit hohen Gebühren teuer ist. Zum anderen ist es ein weiterer Punkt, den der Käufer bei der Prüfung berücksichtigen wird. Daher sollte der Status der Gebäudeversicherung zusammen mit dem Meilensteinbericht und der Reserveanalyse in den Unterlagen enthalten sein, die Sie vor dem Einstellen der Immobilie anfordern. Dieselbe Aktenanfrage liefert diese Information. Dokumentieren Sie dies frühzeitig, ist die Frage bereits geklärt; lassen Sie es aus, wird es zu Nachverhandlungen.

Keine FIRPTA-Regelung für US-amerikanische Eigentümer – aber die US-Steuerbehörde (IRS) und Ihr Heimatstaat erfahren es trotzdem.

Wenn Sie US-Bürger oder dauerhaft ansässiger Ausländer sind, FIRPTA findet auf Sie keine Anwendung. Es handelt sich um eine Quellensteuerregelung für ausländische Personen; Sie unterzeichnen stattdessen bei Vertragsabschluss eine Bescheinigung für Nicht-Ausländer, und es werden keine Steuern von Ihrem Erlös einbehalten. Folgendes geschieht: Der Notar reicht die Unterlagen ein. Formular 1099-Sund Ihr Heimatstaat erfährt von dem Verkauf durch den Datenaustausch der IRS – die Kette befindet sich in der Leitfaden für das Formular 1099-S und die Steuererklärung des Heimatstaatesund die Berechnungen des Bundes (langfristige Zinssätze, der Nutzungstest nach Abschnitt 121, die Rückgewinnung von Abschreibungen, falls es sich um eine Mietimmobilie handelte) befinden sich in der Leitfaden zu Kapitalgewinnen. Surfside Da das Objekt internationale Eigentümer anzieht, kommt dies häufig vor: Wenn Sie nicht aus den USA kommen, läuft der Verkauf anders ab – beginnen Sie mit dem FIRPTA-Leitfaden für Verkäufer außerhalb der USA.

Abschluss aus Ihrem Heimatstaat – RON, keine Vollmacht

Florida-Schließungen laufen auf Fernbeglaubigung onlineEine 30- bis 60-minütige Videositzung, in der ein bestellter Online-Notar Ihre Identität bestätigt und Ihre elektronische Unterschrift von jedem beliebigen Bundesstaat aus überwacht – kein Flug und keine Vollmacht erforderlich, die durch RON als Standard ersetzt wurde. Die genauen Abläufe (die benötigten Ausweisdokumente, warum sich der Notar oft in Virginia befindet, was passiert, wenn die wissensbasierte Authentifizierung fehlschlägt) sind in der [Website/Dokumentation/etc.] beschrieben. RON-Leitfaden für US-Verkäufer außerhalb des Bundesstaates.

Wie Thomas Druck PA läuft Surfside Abwesenheitsverkäufe

Ich habe mich seitdem auf abwesende Verkäufer spezialisiert. 2006 — Eigentümer in anderen Bundesstaaten und anderen Ländern verkaufen Miami Eigentumswohnungen, die sie nicht mit dem Auto erreichen können. Surfside Meine Arbeit besteht in erster Linie aus der Bearbeitung der Gebäudeakte: Der Erfolg des Verkaufs hängt davon ab, ob das Gebäude die Prüfung durch einen Kreditgeber besteht. Daher hat die Akte Vorrang vor Fotos und Preisgestaltung. Der oben beschriebene Prozess ist typisch für jeden Verkauf: Die Gebäudeakte wird vor der Veröffentlichung zusammengestellt und geprüft, Finanzierungs- und Versicherungsstatus sind von Anfang an bekannt, der Zugang wird einmalig über die Rezeption eingerichtet, die Entscheidungskriterien werden schriftlich vereinbart, damit ich Angebote bearbeiten kann, ohne Sie zu stören, und der Notartermin wird nach Ihren Wünschen geplant.

In diesem Bereich ist die genaue Abgrenzung entscheidend. Ich bin Immobilienmakler in Florida, kein Steuerberater. Die Steuerfragen, auf die diese Seite hinweist – Ihre Steuererklärung im Heimatstaat, Paragraph 121, Abschreibungsrückgewinnung – sollten von Ihrem Steuerberater geklärt werden. Meine Zahlen beziehen sich auf die US-amerikanischen Immobiliendaten: Preisgestaltung im Vergleich zu ähnlichen Gebäuden, Verkaufskosten, Meilenstein- und Rücklagenrisiko, Finanzierbarkeit und Gewährleistung sowie die Abwicklung des Fernabsatzes für Ihr spezifisches Projekt. Surfside Einheit. Das ist die Netto-Risiko-Überprüfung am Ende dieser Seite.

Kurzantworten für Surfside auswärtige Verkäufer

Kann ich meine verkaufen? Surfside Ferienwohnung von außerhalb des Bundesstaates ohne Flug Miami?

Ja. Surfside Die Gebäude sind besetzt, sodass die Rezeption den Zugang für Fotograf, Gutachter und Sachverständigen regelt, während Ihr Makler die Arbeiten überwacht. Dokumente werden elektronisch unterzeichnet, und der Abschluss erfolgt per Online-Notarisierung aus Ihrem Heimatstaat. Die meisten Transaktionen außerhalb des Bundesstaates erfolgen ebenfalls online. Surfside Verkäufer betreten Florida zwischen der Angebotserstellung und dem Vertragsabschluss nie. Was hier mehr Sorgfalt erfordert als anderswo, ist die Bauakte, die Sie aber auch komplett aus der Ferne zusammenstellen können.

Hat der Einbruch von 2021 immer noch Auswirkungen auf den Verkauf von Surfside Eigentumswohnung?

Indirekt ja, eher durch die daraus resultierenden Regeln als durch die Adresse selbst. Der Zusammenbruch führte in Florida zu den obligatorischen Meilenstein-Inspektionen und der vollständigen Deckung der Rücklagen. Käufer und Kreditgeber prüften ältere Gebäude direkt am Meer daher genauer. Neuere oder gut kapitalisierte Gebäude verkaufen sich in der Regel gut. Auch ältere Gebäude mit einem einwandfreien, aktuellen Meilenstein-Bericht und ausreichenden Rücklagen verkaufen sich üblicherweise gut. Das Risiko besteht bei älteren Gebäuden mit offenen Mängeln oder unzureichenden Rücklagen. Deshalb prüft man die Akte vor der Veröffentlichung des Angebots.

Was bedeutet es, wenn mein Surfside Das Gebäude ist nicht garantieberechtigt?

Das bedeutet, dass Fannie Mae und Freddie Mac für solche Gebäude keine herkömmlichen Kredite mehr gewähren, in der Regel aufgrund von Instandhaltungsstau, einem noch offenen Meilensteinfeststellung, einer hohen ausstehenden Sonderumlage oder unzureichenden Rücklagen. Die Auswirkungen auf Ihren Verkauf betreffen den potenziellen Käuferkreis: Ein Gebäude mit Gewährleistungsrechten zieht sowohl finanzierte als auch Barzahler an, während sich bei einem Gebäude ohne Gewährleistungsrecht die Zahl der potenziellen Käufer auf Barzahler und Portfolio-Kreditgeber beschränkt, die die damit verbundenen Kosten bereits einkalkulieren. Wenn Sie den Status Ihres Gebäudes vor dem Verkauf kennen, können Sie die reparierbaren Mängel beheben oder diese bewusst in den Preis einkalkulieren.

Ist mein älteres Strandgrundstück Surfside Benötigt das Gebäude eine Meilensteininspektion?

Vermutlich, wenn es in dem Alter ist. Surfside liegt am Meer, innerhalb von drei Meilen von der Küste, also MiamiDade kann die 25-Jahres-Frist anstelle der 30-Jahres-Frist anwenden, und viele der älteren Gebäude an der Collins Avenue haben diese Frist bereits erreicht oder überschritten. Bei neueren Gebäuden dauert es noch Jahre. Klären Sie das Alter und den Inspektionsstatus Ihres Gebäudes mit der Hausverwaltung ab und besorgen Sie sich vor der Veröffentlichung des Angebots den aktuellsten Bericht oder den Termin für die nächste Inspektion, da der Kreditgeber des Käufers danach fragen wird.

Wie wirkt sich die Versicherung auf den Verkauf meines Produkts aus? Surfside Eigentumswohnung?

Mehr als die meisten Verkäufer erwarten. Die Kosten für die Gebäudeversicherung in Florida haben sich in den letzten fünf Jahren etwa verdoppelt. Die Gebäudeversicherung für Küstengebäude sowie der Wind- und Hochwasserschutz fließen in die Hausgeldzahlungen ein, was die laufenden Kosten während des Leerstands erhöht und ein weiterer Faktor ist, den der Kreditgeber des Käufers prüft. Ein unterversichertes Gebäude oder eines, dessen Versicherer sich zurückgezogen hat, stellt ein Finanzierungsproblem dar, nicht nur eine Budgetbelastung. Notieren Sie sich den Status der Gebäudeversicherung in den Unterlagen, die Sie vor dem Einstellen der Immobilie anfordern.

Gilt FIRPTA, wenn ich mein/e Surfside Eigentumswohnung als US-Bürger?

Nein. FIRPTA gilt nur für Ausländer. Als US-Bürger oder ansässiger Ausländer unterzeichnen Sie bei Vertragsabschluss eine Nichtausländerbescheinigung – eine kurze eidesstattliche Erklärung, die von der Treuhandgesellschaft verwahrt wird – und es werden keine Einnahmen von Ihrem Verkaufserlös einbehalten. Der Verkauf wird dem IRS weiterhin auf Formular 1099-S gemeldet, und Ihr Heimatstaat erfährt davon durch den Datenaustausch mit dem IRS. Surfside Da viele internationale Eigentümer an dem Markt interessiert sind, läuft der Verkauf für Nicht-US-Bürger anders ab und beginnt mit dem FIRPTA-Leitfaden für Verkäufer außerhalb der USA.