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Häufig gestellte Fragen · Wohnungseigentümer außerhalb des Bundesstaates

1099-S-Meldung und Steuerkoordinierung im Heimatstaat für auswärtige Personen
Miami Verkäufer von Eigentumswohnungen

Wenn Sie in New York, Kalifornien, New Jersey, Massachusetts, Illinois oder irgendwo außerhalb von Florida leben und ein Haus verkaufen Miami Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind nach dem Abschluss zwei Dokumente für Ihre Steuerangelegenheiten entscheidend: das Formular 1099-S, das die Eigentumsübertragungsgesellschaft beim Finanzamt einreicht, und Ihre Einkommensteuererklärung Ihres Heimatstaates im darauffolgenden Frühjahr. Die Angaben müssen übereinstimmen. Andernfalls erhalten Sie 12 bis 18 Monate später einen Nachforderungsbescheid, zu dem bereits Zinsen angefallen sind.

Dieser Artikel konzentriert sich darauf, was ein Abwesender Miami Der Verkäufer muss sich mit der Meldung nach Formular 1099-S und der Abstimmung mit dem Heimatstaat auskennen – was gemeldet wird, wer die Daten einsehen kann, wann der Heimatstaat davon erfährt und wie der Abschluss so gestaltet wird, dass dem Steuerberater im April korrekte Zahlen vorliegen. Die zugrundeliegenden Mechanismen der Kapitalertragssteuer, der Anschaffungskosten und der Abschreibungsrückgewinnung sind im [fehlende Information] geregelt. Häufig gestellte Fragen zu Kapitalgewinnen für Verkäufer außerhalb des BundesstaatesLesen Sie das zuerst, falls Sie es noch nicht getan haben; dieser Artikel setzt das Framework voraus und konzentriert sich auf die Berichtsfunktionen.

Eine Regel gilt für alles Folgende: Das Formular 1099-S ist nicht die Steuerrechnung. Es ist lediglich die Bestätigung des IRS über den erfolgten Verkauf. Ihre Steuerlast hängt von Ihrem Anschaffungswert, den vorgenommenen Verbesserungen, Ihrer Haltedauer und Ihrem Wohnsitz ab – all diese Faktoren werden im Formular 1099-S nicht berücksichtigt.

Kurzantwort (die 90-Sekunden-Version)

Die Titelgesellschaft reicht das Formular 1099-S beim IRS ein und meldet darin den Bruttoverkaufspreis Ihrer Immobilie. Miami Bei Eigentumswohnungen erhalten Sie bis zum 31. Januar eine Kopie, das Finanzamt (IRS) bis Ende Februar. Das Formular 1099-S gibt nicht die Höhe Ihrer Steuerschuld an, sondern bestätigt lediglich den Verkauf. Florida erhebt keine Einkommensteuer und keinen Steuerabzug für Nichtansässige, daher wird in Florida nichts einbehalten. Ihr Heimatstaat erfährt den Verkauf in der Regel innerhalb von 12 bis 18 Monaten durch Informationsaustauschvereinbarungen mit dem IRS und Abgleich öffentlicher Grundbucheinträge, sofern Sie den Verkauf nicht selbst melden. Die Befreiung nach § 121 für den Hauptwohnsitz (gemäß IRS Revenue Procedure 2007-12) kann die Abgabe des Formulars 1099-S vollständig verhindern, jedoch betrifft dies die meisten abwesenden Eigentümer. Miami Eigentümer sind nicht berechtigt, da die Eigentumswohnung nicht ihr Hauptwohnsitz ist. Für im Ausland lebende US-Bürger wird keine FIRPTA-Steuer einbehalten – FIRPTA gilt nur für Nicht-US-Bürger. Bewahren Sie alle verkaufsbezogenen Unterlagen sieben Jahre lang auf.

  • Was die Titelgesellschaft einreicht: Formular 1099-S – Bruttoverkaufspreis, Abschlussdatum, Ihre Steueridentifikationsnummer. Automatisch. Sie erhalten bis zum 31. Januar ein Exemplar.
  • Was es NICHT zeigt: Ihr Gewinn, Ihre Anschaffungskosten, Ihre Wertsteigerungen oder Ihre Steuerschuld. Diese Angaben finden Sie in Ihrem Formular 1040 und Ihrer Steuererklärung Ihres Heimatstaates.
  • Seite Florida: Keine staatliche Einkommensteuer, kein Steuerabzug für Gebietsfremde. Auf Seiten Floridas wurden beim Abschluss keine Gebühren einbehalten.
  • Heimatstaatsseite: Die Information wird durch den Datenaustausch des IRS und die Einsicht in Grundbuchdaten ermittelt. Melden Sie den Verkauf in Ihrer Steuererklärung für Ihren Heimatstaat im selben Jahr. Warten Sie nicht, bis Sie danach gefragt werden.
  • Ausnahme nach Abschnitt 121: Die Ausstellung des Formulars 1099-S kann unterdrückt werden, wenn die Wohnsitzvoraussetzung von zwei der fünf Jahre erfüllt ist. Die meisten abwesenden Eigentümer erfüllen diese Voraussetzung nicht, da es sich bei der Eigentumswohnung um ein Zweitwohnsitz oder eine Mietwohnung und nicht um ihren Hauptwohnsitz handelt.
  • US-Bürger im Ausland: Sie müssen dieselbe eidesstattliche Erklärung wie ein US-Bürger in Texas abgeben, auch wenn Sie kein Ausländer sind. FIRPTA findet auf Sie keine Anwendung. Andere Steuererklärungen für im Ausland lebende Personen (Formular 8938, FBAR) sind davon unabhängig und gelten weiterhin.
  • Aufbewahrung von Aufzeichnungen: sieben Jahre. Offenlegung des ursprünglichen Kaufabschlusses, alle Belege für Kapitalverbesserungen, Offenlegung des Verkaufsabschlusses, das Formular 1099-S, Bankunterlagen, die die Überweisung bestätigen.
 

Wenn Sie sich eine Sache aus diesem Artikel merken sollten: Der richtige Zeitpunkt, die Abschlusszahlen mit Ihrem Steuerberater abzustimmen, ist die Woche vor dem Abschluss, nicht die Woche, in der die 1099-S im Januar eintrifft. Die Abschlussabrechnung ist das Originaldokument; die 1099-S ist lediglich eine Kopie davon.

1. Wird die Titelgesellschaft dem Finanzamt mitteilen, dass ich mein Haus verkauft habe? Miami Eigentumswohnung?

Ja. Der Notar oder der Notar, der die Eigentumsübertragung abwickelt, reicht für fast jede Wohnimmobilientransaktion das Formular 1099-S beim IRS ein. Dieses Formular enthält drei Angaben: den Bruttoverkaufspreis der Immobilie, das Datum der Eigentumsübertragung und Ihre Steueridentifikationsnummer (Sozialversicherungsnummer für US-Bürger, ITIN für Personen ohne).

Sie erhalten Ihr Exemplar des Formulars 1099-S bis zum 31. Januar des auf den Abschluss folgenden Jahres. Das Finanzamt (IRS) erhält sein Exemplar bis Ende Februar oder März. Die Übermittlung erfolgt automatisch – weder Sie noch der Käufer veranlassen dies; der Notar erledigt dies im Rahmen der üblichen Abwicklung nach dem Abschluss.

Zwei praktische Punkte, die abwesende Eigentümer häufig falsch machen:

  • Das Formular 1099-S wird an die Adresse auf den Abschlussdokumenten gesendet. Wenn Sie zwischen der Unterzeichnung der Abschlussdokumente und Januar umgezogen sind, kann die 1099-S an Ihre alte Adresse gesendet werden. Aktualisieren Sie Ihre Adresse schriftlich beim Notar oder der Titelgesellschaft zum Zeitpunkt des Abschlusses und erneut, wenn Sie innerhalb der nächsten 12 Monate umziehen.
  • Das Formular 1099-S kann eintreffen, bevor Ihr Steuerberater darauf vorbereitet ist. Der 31. Januar liegt vor den meisten abwesenden Verkäufern, die noch nicht mit der Steuererklärung des Vorjahres begonnen haben. Heften Sie das Formular 1099-S in einen Ordner, den Sie Ihrem Steuerberater im März aushändigen können. Achten Sie darauf, dass es nicht im Briefkasten landet.
 

Wenn Sie bei der Eigentumsübertragung unterschrieben haben, dass Sie kein Formular 1099-S erhalten haben, ist die Titelgesellschaft dennoch verpflichtet, Ihnen eines zuzusenden – fordern Sie schriftlich ein Duplikat an, wenn der 31. Januar vergeht, ohne dass eines eintrifft.

2. Geht aus dem Formular 1099-S hervor, wie viel Steuern ich schulde?

Die Standardregel besagt, dass der Verkäufer alle bis zum Abschlussdatum beschlossenen oder geschuldeten Gebühren übernimmt. Alles, was nach dem Abschluss beschlossen wird, ist Sache des Käufers. Das ist die gesetzliche Standardregelung.

Nein. Das Formular 1099-S weist lediglich den Bruttoverkaufspreis aus, nicht Ihren Gewinn und nicht Ihre Steuer. Ihre tatsächliche Bundessteuer hängt von Folgendem ab:

  • Ihre Kostenbasis — der Kaufpreis der Eigentumswohnung zuzüglich der Nebenkosten beim Erwerb.
  • Kapitalverbesserungen — Küchenrenovierung, einbruchhemmende Fenster, bauliche Maßnahmen, alles, was die Lebensdauer oder Nutzung der Immobilie wesentlich verlängert hat. Routinemäßige Instandhaltung zählt nicht.
  • Verkaufskosten — Provision, Grunderwerbsteuer und Eigentumsübertragungsgebühren auf der Verkäuferseite.
  • Haltezeit — Kurzfristige Anlagen (unter 12 Monaten) werden als normales Einkommen besteuert; langfristige Anlagen (12 Monate und länger) werden mit dem Bundeskapitalertragssteuersatz von 0 %, 15 % oder 20 % besteuert, abhängig von Ihrer Einkommensklasse, zuzüglich der 3.8%igen Netto-Investitionseinkommenssteuer oberhalb bestimmter Schwellenwerte.
  • Rückgewinnung der Abschreibung (falls vermietet) — Falls Sie die Eigentumswohnung zu irgendeinem Zeitpunkt vermietet haben, wird die von Ihnen geltend gemachte (oder geltend gemachte) Abschreibung mit bis zu 25 % zurückgefordert, und zwar unabhängig von Ihrem Kapitalertragsteuersatz.
 

Das Finanzamt (IRS) verwendet das Formular 1099-S, um den Verkauf zu bestätigen und ihn mit Ihrer Steuererklärung (Formular 1040) abzugleichen. Wird der Verkauf in Ihrer Steuererklärung (Formular 1040) gemeldet, erfolgt dieser Abgleich automatisch. Wird der Verkauf in Ihrer Steuererklärung (Formular 1040) nicht gemeldet, generiert das automatisierte System des Finanzamts innerhalb von 12 bis 18 Monaten eine Mitteilung (CP2000) – im Wesentlichen: „Wir sehen diesen Verkauf in Ihrem Formular 1099-S, Sie haben ihn nicht gemeldet. Hier ist unsere Berechnung unter Annahme eines Null-Basiswerts. Bitte zahlen Sie oder antworten Sie.“

Das Problem CP2000 lässt sich zwar lösen, ist aber zeitaufwendig und stressig. Der Verkäufer muss im selben Frühjahr, in dem die 1099-S eintrifft, eine korrekte Anlage D und das Formular 8949 einreichen, damit die Querverweisprüfung gar nicht erst ausgelöst wird.

3. Muss ich in Florida Einkommensteuer zahlen, wenn ich ein/e Miami Eigentumswohnung?

Nein. Florida erhebt keine Einkommensteuer für Privatpersonen und keinen Quellensteuerabzug für Nichtansässige auf Immobilienverkäufe (wie beispielsweise in Kalifornien mit einem Quellensteuerabzug von 3.33 %). Bei der Abwicklung des Immobilienkaufs in Florida werden keine Steuern einbehalten.

Dies ist einer der wenigen Fälle im Immobilienbereich, in denen das Recht Floridas aktiv dem Verkäufer hilft. Miami Der Verkauf einer Eigentumswohnung verursacht auf der Florida-Seite genau die gleiche Steuerbelastung, egal ob Sie dort wohnen. Miami, Manhattan oder München:

  • Florida-Dokumentenstempelsteuer auf die Urkunde — 0.70 USD pro 100 USD Verkaufspreis in Miami-Dade County (also 7,000 USD bei einem Verkaufspreis von 1 Million USD). Vom Verkäufer bezahlt in Miami-Dade ist das üblich. Es handelt sich um eine Grunderwerbsteuer, nicht um eine Einkommensteuer, und sie erscheint als Einzelposten in der Abschlussabrechnung.
  • Auf den Gewinn wird keine staatliche Einkommensteuer erhoben. Null. Die Höhe Ihrer Bundessteuer auf Kapitalgewinne ist eine Angelegenheit zwischen Ihnen und dem IRS.
  • Keine Quellensteuer für Gebietsfremde. Die Quellensteuer nach dem Federal FIRPTA gilt für Nicht-US-Personen (siehe Frage 6), aber für US-Bürger wird unabhängig vom Wohnsitz im jeweiligen Bundesstaat nichts einbehalten.
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Die Schwierigkeiten für einen Verkäufer außerhalb Floridas liegen nicht auf Seiten Floridas, sondern auf Seiten seines Heimatstaates, und werden im Folgenden behandelt.

4. Wie erfährt mein Heimatstaat von einem Immobilienverkauf in Florida?

Die Steuerbehörden der Bundesstaaten haben mehrere Möglichkeiten, Informationen über einen Verkauf in Florida zu erhalten. Die beiden wichtigsten sind:

  • Informationsaustausch der IRS. Die US-Steuerbehörde IRS teilt die Daten des Formulars 1099-S im Rahmen von routinemäßigen und weitgehend automatisierten Informationsaustauschvereinbarungen mit den Steuerbehörden der einzelnen Bundesstaaten. New York, Kalifornien, Massachusetts, Illinois und die meisten anderen Bundesstaaten mit einer Einkommensteuer erhalten die 1099-S-Daten und gleichen sie mit den Steuererklärungen ihrer Einwohner ab.
  • Öffentliche Grundbucheinträge. Die Grundbucheinträge in Florida sind öffentlich und indexierbar. Mehrere Bundesstaaten beziehen Daten von kommerziellen Anbietern, die landesweite Eigentumsübertragungen erfassen. Die im Grundbuch (oder in den Abschlussdokumenten) angegebene Wohnadresse des Eigentümers dient als Schlüssel für die Querverweise.
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Wenn Sie den Verkauf in Florida nicht in Ihrer Steuererklärung für Ihren Heimatstaat angeben, sieht der typische Ablauf folgendermaßen aus:

  • Jahr 1, April: Sie reichen Ihre Steuererklärung für Ihren Heimatstaat ein, ohne den Verkauf in Florida anzugeben.
  • Jahr 2, Juni bis November: Das System zum Abgleich der Zustände meldet die Diskrepanz.
  • Jahr 2, 4. Quartal oder Jahr 3, 1. Quartal: Sie erhalten eine Mitteilung über zu niedrig angegebene Einkünfte oder eine Steuernachforderung. Die Zinsen laufen bereits seit dem ursprünglichen Fälligkeitstermin im April.
  • Jahr 3: Die Abwicklung erfolgt durch eine geänderte Steuererklärung, zuzüglich Zinsen und gegebenenfalls einer Strafe, abhängig vom jeweiligen Bundesstaat.
 

Wenn der Verkauf von Anfang an korrekt gemeldet wird, bleibt die Überprüfung unbemerkt. Die meisten Bundesstaaten, in denen Sie den Verkauf tätigen, behandeln ihn als Kapitalgewinn, der zum jeweiligen Steuersatz des Bundesstaates besteuert wird. Dabei werden bereits gezahlte Steuern anderer Bundesstaaten angerechnet (in diesem Fall in der Regel null, da Florida diese nicht besteuert hat). Kalifornien, Massachusetts und Hawaii besteuern Kapitalgewinne wie normales Einkommen; in New York und New Jersey gelten Steuersätze, die für Besserverdienende den Bundessteuersätzen für langfristige Kapitalgewinne nahekommen oder diese sogar übersteigen. Die Berechnung ist bundesstaatsspezifisch – geben Sie Ihrem Steuerberater die Abschlussdokumente im März, nicht im Oktober.

5. Kann eine Befreiung für den Hauptwohnsitz die Abgabe des Formulars 1099-S verhindern?

In begrenzten Fällen ja. Gemäß IRS Revenue Procedure 2007-12 kann ein Verkäufer, der alle folgenden Voraussetzungen erfüllt, eine Abschlussbescheinigung unterzeichnen, die die Transaktion vollständig von der Meldepflicht nach Formular 1099-S befreit:

  • Das Anwesen wurde in mindestens 2 der letzten 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt. und
  • Der gesamte Gewinn ist gemäß Abschnitt 121 steuerfrei. (250,000 USD für Alleinstehende, 500,000 USD für Verheiratete, die gemeinsam veranlagen) und
  • Kein Teil des Grundstücks wurde bisher gewerblich oder vermietet genutzt. für die Abschreibungen geltend gemacht wurden.
 

Wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind, stellt der Notar beim Abschluss eine „Bescheinigung über die Nichtmeldung von Informationen über den Verkauf oder Tausch eines Hauptwohnsitzes“ aus, Sie unterschreiben diese, und das Formular 1099-S wird nicht eingereicht.

Am häufigsten abwesend Miami Verkäufer von Eigentumswohnungen sind nicht teilnahmeberechtigt. Das typische Profil eines abwesenden Eigentümers ist:

  • Bei der Eigentumswohnung handelt es sich um ein Zweitwohnsitz, eine geerbte Immobilie, einen Altersvorsorgeplan oder eine Mietwohnung – nicht um einen Hauptwohnsitz.
  • Die Voraussetzung eines Wohnsitzes von 2 von 5 Jahren ist nicht erfüllt, da der Eigentümer in einem anderen Bundesstaat wohnt.
  • Selbst wenn die Voraussetzungen für den Wohnsitznachweis erfüllt wären, übersteigt der Gewinn häufig die Freigrenze nach § 121 für Wertsteigerungen. Miami Eigentum.
 

Die praktische Schlussfolgerung: Rechnen Sie damit, dass das Formular 1099-S eingereicht wird. Falls Sie glauben, Anspruch auf die Befreiung zu haben, sprechen Sie dies zwei bis drei Wochen vor dem Notartermin mit dem Notar und Ihrem Steuerberater an – nicht erst am Tag des Notars. Die Bescheinigung muss in Abstimmung mit dem Notar erstellt und unterzeichnet werden; darüber lässt sich nicht am Tag des Notars verhandeln.

Ein enger Sonderfall, in dem die Ausnahme für ein Muster außerhalb des Bundesstaates gilt: ein Verkäufer, der in dem Miami Sie haben die Eigentumswohnung über zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt, sind innerhalb der letzten drei Jahre in einen anderen Bundesstaat gezogen und verkaufen sie nun. Die Frist von zwei Jahren innerhalb von fünf Jahren ist noch nicht abgelaufen. Ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater ist ratsam.

6. Ich bin US-Staatsbürger und lebe im Ausland. Gilt FIRPTA für mich?

Nein. Das FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) gilt nur für Nicht-US-Personen – also für ausländische Staatsangehörige, die US-Immobilien verkaufen. Ein US-Bürger, der zufällig in London, Berlin, Singapur oder Mexiko-Stadt lebt, gilt für FIRPTA-Zwecke weiterhin als US-Person und unterzeichnet bei Vertragsabschluss dieselbe Erklärung zur Nicht-Ausländer-Identität wie ein US-Bürger mit Wohnsitz in Houston.

Die Nicht-Ausländer-Erklärung (auch FIRPTA-Erklärung genannt) ist ein kurzes Abschlussdokument, in dem Sie unter Strafe des Meineids bestätigen, dass Sie eine US-Person sind (US-Staatsbürger oder dauerhaft ansässiger Ausländer mit Green Card oder entsprechendem Aufenthaltsrecht). Nach Unterzeichnung erfolgt kein FIRPTA-Einbehalt. Käufer und Notar sind geschützt, und der Abschluss kann erfolgen.

Einige Klarstellungen, die bei US-Auswanderern, die ihre Immobilie verkaufen, immer wieder auftauchen. Miami Eigentumswohnungen:

  • Eine auf dem Pass basierende Staatsbürgerschaft genügt. Sie müssen weder in den USA wohnen, noch dort Steuern von einer US-Adresse aus zahlen oder irgendwo wahlberechtigt sein. Ausschlaggebend ist die US-Staatsbürgerschaft zum Zeitpunkt des Bewerbungsschlusses.
  • Andere steuerliche Verpflichtungen von im Ausland lebenden Ausländern sind davon unabhängig. Als US-Bürger im Ausland müssen Sie weiterhin das Formular 1040 zur Angabe Ihres weltweiten Einkommens, das FBAR (FinCEN 114) für ausländische Bankkonten mit einem Gesamtguthaben von über 10,000 USD und gegebenenfalls das Formular 8938 (FATCA-Meldung) einreichen. Miami Der Verkauf einer Eigentumswohnung wird normalerweise über Ihre Steuererklärung (Formular 1040) abgewickelt – er ist nicht von der Regelung aufgrund eines ausländischen Wohnsitzes ausgenommen.
  • Der Sonderfall eines Jahres mit doppeltem Status. Wenn Sie im Verkaufsjahr Ihre US-Staatsbürgerschaft aufgegeben haben, ändern sich die Regeln erheblich – je nach Zeitpunkt können sowohl die Auswanderungssteuer (Abschnitt 877A) als auch die FIRPTA-Steuer anfallen. Dies ist ein Thema für Steuerberater, keine Fußnote in einem Artikel.
  • Ausländische Steuergutschriften können in Ihrem Heimatland geltend gemacht werden. Falls Ihr Wohnsitzland den in Florida erzielten Gewinn besteuert (was in den meisten Ländern mit einem weltweiten Einkommensteuersystem der Fall ist), kann Ihnen ein Doppelbesteuerungsabkommen der USA eine Anrechnung gewähren. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss von Ihrem Steuerberater im Heimatland den entsprechenden Abschnitt des Abkommens prüfen.
 

Für einen in Deutschland lebenden US-Bürger ist die deutsche Steuerseite des Verkaufs im Vertrag abgedeckt. Häufig gestellte Fragen zum deutschen Steuerrecht Die Regel, dass FIRPTA nicht anwendbar ist, ändert nichts an der deutschen Wohnsitzsteuerpflicht. Zwei separate Fragen, zwei separate Antworten.

7. Wie lange sollte ich die Unterlagen zum Verkauf aufbewahren?

Planen Sie mit sieben Jahren. Die Begründung, vom geringsten zum ambitioniertesten Zeitrahmen:

  • Allgemeine Verjährungsfrist des IRS: 3 Jahre ab dem Datum der Einreichung oder dem Fälligkeitsdatum der Steuererklärung, in der der Verkauf gemeldet wird, je nachdem, welches Datum später liegt.
  • Die Verjährungsfrist wurde vom IRS verlängert: 6 Jahre Wenn Sie Ihr Bruttoeinkommen um mehr als 25 % zu niedrig angeben, behält sich die US-Steuerbehörde (IRS) das Recht vor, bei offensichtlicher Unterdeklaration weitere Nachforschungen anzustellen.
  • Die Gesetze der einzelnen Bundesstaaten sind unterschiedlich. New York: 3 Jahre (Standard), 6 Jahre bei erheblicher Unterdeklaration. Kalifornien: 4 Jahre (Standard), unbefristet bei Betrug oder Nichtabgabe der Steuererklärung. Massachusetts: 3 Jahre (Standard), 6 Jahre bei erheblicher Unterdeklaration.
  • Betrug ist nicht gesetzlich geregelt. Bei zivilrechtlichen Betrugsklagen gibt es keine Verjährungsfrist; die Steuerbehörde kann bei Betrugsvorwürfen so weit zurückgreifen, wie nötig.
 

Sieben Jahre decken die Standardfälle mit Spielraum ab. Die aufzubewahrenden Unterlagen sind in der Reihenfolge ihrer Priorität zu beachten:

  • Offenlegung des ursprünglichen Kaufs (oder HUD-1, falls älter). Legt die Erwerbsgrundlage fest.
  • Sämtliche Belege und Rechnungen für Kapitalverbesserungen. Küchenrenovierung, einbruchhemmende Fenster, strukturelle Arbeiten, alles, was die Basis erweiterte.
  • Offenlegung im Rahmen des Verkaufsabschlusses. Ermittelt den Bruttoverkaufspreis und die Kosten auf Verkäuferseite.
  • Formular 1099-S. Der vom Finanzamt (IRS) erfasste Verkaufsbetrag sollte mit dem im Abschlussdokument angegebenen Bruttoverkaufspreis übereinstimmen.
  • Bankunterlagen, die den Eingang der Überweisung bestätigen. Nützlich in dem seltenen Fall, dass die US-Steuerbehörde (IRS) den Zeitpunkt oder die Höhe der Summe in Frage stellt.
  • Jährliche Grundsteuerbescheide und Beiträge der Eigentümergemeinschaft. Nützlich, wenn für das Gebäude eine Sonderumlage erhoben wurde, die in die Bemessungsgrundlage einbezogen oder als abzugsfähige Ausgabe behandelt wurde.
  • Miethistorie (falls zutreffend). Jährliche Meldungen gemäß Anlage E, Abschreibungstabellen, Daten der Inbetriebnahme bzw. Außerbetriebnahme der Eigentumswohnung.
 

Bewahren Sie diese Dokumente in der Cloud auf und erstellen Sie mindestens eine Offline-Sicherung. Abwesende Eigentümer verlieren häufig Papierunterlagen bei Umzügen; gehören Sie nicht dazu.

8. Häufige Fehler

  1. Die 1099-S wird ignoriert, weil „Florida keine staatliche Einkommensteuer erhebt“. Florida erhebt keine Steuern auf den Verkauf. Ihr Heimatstaat hingegen schon. Das Formular 1099-S dient Ihrem Heimatstaat als Nachweis für den Verkauf.
  2. Angenommen, es handelt sich bei dem Formular 1099-S um die Steuerrechnung. Nein. Das Formular 1099-S weist den Bruttoverkaufspreis aus; Ihre tatsächliche Steuer hängt von der Anschaffungsbasis, den Verbesserungen, der Haltedauer, der Abschreibungsrückgewinnung und dem Steuersatz Ihres Heimatstaates ab.
  3. Keine Abstimmung mit Ihrem Steuerberater vor dem Vertragsabschluss. Die Abschlussabrechnung dient als Grundlage für die Steuererklärungen auf Bundes- und Landesebene. Senden Sie Ihrem Steuerberater eine Kopie in der Woche des Abschlusses, nicht erst im darauffolgenden März.
  4. Der Versuch, Paragraph 121 anzuwenden, ohne die 2-von-5-Jahren-Regel zu erfüllen. Die Steuerbefreiung für Hauptwohnsitze ist eng gefasst. Die meisten abwesenden Eigentümer erfüllen die Voraussetzungen nicht; das Gegenteil zu behaupten, schafft ein größeres Problem als die Steuer einfach zu zahlen.
  5. Verwechslung von FIRPTA mit der Quellensteuer des Heimatstaates. FIRPTA ist eine Bundesregelung und gilt nur für Personen, die nicht in den USA leben. Sie hat nichts damit zu tun, ob Ihr Heimatstaat den Gewinn besteuert.
  6. Die Zustellung des Formulars 1099-S an eine alte Adresse. Aktualisieren Sie Ihre Postanschrift bei der Eigentumsübertragung und erneut, wenn Sie innerhalb von 12 Monaten umziehen. Ein verloren gegangenes Formular 1099-S führt nicht dazu, dass die Kopie an das Finanzamt (IRS) verschwindet; es erschwert lediglich die Bearbeitung im April.
  7. Die Basisaufzeichnungen werden nach Abschluss des Verkaufs vernichtet. Bewahren Sie alles sieben Jahre lang auf. Die Prüfung, falls sie stattfindet, erfolgt 18 bis 36 Monate nach dem Verkauf – lange nachdem die meisten Verkäufer die Unterlagen bereits gelöscht haben.

Die Reihenfolge für auswärtige Verkäufer auf dem Formular 1099-S und der Steuerberechnung im Heimatstaat

  • 30-60 Tage vor Schließung: Senden Sie Ihrem Steuerberater den Entwurf der Abschlusskostenaufstellung, die ursprüngliche Abschlusskostenaufstellung und Ihre Liste der wertsteigernden Maßnahmen. Bestätigen Sie Ihren steuerlichen Status (Wohnsitz, Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz, gegebenenfalls Vermietungshistorie), damit die Berechnung der Bemessungsgrundlage vor der Überweisung abgeschlossen ist.
  • Woche der Schließung: Bitte bestätigen Sie die Adresse, die das Grundbuchamt für den Versand des Formulars 1099-S verwenden soll. Falls Sie umgezogen sind oder demnächst umziehen, teilen Sie dem Grundbuchamt Ihre neue Adresse bitte schriftlich mit.
  • Ruhetag: Unterzeichnen Sie die standardmäßige eidesstattliche Erklärung für Nicht-US-Bürger (für US-Bürger) oder koordinieren Sie die FIRPTA-Unterlagen (für Nicht-US-Bürger – siehe Abschnitt 1). FIRPTA FAQÜberprüfen Sie, ob der Bruttoverkaufspreis in der Abschlussabrechnung mit Ihren Planungen übereinstimmt – dies ist der Betrag, der auf dem Formular 1099-S erscheint.
  • 30 Tage nach Abschluss: Speichern Sie Ihre Abschlussdokumente in der Cloud. Senden Sie Ihrem Steuerberater die unterzeichnete Abschlussabrechnung, falls Sie dies noch nicht getan haben.
  • Januar des folgenden Jahres: Das Formular 1099-S trifft bis zum 31. Januar ein. Prüfen Sie, ob der Bruttoverkaufspreis mit der Abschlussabrechnung übereinstimmt. Leiten Sie es an Ihren Steuerberater weiter.
  • März bis April: Der Steuerberater erstellt das Formular 8949, Anlage D, und Ihre Steuererklärung für Ihren Heimatstaat. Der Verkauf wird in beiden Formularen aufgeführt. Die Meldung erfolgt anhand des Formulars 1099-S, der Abschlusskostenaufstellung und Ihrer Unterlagen zur Anschaffungskostenberechnung.
  • Jahr 2: Achten Sie auf Schreiben des Finanzamts oder der jeweiligen Bundesstaaten. Ein Schreiben vom Typ CP2000 innerhalb von 12 bis 18 Monaten deutet darauf hin, dass etwas nicht stimmte. Die meisten abwesenden Verkäufer, die ihre Steuererklärung beim ersten Mal korrekt eingereicht haben, erhalten jedoch nie ein solches Schreiben.

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Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Bestimmungen der US-amerikanischen Steuerbehörde (IRS) und die Steuergesetze der einzelnen Bundesstaaten ändern sich; Schwellenwerte, Gesetze und Formulare werden aktualisiert. Bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Hinweise verlassen, sollten Sie den aktuellen Stand mit einem in Ihrem Bundesstaat zugelassenen Steuerberater (CPA) überprüfen – und, falls Sie nicht in den USA leben oder US-Bürger im Ausland sind, mit einem Steuerberater mit Erfahrung im internationalen Steuerrecht.

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Quellen und weiterführende Literatur