Meilensteininspektion:
Wie es sich auf einen auswärtigen Verkäufer auswirkt Miami Eigentumswohnung zu verkaufen
Wenn Sie im Besitz eines Miami Besitzen Sie eine Eigentumswohnung und leben Sie woanders – in Los Angeles, Chicago, Boston, Denver oder irgendwo außerhalb Floridas –, so bringt das Gesetz zur Meilensteininspektion neben den rechtlichen Schwierigkeiten auch noch ein Koordinierungsproblem mit sich. Das Gesetz selbst fragt nicht nach Ihrem Wohnort. Die Umsetzung hingegen schon. Sie können nicht einfach ins Büro Ihrer Eigentümergemeinschaft gehen und nach dem Bericht der ersten Phase fragen. Sie können den Ingenieur nicht in der Lobby treffen. Sie können keine Unterlagen für den Verwaltungsrat aus einem Ordner ziehen, den Sie noch nie benutzt haben.
Dieser Artikel konzentriert sich auf die Situation von außerhalb des Bundesstaates: Wie Sie die benötigten Dokumente aus 1,500 Kilometern Entfernung erhalten, wie Sie den Zugang für Gutachter und Ingenieure über die Gebäudeverwaltung koordinieren, wenn Sie nicht vor Ort sind, wie Sie entscheiden, welche der unvermeidlichen Reisen nach Florida tatsächlich notwendig sind und wie Sie den Verkaufsprozess vorantreiben, wenn Ihr Gebäude mitten in der Vermarktungsphase in Phase 2 eintritt. Der zugrunde liegende Rechtsrahmen – Florida Statute 553.899, SB 4-D, die Änderungen HB 1021 (2024) und HB 913 (2025) sowie die SIRS-Regeln – wird im Detail erläutert. Wichtigste Meilensteine – Häufig gestellte FragenLesen Sie das zuerst, falls Sie es noch nicht getan haben; dieser Artikel setzt das Framework voraus und konzentriert sich auf die Remote-Ausführung.
Ein wichtiger Termin, den Sie sich merken sollten: Gebäude, die im Jahr 2026 ihr 30-jähriges Bestehen erreichen, müssen die Meilenstein-Inspektion bis zum [Datum einfügen] absolvieren. December 31, 2026 Wenn Ihr Gebäude zu dieser Gruppe gehört und Sie woanders wohnen als MiamiDie untenstehende Zeitleiste ist keine optionale Lektüre – sie ist der Zeitplan, der über Erfolg oder Misserfolg Ihres Verkaufs entscheiden wird.
Kurzantwort (die 90-Sekunden-Version)
Verkäufer außerhalb des Bundesstaates stehen vor denselben Risiken hinsichtlich der Offenlegung von Meilensteinen und der Finanzierung wie alle anderen, jedoch mit einem zusätzlichen Problem: Sie müssen alle Dokumentenanforderungen, den Zugang für Gutachter und die Koordination mit der Eigentümergemeinschaft aus der Ferne abwickeln. Gebäude, die sich am schnellsten verkaufen, sind diejenigen, bei denen der Verkäufer bereits vor der Veröffentlichung die vollständigen Bauunterlagen – Phase 1, Phase 2 (falls zutreffend), SIRS, Protokolle des Verwaltungsrats, Rücklagen – angefordert hat. Die Anforderung dieser Unterlagen aus einem anderen Bundesstaat dauert in der Regel 7–21 Tage und erfordert eine unterzeichnete Vollmacht für die Hausverwaltung. Für den Zugang von Gutachtern während der Due-Diligence-Prüfung des Käufers muss vor Beginn der Besichtigungen ein Ansprechpartner bei der Hausverwaltung benannt werden. Die meisten Verkäufe von auswärtigen Verkäufern können mit nur einer oder gar keiner Reise nach Florida abgewickelt werden, sofern die Unterlagen bereits vorliegen.
- Dokumente, die Sie vor der Listung benötigen: Meilensteinbericht Phase 1, Phase 2 (falls vorhanden), SIRS-Bericht, Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate, aktueller Reservebestand, Hauptversicherungsvertrag, Status der Einhaltung von Vorschriften.
- Vorlaufzeit für den Fernabruf: 7-21 Tage ab Eingang des unterzeichneten Eigentümer-Autorisierungsschreibens bei der Geschäftsleitung.
- Inspektorzugriff: Die Koordination erfolgt über die Hausverwaltung; im Falle einer Vermietung ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und die Mitwirkung des Mieters erforderlich.
- Reiseplanung: Bei einem gut organisierten Listing-Prozess unternehmen die meisten Verkäufer außerhalb des Bundesstaates eine optionale Reise nach Florida zur Vorbereitung des Listings und keine zur Abwicklung des Abschlusses (dieser erfolgt per Online-Notarisierung).
- Der teure Fehler: Die Erkenntnis über einen Befund in Phase 2 erlangt man vom Anwalt des Käufers anstatt durch die eigene Akteneinsicht vor der Angebotsaufnahme.
Wenn Sie sich eine Sache aus diesem Artikel merken: Die Dokumentation ist wichtiger als die Reise. Eine vollständige, vor dem Verkauf erstellte Baudokumentation aus Kalifornien ist für den Verkauf wertvoller als ein Wochenendbesuch. MiamiDie Verkäufer, die pünktlich abschließen, sind diejenigen, die 50-200 USD an Gebühren für die Eintragung in die Eigentümergemeinschaft bezahlt und 10 Tage Geduld aufgebracht haben, um alles in der Hand zu haben, bevor sie auf den Markt gehen.
1. Was ändert sich durch die Durchführung außerhalb des Bundesstaates am Meilenstein-Inspektionsprozess?
Die gesetzlichen Bestimmungen und die Pflichten des Gebäudes bleiben unverändert. Die örtliche Bauaufsichtsbehörde erstellt weiterhin dieselben Berichte. Die Eigentümergemeinschaft muss weiterhin dieselbe Inspektion in Auftrag geben. Das Phasen-1-/Phase-2-/SIRS-System bleibt weiterhin gültig.
Was sich ändert, ist Wer übernimmt die Koordination auf Seiten des Wohnungseigentümers?. Für ein MiamiFür einen Eigentümer, der selbst in Boulder wohnt, bedeutet der Erhalt einer Kopie des Phase-1-Berichts unter Umständen einen persönlichen Besuch im Verwaltungsbüro. Für einen Eigentümer, der in Boulder wohnt, bedeutet dies einen E-Mail-Verkehr, eine unterschriebene Genehmigung, Wartezeit, bis die Hausverwaltung den Bericht eingescannt und versendet hat, und gelegentlich eine kostenpflichtige Aktenanforderung über das Immobilienportal.
Konkret bedeutet dies, dass der auswärtige Eigentümer diese Ebenen aus der Ferne verwalten muss:
- Anfragen nach HOA-Dokumenten — per E-Mail abgerufen, unterschriebene Genehmigung und Gebühr.
- Zugang für Inspektor und Ingenieur — koordiniert über die Hausverwaltung und die Mieter (oder Zugang zu leerstehenden Wohnungen).
- Offenlegungszeitpunkt — Der Käufer verlangt Echtzeit-Updates, und Sie haben keinen Einblick in den Sitzungskalender.
- Reiseökonomie — Jede Reise nach Florida kostet mindestens 800 bis 1,500 US-Dollar zuzüglich Arbeitsausfall. Mit der richtigen Planung lassen sich diese Kosten minimieren.
- Mieterkoordination — Wenn die Wohnung vermietet ist, liegen der Mietvertrag, die Kündigungsfristen und die Mitwirkung des Mieters ausschließlich zwischen Ihnen und dem Gebäude.
Nichts davon ist fatal. Es sind lediglich Reibungspunkte. Diese Reibungspunkte verlängern die übliche Vorbereitungsphase für die Veröffentlichung um 10 bis 20 Tage und erhöhen das Risiko von Problemen, wenn niemand den Zeitplan koordiniert. Miami.
2. Wie kann ich die Phase-1-, Phase-2- und SIRS-Berichte von außerhalb des Bundesstaates abrufen?
Drei Schritte, in dieser Reihenfolge:
Schritt 1: Senden Sie eine schriftliche Genehmigung an Ihre Hausverwaltung. Dies ist ein einseitiges Schreiben – die meisten Hausverwaltungen verwenden eine eigene Vorlage –, das sie ermächtigt, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an Ihren Immobilienmakler und gegebenenfalls an Dritte (Ihren Anwalt, Ihren Steuerberater, den Anwalt eines potenziellen Käufers) weiterzugeben. Ohne dieses Schreiben darf die Hausverwaltung die Unterlagen des Verwaltungsrats nur mit dem Wohnungseigentümer teilen.
Schritt 2: Stellen Sie die Aktenanfrage. Gemäß Florida Statute 718.111(12) ist der Verband verpflichtet, offizielle Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen nach schriftlicher Anfrage zur Verfügung zu stellen. Zu diesen Unterlagen gehören Jahresabschlüsse, Protokolle der Vorstandssitzungen, der SIRS-Bericht, die Berichte der Meilensteininspektionen, Versicherungsbescheinigungen und die meisten Verträge. Der Verband kann angemessene Gebühren für Kopien oder Scans erheben – in der Regel 0.25 bis 1.00 USD pro Seite oder eine pauschale Verwaltungsgebühr von 50 bis 200 USD.
Schritt 3: Bestätigen Sie, was Sie tatsächlich erhalten haben. Manche Hausverwaltungsfirmen senden alles in einem einzigen ZIP-Archiv. Andere versenden die Unterlagen in mehreren Teilen über eine Woche verteilt, da verschiedene Mitarbeiter sie bearbeiten. Die vollständige Strukturdatei sollte Folgendes enthalten:
- Meilenstein-Inspektionsbericht Phase 1 (beglaubigt von einem in Florida zugelassenen Ingenieur oder Architekten)
- Phase-2-Bericht und alle damit verbundenen technischen Untersuchungen, sofern Phase 1 diese ausgelöst hat.
- SIRS-Bericht (Studie zur strukturellen Integritätsreserve, ebenfalls versiegelt)
- Aktueller Reservekontostand und jüngster Reserveplan
- Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate (in denen die Bewertung besprochen wird)
- Aktuellster Jahreshaushalt
- Zusammenfassung der Versicherungspolice und aller offenen Schadensfälle
- Status offener Verstöße gegen die Bauordnung oder Hinweise auf unsichere Zustände
- 40/50-jähriger Rezertifizierungsstatus von Miami-Einhaltung der Bauordnung von Dade (unabhängig vom Milestone-Gesetz)
Wenn ein Punkt auf dieser Liste fehlt oder als „noch nicht abgeschlossen“ gekennzeichnet ist, ist diese Lücke dem Käufer offenzulegen und kann sich auf die Finanzierung auswirken.
Toms Standardverfahren sieht vor, diese Akte zwei bis drei Wochen vor der Veröffentlichung des Angebots abzurufen. Verkäufer, die diesen Schritt überspringen, erfahren von den Ergebnissen der Phase 2 auf dieselbe Weise wie der Anwalt des Käufers – während der Besichtigungsphase, wenn die Verhandlungsposition bereits verschoben ist.
3. Wie funktioniert der Zugang für Inspektoren und Ingenieure, wenn ich nicht vor Ort bin?
Die meisten Gebäude erfordern eine vorherige Anmeldung für jeden Gutachter, Ingenieur oder Handwerker, der das Grundstück betreten möchte. Die Regeln ergeben sich üblicherweise aus der Teilungserklärung und den Standardverfahren der Hausverwaltung.
Typische Zugriffssequenz:
- Fotograf und Home-Stager auf der Verkäuferseite. Die Koordination übernimmt der Makler. Für die meisten Gebäude ist eine Voranmeldung von 24–48 Stunden sowie eine Versicherungsbescheinigung des Verkäufers erforderlich. Eine Besichtigung durch den Eigentümer ist nicht notwendig.
- Gutachter des Käufers im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung. Der Makler des Käufers stimmt den Terminen zu; die Hausverwaltung erteilt die Genehmigung; falls die Wohnung bewohnt ist (vom Mieter oder von Ihnen selbst, wenn Sie in der Stadt sind), erfolgt eine Benachrichtigung gemäß Mietvertrag oder Verfügbarkeit des Eigentümers. Miami Bei Gebäuden ist es erforderlich, dass der eingetragene Eigentümer der Einheit den Inspektor durch eine schriftliche Vollmacht oder eine Genehmigung per E-Mail zulässt.
- Meilenstein-Ingenieur des Gebäudes (Phase 1 / Phase 2). Dies ist der Auftragnehmer der Eigentümergemeinschaft, nicht der des Wohnungseigentümers. Der Zugang zu Gemeinschaftsflächen bedarf keiner Zustimmung des Wohnungseigentümers. Benötigt der Ingenieur für die Prüfung in Phase 2 Zugang zu einer bestimmten Wohnung – beispielsweise, weil Balkone oder Spannkabel durch die Wände verlaufen –, muss der Wohnungseigentümer den Zutritt genehmigen. Dies wird jedoch üblicherweise für mehrere Wohnungen über mehrere Tage verteilt.
- Gutachter des Kreditgebers des Käufers. Koordiniert vom Kreditgeber des Käufers. Gleiches Zugangsmuster wie für den Gutachter.
Die Aufgabe des auswärtigen Eigentümers besteht darin, einen Ansprechpartner zu benennen in Miami Wer kann in Echtzeit Zugriffsentscheidungen treffen – der Makler des Verkäufers, ein in Florida zugelassener Immobilienverwalter oder eine Vertrauensperson? Ohne eine solche Person wird jede Zugriffsanfrage zu einer transatlantischen E-Mail-Kette, die den Verkauf um Tage verzögert.
Wenn Ihre Wohnung derzeit vermietet ist, gelten die Mietbedingungen und die Mieterbenachrichtigungsvorschriften Floridas. Die meisten Mietverträge enthalten eine Klausel, die Besichtigungen mit einer Vorankündigung von 24 bis 48 Stunden erlaubt. Falls Ihr Mietvertrag dies nicht vorsieht – was bei Ferienwohnungen oder Kurzzeitmietverträgen häufig der Fall ist – benötigen Sie möglicherweise eine schriftliche Zusatzvereinbarung, die vor der Veröffentlichung des Angebots unterzeichnet werden muss.
4. Was passiert, wenn mein Gebäude mitten im Listing-Prozess in Phase 2 eintritt?
Dieses Szenario rüttelt Verkäufer aus anderen Bundesstaaten wach. Man bietet die Immobilie im März an, hat zwei Besichtigungen und ein Angebot liegt vor, und am 15. April veröffentlicht der Verwaltungsrat die Ergebnisse der Phase 2 – voraussichtliche Kosten von 80,000 US-Dollar pro Einheit für Fassaden- und Balkonreparaturen, wobei in 30 Tagen eine Sonderumlage beschlossen werden soll.
Zwei Fragen, die schnell beantwortet werden müssen:
1. Wurde über die Bewertung abgestimmt oder steht sie noch aus? Eine per Abstimmung festgelegte Sonderumlage ist ein fester Geldbetrag mit einem Zahlungsplan. Eine vorläufige Sonderumlage ist eine Schätzung ohne endgültige Abstimmung. Die Offenlegungspflichten unterscheiden sich – und damit auch die Reaktion der Käufer. Eine vorläufige Sonderumlage ist schwieriger zu verhandeln, da die endgültige Höhe unbekannt ist; viele Käufer schrecken eher vor dem Kauf zurück, als das ungewisse Risiko einzugehen.
2. Ist die Prüfungsfrist im Kaufvertrag des Käufers abgelaufen? Andernfalls kann der Käufer im Rahmen der Inspektionsklausel straffrei vom Kaufvertrag zurücktreten. Ist die Inspektion abgeschlossen, die Finanzierung aber noch möglich, kann der Kreditgeber die Auszahlung verweigern, da das Gebäude nun nicht mehr unter die Gewährleistungspflicht fällt. Barzahler können die Konditionen neu verhandeln.
Die realistischen Optionen:
- Die Auflistung pausierenLassen Sie die Bewertung auf eine feste Zahl feststimmen und listen Sie das Objekt anschließend erneut mit der offengelegten Bewertung und dem angepassten Preis.
- Verhandeln Sie den bestehenden Vertrag. mit einer Gutschrift des Verkäufers für die prognostizierte Bewertung (in der Regel 50-100% des Wertes pro Einheit, abhängig von der Fremdkapitalquote).
- Ziehen Sie Ihr Unternehmen zurück, bezahlen Sie die Gebühr selbst und listen Sie es später erneut. — in der Regel das schlechteste Ergebnis für einen abwesenden Eigentümer, der aussteigen möchte.
Die Entscheidung muss üblicherweise innerhalb von 7–10 Tagen fallen. Aus Kalifornien oder New York bedeutet das: ein Videoanruf noch in derselben Woche, eine klare schriftliche Zusammenfassung der Optionen und die Bevollmächtigung des Maklers und eines Anwalts aus Florida, innerhalb festgelegter Rahmenbedingungen zu verhandeln. Verkäufer, die versuchen, dies in Echtzeit aus einer anderen Zeitzone zu regeln, verlieren in der Regel den Zuschlag.
Genau in diesem Szenario zahlt es sich um ein Vielfaches aus, die vollständigen Bauunterlagen vor der Veröffentlichung des Angebots eingeholt zu haben. Verkäufer mit einer einwandfreien Bauphase 1 und einem bereits festgelegten Zeitplan für die Bauleitung erleben deutlich weniger Überraschungen als Verkäufer, die ihr Objekt ohne diese Unterlagen anbieten.
5. Beispielrechnung: Kalifornischer Eigentümer eines Edgewater Eigentumswohnung, Phase 2, mittlere Preisklasse
Ein in Palo Alto ansässiger Eigentümer erbte ein Edgewater Sie kaufte die Eigentumswohnung 2024 von einem Elternteil und beschloss, sie 2027 zu verkaufen. Das Gebäude wurde 1992 erbaut – es war also zum Zeitpunkt der Listung 35 Jahre alt und lag innerhalb der Stichtagsfrist am 31. Dezember 2026.
Zeitplan vor der Veröffentlichung:
- Februar 2027: Der Eigentümer unterzeichnet die Vollmacht, der Makler stellt einen Antrag auf Akteneinsicht an die Hausverwaltung.
- 19. Februar: Das Management legt den Bericht zu Phase 1 vor (Veröffentlichung Dezember 2026) – darin werden mögliche Schäden am Balkonbeton festgestellt und Phase 2 empfohlen. Die Sanierung der Rückhaltebecken ist bereits abgeschlossen; für die Rückhaltebecken wird ein Arbeitsaufwand von ca. 4 Mio. USD über einen Zeitraum von 8 Jahren erwartet. Laut Protokoll des Aufsichtsrats wurde Phase 2 in Betrieb genommen; der Ingenieurbericht wird im März erwartet.
- 25. Februar: Die Preisstrategie wurde aufgrund der Unsicherheiten in Phase 2 um 6 % nach unten angepasst. Das Offenlegungspaket wurde unter Berücksichtigung aller bekannten Fakten erstellt.
- 5. März: Das Angebot wird veröffentlicht, wobei die noch ausstehende Phase 2, die geplanten Rücklagenarbeiten und die Formulierungen zum Bewertungsrisiko in der Offenlegungserklärung des Verkäufers vollständig offengelegt werden.
Mittlere Börsennotierung:
- 8. April: Bericht zu Phase 2 veröffentlicht. Ergebnis: Umlage von 65,000 USD pro Wohneinheit für den Wiederaufbau der Balkone, Abstimmung am 20. Mai.
- 12. April: Zwei von drei Besichtigungen führten zu Angeboten – beide unter dem vorherigen Angebotspreis. Das höchste Angebot lag bei 720 USD mit einem Verkäuferrabatt von 32,500 USD (die Hälfte des geschätzten Schätzwertes).
- 15. April: Der Eigentümer prüft das Angebot per Videoanruf aus Kalifornien. Er beauftragt einen Anwalt aus Florida, ein Gegenangebot in Höhe von 740 USD mit einem Verkäuferguthaben von 25,000 USD zu unterbreiten. Das Gegenangebot wird noch in derselben Woche angenommen.
- 12. Mai: Die Inspektionsfrist endet; kleinere Mängel behoben. Der Eigentümer unternimmt eine optionale Fahrt nach Miami um die persönlichen Gegenstände der Wohneinheit zu entfernen.
- 18. Juni: Abschluss per Online-Beglaubigung. Der Eigentümer unterzeichnet von Palo Alto aus. Überweisung eingegangen.
Ergebnis: Der Verkauf wurde 105 Tage nach Antragstellung und Überweisung abgeschlossen. Der Nettoerlös für den Verkäufer lag ca. 12 USD unter der Prognose vor Phase 2, aber deutlich über dem Preis der Alternative, die volle Bewertung von 65 USD zu zahlen und das Objekt nach der Abstimmung erneut anzubieten. Eine Reise nach Florida für persönliche Gegenstände ist optional. Es fallen keine weiteren Reisen für Besichtigung, Verhandlung oder Abschluss an.
Der Grund, warum dies funktionierte: Die Bauakte wurde vor der Veröffentlichung des Angebots zurückgezogen, die Offenlegung war eindeutig, und der Verkäufer hatte einen in Florida ansässigen Ansprechpartner, der befugt war, innerhalb festgelegter Parameter über eine dreistündige Zeitverschiebung hinweg zu verhandeln.
6. Wie erfolgt die Übergabe der HOA-Dokumente an den Käufer nach Vertragsabschluss?
In Florida ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsabschluss die Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft, aktuelle Finanzberichte sowie ein Fragen-und-Antworten-Formular oder eine Erklärung zum Rechtsverzicht (Estoppel Statement) zukommen zu lassen. In den meisten Fällen hat der Verkäufer ab Vertragsabschluss drei Werktage Zeit, diese Unterlagen zu übermitteln.
Für Verkäufer außerhalb des Bundesstaates zahlt sich die Bereitstellung der Unterlagen vor der Angebotserstellung erneut aus. Sind alle Unterlagen bereits auf einem gemeinsamen Laufwerk organisiert, erfolgt die Zustellung per E-Mail noch am selben Tag. Beginnt man nach Vertragsabschluss von vorn, kann die 3-Tage-Frist verstrichen sein – was dem Käufer das Recht gibt, vom Kauf zurückzutreten.
Die Bestätigung der Eigentümergemeinschaft (HOA) – die formelle Bescheinigung der Verwaltung über die aktuellen Beiträge, Umlagen und etwaige offene Punkte – wird separat vom Notar in Auftrag gegeben und dauert in der Regel 5–10 Werktage zuzüglich einer Gebühr von 250–500 USD. Bitte veranlassen Sie dies umgehend nach Vertragsabschluss.
7. Hat die Meilensteinprüfung Auswirkungen auf die Finanzierung meines Käufers?
Ja, und die Auswirkungen haben sich seit 2022 deutlich verstärkt. Fannie Mae und Freddie Mac legen Kriterien für die Förderfähigkeit von Eigentumswohnungen fest, die Gebäude erfüllen müssen, um für herkömmliche 30-jährige Hypotheken in Frage zu kommen. Gebäude mit noch ausstehenden Ergebnissen der Phase-2-Prüfung, aufgeschobenen erforderlichen Reparaturen oder chronisch unterfinanzierten Rücklagen können als „nicht förderfähig“ eingestuft werden – was bedeutet, dass die meisten herkömmlichen Finanzierungen nicht mehr möglich sind.
Für einen Verkäufer außerhalb des Bundesstaates wird dies zu einem Koordinationsproblem aus der Ferne. Ein Käufer, dessen Finanzierung am Montag bewilligt wurde, kann am Freitag einen Anruf vom Kreditgeber erhalten, in dem die Finanzierung abgelehnt wird, nachdem dieser im Rahmen seiner Prüfung des Wohnungseigentumsgesetzes das aktuelle Protokoll der Eigentümerversammlung eingesehen hat. Sie befinden sich 1,500 Kilometer entfernt und ein Käufer fragt Sie, ob Sie einer Preisminderung zustimmen, auf Barzahlung umstellen oder das Angebot erneut einstellen würden.
Was Sie steuern können:
- Der Status des Gebäudes muss von Anfang an korrekt offengelegt werden. Käufer, die sich vorab über den Zustand des Gebäudes im Klaren sind, werden nicht von ihrem Kreditgeber überrascht.
- Bei Gebäuden mit hohem Risiko sollten Sie sich an Käufer wenden, die bar bezahlen. Ein bonitätsstarker Barzahler mit 5% Rabatt ist in der Regel besser als ein finanzierter Käufer zum vollen Preis, der die Finanzierung nicht leisten kann.
- Halten Sie Ihre Baudokumentation bereit. Die Fragebögen der Kreditgeber für Eigentumswohnungen enthalten im Wesentlichen dieselben Fragen, jedoch in leicht unterschiedlichen Formaten. Verkäufer, die innerhalb von 24 Stunden Rücklagenberechnungen und Meilensteinberichte vorlegen können, erhöhen die Chancen des Kreditgebers auf eine positive Kreditzusage.
Wenn sich das Gebäude derzeit auf einer Liste von Fannie Mae/Freddie Mac befindet, die für Kredite ausgeschlossen sind, sollten Sie diese Information vor der Veröffentlichung des Angebots einholen – und nicht erst, nachdem der Kredit eines Käufers gescheitert ist.
8. Häufige Fehler
- Auflistung ohne Einholung der Strukturdokumentation. Die Entdeckung während der Prüfungsphase schwächt die Verhandlungsposition. Ziehen Sie die Akte 14–21 Tage vor dem Börsengang zurück.
- Nein Miami-basierte Kontaktperson. Jede Koordinierungsentscheidung wird per E-Mail über den Atlantik hinweg mitgeteilt. Benennen Sie den zuständigen Makler oder einen in Florida zugelassenen Immobilienverwalter.
- Vorausgesetzt, der Mieter kooperiert bei den Besichtigungen. Prüfen Sie den Mietvertrag, bevor Sie die Immobilie inserieren. Viele Kurzzeit- und Ferienwohnungsmietverträge enthalten keine Klausel zur Besichtigung.
- Der Versuch, eine unerwartete Phase-2-Überraschung mitten im Börsengang in Echtzeit aus einer anderen Zeitzone heraus zu verhandeln. Delegieren Sie Befugnisse innerhalb schriftlicher Vorgaben, bevor die Überraschung eintritt.
- Die Einrede der unzulässigen Rechtsausübung der Eigentümergemeinschaft wird umgangen. Der Notar bestellt es, aber der Verkäufer sollte innerhalb von 5 Tagen nach Vertragsannahme bestätigen, dass es bestellt wurde.
- Florida-Reisen werden als Standard behandelt. Die meisten Verkäufe außerhalb des eigenen Bundesstaates können mit dem richtigen Vorgehen in nur einer oder gar keiner Fahrt des Eigentümers abgewickelt werden.
Die Reihenfolge für auswärtige Verkäufer, die sich im Inspektionszeitraum befinden oder diesem bald nähern
- 30-45 Tage vor der Listung: Autorisierungsschreiben des Eigentümers an die Hausverwaltung. Akteneinsichtsantrag gemäß FS 718.111(12).
- 14-21 Tage vor der Listung: Die Strukturdatei wurde empfangen, geprüft und indexiert. Preisstrategie und Offenlegungspaket wurden erstellt.
- Angebot läuft bis zum Vertragsabschluss: Besichtigungen werden koordiniert durch Miami-basierte Kontaktperson. Statusaktualisierungen werden dem Eigentümer im vom Eigentümer bevorzugten Rhythmus und in seiner bevorzugten Zeitzone zugesendet.
- Vertraglich bis zum Abschluss: Die Bestätigung der Eigentümergemeinschaft wurde innerhalb von 5 Tagen erteilt. Der Zugang zur Inspektion wurde mit der Hausverwaltung koordiniert. Jegliche Aktualisierungen des Bauprozesses wurden in Echtzeit gemeldet.
- Schließen: Dokumente, die per Online-Fernbeglaubigung vom Standort des Eigentümers aus unterzeichnet wurden. Siehe die RON FAQ für die Mechanik.
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Haftungsausschluss: Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Der Florida Statute 553.899 und verwandte Gesetze können sich ändern; MiamiDie Durchsetzungsbestimmungen von Dade unterliegen der lokalen Auslegung. Bitte klären Sie den aktuellen Stand mit Ihrer Hausverwaltung und einem in Florida zugelassenen Immobilienanwalt, bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Hinweise verlassen.
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