Leitfaden für Käufer außerhalb des Bundesstaates -> Käufer außerhalb des Bundesstaates

Umzug nach Miami Von New York

Für Käufer in New York City und Umgebung, die ihren gesamten Haushalt, ihren Arbeitsplatz oder nur die Wintermonate verlegen. Fernabwicklung, Erläuterung der Risiken von Wohnsitzprüfungen, Auswahl der Eigentumswohnung abgestimmt auf Ihre tatsächlichen Nutzungspläne.

Kaufen in Miami als New Yorker Investor im Rahmen eines 1031-Tauschs, ohne Umzug? Weitere Informationen finden Sie auch in den 1031 Von Kalifornien oder New York nach Miami ->

Ein Käufer aus New York, der umzieht nach Miami Sie treffen nicht nur eine Immobilienentscheidung – sie treffen drei gleichzeitig: welche Miami Die zu kaufende Wohnung, wie der Kauf in den Prüfungszeitraum für den Wohnsitznachweis im Bundesstaat New York passt und wie sich der Zeitplan auf das auswirkt, was sie noch in Manhattan, Brooklyn oder Westchester besitzen (oder mieten). Die meisten Umzüge von NYC nachMiami Die Reiseleiter beantworten die erste Frage, deuten auf die zweite und lassen die dritte ganz aus.

Thomas Druck PA war ein Miami Broker seit 2006 und arbeitet hauptsächlich mit abwesenden Eigentümern zusammen – Käufern, die nicht in der Nähe wohnen. Miami Die Anteile werden zum Zeitpunkt des Kaufs erworben. Das ist das typische Profil in New York: Hedgefonds-Manager, Anwaltskanzleimitarbeiter, Finanzexperte oder Medienschaffender, der Anteile kauft. Miami Zuerst verlegt der Käufer seinen Haushalt und macht ihn dann dauerhaft dort. Dieser Zeitplan muss auch der Überprüfung durch einen Prüfer des Staates New York standhalten, der zwei Jahre später die EZ-Pass-Aufzeichnungen prüft. Dieser Leitfaden erklärt, was der Käufer bei seiner Planung beachten sollte: Unterschiede in der Abschlusskultur, Prüfverfahren seitens des Vermieters, die Auswahl des passenden Gebäudes für den Übergang vom Wintergast zum Dauerwohnsitz und den Ablauf des Online-Abschlusses.

Schnelle Antwort Umzug nach Miami Ein Umzug von New York aus ist sowohl ein Immobilien- als auch ein Wohnsitzwechsel, die zeitlich unterschiedlich verlaufen. Der Immobilienverkauf wird innerhalb von 30 bis 45 Tagen über eine Titelgesellschaft abgewickelt (kein Anwalt, keine Zustimmung des Verwaltungsrats, kein Gespräch mit der Genossenschaft erforderlich). Der Wohnsitzwechsel erfordert hingegen einen 12- bis 24-monatigen Nachweis des Aufenthalts, um ihn im Falle einer Prüfung durch den Staat New York zu belegen. Beide Aspekte beeinflussen sich gegenseitig: Kauf, Nutzung der Wohnung und der Zeitpunkt der Vermarktung der New Yorker Wohnung dienen als Beweismittel. Thomas Druck PA Griffe die Miami Seit als Spezialist für Abwesenheiten tätig 2006 — Fernabwicklung, Auswahl des Gebäudes abgestimmt auf den Übergang vom Wintergast zum Dauermieter und Abstimmung mit Ihrem Steuerberater und Anwalt hinsichtlich der Beweisführung auf der New Yorker Seite.

Was "Umzug nach Miami "aus New York" bedeutet eigentlich

„Umzug“ kann für einen Käufer in New York drei verschiedene Bedeutungen haben: (a) Kauf eines Miami (b) Erwerb einer Teilzeitstelle unter Beibehaltung des Wohnsitzes in New York Miami UND Wohnsitzwechsel im selben Kalenderjahr, c) Kauf Miami als zukünftiges Wohnsitzmodell (derzeit Wintergast, in 2-3 Jahren dauerhaft hier ansässig). Jedes dieser Modelle hat unterschiedliche Baukriterien, unterschiedlichen Zeitdruck und unterschiedliche Auswirkungen auf die Nachweispflichten bei einer Prüfung durch den Staat New York.

Der Unterschied ist wichtig, weil die passende Wohnung nicht in jedem Fall dieselbe ist. Ein Käufer, der die Wohnung nur zeitweise als Zweitwohnsitz nutzt, kann strengere Vermietungsregeln und höhere Hausgeldkosten pro Quadratmeter in Kauf nehmen. Jemand, der innerhalb eines Jahres seinen Wohnsitz wechselt, benötigt eine Wohnung, die bei einer Hausinspektion als Hauptwohnsitz durchgeht. Ein Investor, der die Wohnung später als Hauptwohnsitz nutzen möchte, braucht Flexibilität: Kurzzeitvermietung während der Zeit, in der er die Wintermonate verbringt, ist erlaubt, und die Wohnung soll nach dem Verkauf als Hauptwohnsitz nutzbar sein.

Die 5 Dinge, die ein Käufer in New York einplanen sollte

Das Prüfungsfenster für Wohnsitze im Bundesstaat New York und in New York City. New York unterhält eine spezielle Prüfungsabteilung für Nichtansässige, die sich auf einkommensstarke Steuerzahler konzentriert, die ihren Wohnsitz in Florida angeben. Die Abteilung prüft die letzten drei Jahre ab dem Jahr, in dem die Änderung des Wohnsitzes geltend gemacht wird. Planen Sie die Miami Der Kauf dient der Unterstützung dieser Prüfung und nicht nur der Durchführung des Umzugs – siehe dazu den Abschnitt „Grenzüberschreitende Mechanismen“ weiter unten, wie die Immobilie ins Spiel kommt.
Der Kulturwandel bei Schließungen. Florida ist ein Bundesstaat, in dem die Abwicklung von Immobilientransaktionen durch eine Title Company erfolgt. Kein Anwalt erforderlich, kein Gespräch mit dem Board of Undertakings, keine Unterlagen für das Board of Undertakings, keine Wartezeit von 60 bis 90 Tagen. Die meisten Käufer aus New York unterschätzen, wie schnell Florida Immobilientransaktionen abwickeln kann und überschätzen den Aufwand, der für die Abwicklung nötig ist. Barzahlung: 30 bis 45 Tage. Finanzierung: 45 bis 75 Tage.
Berechnung der HOA-Gebühren im Vergleich zur Instandhaltung der Genossenschaft. Die Instandhaltungskosten für New Yorker Genossenschaften umfassen das Gebäudepersonal, die Grundsteuer und die Bedienung der zugrunde liegenden Hypothekenschulden. Miami Die monatlichen HOA-Gebühren decken lediglich das Gebäudepersonal und die Rücklagen ab – die Grundsteuer wird separat berechnet, und es gibt keine Hypothek, die bedient werden muss. Käufer in New York sehen oft Angaben wie „1,500 $/Monat HOA“ und gehen fälschlicherweise davon aus, dass die Steuer enthalten ist. Das ist jedoch nicht der Fall. Rechnen Sie jährlich mit etwa 1.5 bis 2.0 % des Kaufpreises für die HOA-Gebühren. Miami-Dade-Grundsteuer zusätzlich.
Meilensteininspektionen und Florida SB 4-D. Florida schreibt für Gebäude, die älter als 30 Jahre sind, eine bauliche Prüfung vor. Käufer in New York tendieren zu älteren Immobilien. South Beach Art Deco oder 1970er Jahre Brickell Aktien können in ein Gebäude einziehen, das sich mitten in einer Sonderbewertung befindet, ohne davon zu wissen. Ziehen Sie den Milestone-Bericht vor Ihrem Angebot hinzu, nicht danach.
Fernschließung ist die Norm, nicht die Ausnahme. Käufer aus New York können einen Kaufvertrag abschließen Miami Eigentumswohnung ohne Anreise. Florida erlaubt die Online-Beglaubigung (RON) und die Ausstellung einer Vollmacht an einen MiamiEin in der Region ansässiger Anwalt deckt alles ab, was RON nicht abdeckt. Siehe Online-Fernbeglaubigung für US-Verkäufer außerhalb des Bundesstaates — gleiche RON-Mechanik, spiegelbildlich für die Käuferseite.

Wie Thomas Druck PA arbeitet mit Käufern aus New York zusammen

Entdeckungsanruf. 30 Minuten, unverbindlich. Wir analysieren Zielgebiete, Budget und – ganz wichtig – ob Sie Teilzeitbeschäftigter sind, im selben Jahr umziehen oder zukünftig umsteigen möchten. Diese Einstufung beeinflusst die Auswahl der passenden Gebäude.
Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Bevor Sie hinfliegen: eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten (einschließlich der Position für die Grundsteuer, die Käufer in New York üblicherweise übersehen), der HOA-Gebühren, des Meilensteinstatus für jedes Gebäude, das Sie in die engere Wahl nehmen, und des Mietrechtsprofils in Bezug auf Ihren Plan.
Gebäudeauswahl und Besichtigungen. In-Person Miami Besichtigungen, wenn Sie anreisen können, Live-Video-Rundgänge, wenn das nicht möglich ist. Beide Vorgehensweisen führen zur gleichen Vorauswahl und denselben Notizen – so arbeitet Tom seit Jahren mit Abwesenheitskunden. 2006.
Angebot und Vertrag. Die Vertragsprüfung erfolgt Zeile für Zeile. Falls Sie eine parallele Prüfung durch Ihren New Yorker Immobilienanwalt wünschen, wird ihm der Vertrag im Rahmen des Standardablaufs zugesandt. In Florida ist die Einbeziehung eines Anwalts nicht erforderlich, jedoch ziehen viele Käufer in New York einen hinzu, und der Ablauf ist für beide Vorgehensweisen geeignet.
Abschlusskoordination. Titelgesellschaft, Treuhandservice, Kreditgeber (falls Finanzierung erforderlich) und Überweisungskoordination – alles bei Bedarf aus der Ferne abgewickelt. Die RON- und POA-Lösung bietet Käufern Schutz, die Manhattan während der Abschlusswoche nicht verlassen können.

Die Details der Strecke von New York nach Florida (die wirklich schwierigen Teile)

Wohnsitz vs. gesetzlicher Aufenthaltsort – die Zwei-Test-Regel

Der Staat New York verwendet ein zweistufiges Wohnsitzsystem. Sie sind in New York einkommensteuerpflichtig, wenn entweder (a) Ihr Wohnsitz in New York liegt – Ihr „ständiger Wohnsitz“ – oder (b) Sie eine Wohnung in New York unterhalten UND sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage in New York aufhalten. Miami Eine Wohnsitzänderung allein reicht nicht aus. Um Ihren Wohnsitz zu ändern, müssen Sie anhand von Dokumenten nachweisen, dass sich Ihr Lebensmittelpunkt verlagert hat: Führerschein, Wählerregistrierung, Hausarzt, Religionszugehörigkeit, Wohnort der Familie, Geschäftsunterlagen und natürlich auch der Standort der wertvolleren Immobilie. Miami Der Kauf wird zum Beweis für den Umzug; wie das Gerät eingerichtet und genutzt wird, entscheidet darüber, ob er als solcher anerkannt wird.

Die 183-Tage-Mechanik

In New York zählt jeder angefangene Tag in New York als voller Tag für die 183-Tage-Regel. EZ-Pass-Aufzeichnungen, Kreditkarten-Standortdaten, Mobilfunkprotokolle und Bordkarten werden routinemäßig bei Wohnsitzprüfungen angefordert. Praktisch: Führen Sie ab dem ersten Tag des Jahres, in dem Sie den Wohnsitzwechsel geltend machen, einen detaillierten Kalender. Käufer in New York, die die 183-Tage-Regel als vage Richtlinie betrachten, werden erwischt; Käufer, die sie als reine Dokumentationsübung betrachten, überstehen die Prüfung. Die Immobilie ist der sichtbare Vermögenswert, der die Prüfung auslöst; der Kalender ist der entscheidende Faktor.

Schließung einer Genossenschaftswohnung in New York vs. Schließung einer Eigentumswohnung in Florida

Käufer von Genossenschaftswohnungen in New York erwarten: Unterlagen des Verwaltungsrats, Offenlegung der finanziellen Verhältnisse gegenüber dem Verwaltungsrat, Gespräch mit dem Verwaltungsrat, Anwälte für Käufer, Verkäufer und die Bank, eine Bearbeitungszeit von 60 bis 90 Tagen sowie die Eintragungsgebühr für die Hypothek. Käufer von Eigentumswohnungen in Florida hingegen erhalten: einen Antrag bei der Eigentümergemeinschaft (in den meisten Gebäuden kein Gespräch mit dem Verwaltungsrat, oft nur eine Gebühr und die Zustimmung der Gemeinschaft), die Abwicklung erfolgt durch ein Notariat, Anwälte sind auf beiden Seiten optional, die Auszahlung erfolgt innerhalb von 30 bis 45 Tagen, und es fällt keine Eintragungsgebühr für die Hypothek auf den Darlehensbetrag an. Die erste Reaktion von New Yorker Käufern ist meist: „Das kann doch nicht stimmen!“ Doch es stimmt – die reibungslose Abwicklung ist ein Vorteil, kein fehlender Schritt.

Fernschließung von Manhattan aus

Käufer, die nicht persönlich zum Vertragsabschluss anreisen können, haben zwei gegenläufige Optionen.

(1) Fernbeglaubigung über Online-Verbindungen (RON) — In Florida ist es dem Käufer erlaubt, den Vertrag elektronisch mit einem Notar per Video zu unterzeichnen.

(2) Vollmacht an einen Miami-basierter Anwalt — deckt alles ab, was RON nicht abdeckt, insbesondere wenn die Dokumente des Kreditgebers handschriftliche Unterschriften erfordern. Tom wendet diesen Workflow seitdem für abwesende Käufer an. 2006; es ist der Standard-Workflow für Nicht-Miami Käufer, nicht Unterkünfte.

Häufige Fehler, die New Yorker Käufer machen Miami

Die Berechnung der Grundsteuer wird als Aufgabe der Eigentümergemeinschaft betrachtet. Bei der New Yorker Genossenschaftsverwaltung wird die Grundsteuer in einer monatlichen Pauschale zusammengefasst. Miami Die Eigentümergemeinschaft einer Eigentumswohnung (HOA) ist nicht zuständig – die Grundsteuer ist eine separate Angelegenheit. MiamiDie monatlichen Gebühren im Dade County betragen jährlich etwa 1.5 bis 2.0 % des Einheitswertes. Ein Käufer, der die Kosten anhand von monatlichen HOA-Gebühren von 2,000 US-Dollar ohne Berücksichtigung der Grundsteuer kalkuliert, unterschätzt die jährlichen Kosten für eine Immobilie im Wert von 1 bis 15 Millionen US-Dollar um 30 bis 1.5 US-Dollar.
Vorausgesetzt, für den Abschluss wird ein Anwalt benötigt. In Florida sind weder für Käufer noch Verkäufer Anwälte vorgeschrieben; die Abwicklung erfolgt durch die Titelgesellschaft. Käufer in New York beauftragen standardmäßig einen Anwalt. Miami Ein Anwalt für Immobilienrecht, der nicht aus New York City kommt, ist eine gängige Praxis. Das ist in Ordnung, aber eine Option, keine Pflicht – und die Hinzuziehung eines Anwalts bei einem Geschäft, bei dem der Verkäufer nicht anwaltlich vertreten ist, kann den Abschluss verzögern, ohne das Ergebnis zu verändern.
Kauf älterer South Beach oder 1970s Brickell ohne den Milestone-Bericht einzuholen. Die nach SB 4-D durchgeführten Strukturprüfungen an Gebäuden, die älter als 30 Jahre sind, können sechsstellige Sonderumlagen auslösen, die Eigentümer pro Wohneinheit belasten. Käufer in New York, die Wert auf Architektur (Art déco) oder einen hohen Quadratmeterpreis (ältere Immobilien) legen, erwerben Gebäude, in denen sich die Sonderumlage bereits in der Planungsphase befindet, ohne dies zu ahnen.
Abschluss am Miami Eigentumswohnung VOR dem Verkauf der New Yorker Wohnung. Frage des Prüfungszeitpunkts – wenn beide Immobilien im Kalenderjahr des geltend gemachten Wohnsitzwechsels gleichzeitig gehalten werden, gilt die New Yorker Wohnung als in New York bewohnter Wohnsitz, und die 183-Tage-Regel findet Anwendung. Manche Käufer profitieren von dieser Überschneidung (z. B. durch den Zuzug von Rentnern in den Süden); andere schwächen unbeabsichtigt ihren Wohnsitzanspruch. Die Entscheidung liegt bei einem Steuerberater und einem Anwalt. Miami Der Broker muss wissen, welcher Datenfluss ausgeführt wird, damit Miami Die Einheit ist entsprechend strukturiert.
Einrichten der Miami Die Einheit wird während des Prüfungszeitraums als Teilzeitvermietung angeboten. Vermietung der Miami Einheiten für Kurzzeitaufenthalte (Airbnb, mittelfristige Firmenaufenthalte) unter Beibehaltung der entsprechenden Ansprüche Miami Der Wohnsitz führt zu einem Widerspruch: Die Aussage „Dies ist mein Hauptwohnsitz“ in Verbindung mit „Ich vermiete die Wohnung 180 Tage im Jahr“ hält einer Befragung nicht stand. Wenn die Verteidigung im Rahmen einer Steuerprüfung die Angabe des Hauptwohnsitzes benötigt, werden die Mieteinnahmen während des Prüfungszeitraums nicht berücksichtigt. Die Vermietungsstrategie sollte daher auf die Steuerprüfung abgestimmt sein, nicht umgekehrt.

Was dieser Artikel nicht behandelt

Die steuerlichen Aspekte eines Wegzugs aus New York – Strategien zur Sicherung des Wohnsitzes, spezifische Überlegungen zur New Yorker Gewerbesteuer (UBT) für Selbstständige, Erbschaftssteuerplanung für vermögende Privatpersonen, die umziehen, und die Wechselwirkungen zwischen Treuhandvermögen. Miami Die Frage nach der Einheit und den Rückwirkungsregeln in New York ist für Ihren Steuerberater und einen in New York zugelassenen Steueranwalt relevant, nicht für Ihren. Miami Makler.

Thomas Druck PA Die Abwicklung der US-amerikanischen Immobilienangelegenheiten obliegt dem Makler; Steuerstrategie und Prüfungsabwehr im Zuge des Übergangs von New York nach Florida fallen in den Aufgabenbereich von Wirtschaftsprüfern und Steueranwälten. Die Rolle des Maklers bei der Prüfung besteht darin, sicherzustellen, dass … Miami Der Kauf und die Nutzung der Einheiten unterstützen jede Strategie, die der Wirtschaftsprüfer entwickelt.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein in Florida zugelassener Immobilienmakler (FREC). Die Informationen auf dieser Seite stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bei Steuerfragen im Bundesstaat New York oder in New York City wenden Sie sich bitte an einen in New York zugelassenen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Für die Prüfung von Immobilienverträgen in Florida wenden Sie sich bitte an einen in Florida zugelassenen Immobilienanwalt. Für die Anmeldung Ihres Wohnsitzes in Florida wenden Sie sich bitte an einen in Florida zugelassenen Rechtsanwalt.

Schnelle Antworten für Käufer in New York

Benötige ich einen Anwalt aus Florida, um einen Kaufvertrag abzuschließen? Miami Eine Eigentumswohnung, wenn ich aus New York komme?

Nein. Florida ist ein Bundesstaat, in dem die Abwicklung über eine Titelgesellschaft erfolgt, nicht über einen Anwalt. Miami Eigentumswohnungsabschlüsse werden über eine Treuhandgesellschaft ohne Anwälte von Käufer oder Verkäufer abgewickelt. Käufer in New York ziehen oft aus Gewohnheit einen Immobilienanwalt hinzu; dies ist jedoch optional und nicht erforderlich.

Wie lange dauert der Abschluss im Vergleich zu einer Genossenschaftswohnung in Manhattan?

30 bis 45 Tage für einen Barabschluss bei einem Miami Bei Eigentumswohnungen dauert es bei Finanzierung 45 bis 75 Tage. Bei Genossenschaftswohnungen in Manhattan beträgt die Bearbeitungszeit aufgrund des Genehmigungsverfahrens durch den Verwaltungsrat in der Regel 60 bis 90 Tage. Miami Bei Eigentumswohnungen gibt es kein Vorstandsgespräch und üblicherweise eine 2 bis 4 Wochen dauernde Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft, die parallel zur Bearbeitung des Grundbucheintrags erfolgt.

Kann ich meinen Artikel schließen? Miami Eigentumswohnung, ohne New York zu verlassen?

Ja. Florida erlaubt die Online-Beglaubigung (RON) und die Ausstellung einer Vollmacht an einen MiamiEin Anwalt vor Ort deckt alles ab, was RON nicht abdeckt. Tom führt Fernabschlüsse als Standardverfahren für Käufer außerhalb des Bundesstaates durch, nicht als Ausnahme.

Kauf eines Miami Änderung meines Wohnsitzes im Bundesstaat New York durch eine Eigentumswohnung?

Nein, nicht allein. New York verwendet ein zweistufiges Wohnsitzsystem – den tatsächlichen Wohnsitz UND den gesetzlichen Wohnsitz (mindestens 183 Tage Aufenthalt in New York mit einer eigenen Wohnung). Der Kauf von Immobilien in Florida belegt zwar die Absicht, den Wohnsitz zu verlegen, aber für die Wohnsitzänderung muss dokumentiert werden, dass sich Ihr Lebensmittelpunkt tatsächlich verlagert hat. Immobilien sind nur ein Teil der Verteidigung im Falle einer Steuerprüfung, nicht der einzige.

Sollte ich meine New Yorker Wohnung verkaufen, bevor ich eine kaufe? Miami?

Das ist eine Angelegenheit für Steuerberater und Anwälte, nicht für Makler. Der Besitz beider Immobilien im Jahr des gemeldeten Wohnsitzwechsels erschwert die Einhaltung der 183-Tage-Regel, da die New Yorker Wohnung als unterhaltener Wohnsitz in New York gilt. Manche Käufer profitieren von dieser Überschneidung (Übergang vom Wintergast zum Dauerwohnsitz); andere schwächen damit ihren Wohnsitzanspruch. Die Vorgehensweise sollte vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater besprochen werden. Miami Das Angebot geht ein.

Kaufen in Miami während er sich noch in New York aufhielt?

Beginnen Sie mit einer Vorab-Kaufpreisanalyse inklusive Risikobewertung. Diese beinhaltet eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, der Grundsteuerposition, des Meilensteinstatus, der Mietrichtlinien der Eigentümergemeinschaft und der Möglichkeiten zur Online-Abwicklung. Die Analyse ist unverbindlich. Fragen zu Steuern und Betriebsprüfungen richten Sie bitte an Ihren Steuerberater – die Vorab-Kaufpreisanalyse inklusive Risikobewertung deckt die Kosten für die Anschaffungskosten ab. Miami Immobilienmechanik