Leitfaden für ausländische Käufer -> Internationale Käufer

Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami

Für Käufer außerhalb der USA, die eine Finanzierung benötigen Miami Eher eine Eigentumswohnung als bar zu bezahlen. Anzahlungsberechnung, Gebäudegarantie, AML- und ITIN-Fristen sowie der Einfluss der Kreditgeberwahl auf die Wohnungsauswahl – und nicht umgekehrt.

deutschsprachige Käuferfinanzierung Miami Eigentumswohnung? Weitere Informationen finden Sie auch in den Miami Immobilienmakler für deutschsprachige Käufer -> Für die sprachspezifische Anleitung - dieser Artikel hält die Mechanismen des Kreditgebers auf Englisch.

Die meisten ausländischen Käufer, die sich wegen eines Miami Viele Käufer von Eigentumswohnungen denken, die erste Frage sei: „Wie viel kann ich leihen?“ Tatsächlich lautet die erste Frage aber: „Welche Gebäude werden vom Kreditgeber genehmigt?“ Hypotheken für ausländische Staatsbürger gibt es – sie sind keine Seltenheit, jeder große, US-amerikanische, auf Eigentumswohnungen spezialisierte Kreditgeber bietet dieses Programm an –, aber das Gebäude muss eine Projektprüfung bestehen, die dem Käufer selten zuteilwird. Ein ausländischer Käufer, der Wohnungen in die engere Auswahl nimmt, bevor er die Gebäude anhand der Projektkriterien des Kreditgebers prüft, kann vier bis sechs Wochen verlieren, bis er feststellt, dass das gewünschte Gebäude nicht genehmigungsfähig ist und der Kredit nicht bewilligt wird.

Thomas Druck PA war ein Miami Broker seit 2006 und arbeitet hauptsächlich mit abwesenden Eigentümern zusammen – Käufern, die nicht in der Nähe wohnen. Miami Die Wohnung wird zum Zeitpunkt des Kaufs bezogen. Dies gilt auch für ausländische Käufer, die die Eigentumswohnung von Frankfurt, São Paulo, Mexiko-Stadt, Tel Aviv, Dubai, Toronto oder London aus finanzieren. Tom ist kein Hypothekenmakler und gibt sich auch nicht als solcher aus. Er koordiniert die Auswahl des Kreditgebers, die Vorauswahl des Gebäudes, die Einhaltung der Fristen für die Geldwäschebekämpfung, den Antrag an die Eigentümergemeinschaft und den Abschluss als einen einzigen, terminlich festgelegten Arbeitsablauf und arbeitet dabei mit dem vom Käufer gewählten, ausländerfreundlichen Kreditgeber zusammen. Fragen zur Kreditprüfung werden an diesen Kreditgeber gerichtet. Steuerliche Fragen werden an den Steuerberater des Käufers gerichtet. Dieser Leitfaden behandelt den gesamten Immobilienbereich – einschließlich der durch die Finanzierung bedingten Entscheidungen beim Gebäudekauf.

Schnelle Antwort Ausländische Staatsangehörige können eine Miami Eigentumswohnungen ohne US-amerikanische Kredithistorie oder Sozialversicherungsnummer. Ab 2026 ist mit einer Anzahlung von 25 bis 40 Prozent für die meisten Eigentumswohnungen zu rechnen, bei Neubauten und Gebäuden ohne Gewährleistungsstatus mit 40 bis 50 Prozent oder mehr. Die Bearbeitungszeit beträgt 6 bis 10 Wochen, inklusive Geldwäscheprüfung und Überprüfung der Mittelherkunft. Die Gebäudeverwaltung hat ebenso viel Einfluss auf die Kreditvergabe wie der Käufer – die Regeländerungen von Fannie Mae für Eigentumswohnungen im Jahr 2026 (Lender Letter LL-2026-03) haben die Auswahlmöglichkeiten eingeschränkt. Miami Gebäude qualifizieren sich weiterhin für herkömmliche ausländische Förderprogramme, was mehr Käufer dazu veranlasst, auf Portfoliofinanzierungen oder nicht genehmigungsfähige Finanzierungen zurückzugreifen. Thomas Druck PA koordiniert als Spezialist für Abwesenheitsmanagement den immobilienbezogenen Teil dieses Arbeitsablaufs seit 2006Die Kreditabwicklung übernimmt Ihr Hypothekenmakler, die steuerlichen Angelegenheiten Ihr Steuerberater.

Was „Hypotheken für ausländische Staatsangehörige“ im Jahr 2026 tatsächlich bedeuten

Eine ausländische Hypothek ist ein US-Immobiliendarlehen für Nicht-US-Bürger ohne ständigen Wohnsitz in den USA. Es wird an Kreditnehmer vergeben, die weder US-Staatsbürger noch dauerhaft in den USA ansässig sind und sich auf eine Immobilie in den USA beziehen. Da der Kreditnehmer die Dokumentationsstandards der staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) nicht erfüllt (in vielen Fällen keine US-Kreditwürdigkeitsprüfung, kein Lohnsteuerbescheid, keine Sozialversicherungsnummer), handelt es sich um ein Portfolioprodukt – es wird in der Bilanz des Kreditgebers geführt und nicht an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft. Die Konditionen variieren stark je nach Kreditgeber, da jeder seine eigenen Richtlinien festlegt.

Drei verwandte Produkte werden oft verwechselt.

(1) ITIN-Kredite werden an Kreditnehmer vergeben, die über eine individuelle Steueridentifikationsnummer, aber keine Sozialversicherungsnummer verfügen – manchmal von ausländischen Staatsangehörigen, häufiger jedoch von Personen ohne gültigen Aufenthaltsstatus.

(2) DSCR-Darlehen Qualifizieren Sie den Cashflow der Immobilie, nicht den Kreditnehmer – ausländische Käufer, die ausschließlich auf Investitionen setzen und über solide Mietobjekte verfügen, gehen manchmal so vor.

(3) Konventionelle / Fannie Mae-Kredite stehen Nicht-Einwohnern mit gültigem Arbeitsvisum, US-Kredit und Sozialversicherungsnummer zur Verfügung – dies ist NICHT der Bereich für ausländische Staatsangehörige. Der Käufer finanziert ein Miami Eigentumswohnungen aus dem Ausland ohne US-Bezug fallen unter die Kategorie für ausländische Staatsangehörige, nicht diese anderen.

Die 5 Dinge, die ein ausländischer Käufer vor der Finanzierung eines Miami Wohnung

Anzahlung je nach Objekt und Gebäudetyp. Für eine bestehende, genehmigungsfähige Eigentumswohnung, die als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz genutzt wird, ist mit einer Anzahlung von 25 bis 30 Prozent zu rechnen. Bei Anlageobjekten sind es 30 bis 35 Prozent. Für Neubauten, Condotels und nicht genehmigungsfähige Gebäude beträgt die Anzahlung 40 bis 50 Prozent oder mehr. Die Höhe der Anzahlung ist nicht verhandelbar wie bei einem herkömmlichen Kredit – ausländische Kreditgeber orientieren sich bei der Berechnung der Anzahlung an ihrem Portfoliorisikomodell.
Die Gewährleistungsfähigkeit eines Gebäudes ist die halbe Miete. Die Kreditgeber führen parallel zur Kreditnehmerprüfung eine Projektprüfung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch. Dabei berücksichtigen sie die Investorenkonzentration, die Rücklagenbildung, den Versicherungsschutz, laufende Rechtsstreitigkeiten, Sonderumlagen und die Mietbestimmungen. Die Änderungen von Fannie Mae aus dem Jahr 2026 (Kreditgeberbrief LL-2026-03) haben die Kriterien verschärft – Einzelheiten und deren Bedeutung finden Sie im Abschnitt „Finanzierungsmechanismen“ weiter unten. Miami Inventar.
Die Dokumentation zur Bekämpfung von Geldwäsche und zur Herkunft der Gelder ist der längste Abschnitt. Die Gelder müssen beides sein bezogen (Herkunft dokumentiert – Verkauf eines Unternehmens, geerbtes Vermögen, Lohneinkommen mit Kontoauszügen, Erlöse aus früheren Immobilienverkäufen) UND gewürzt (Das Geld wurde vor der Überweisung mindestens 60 Tage auf einem verifizierten Konto gehalten). Internationale Überweisungen lösen bei der empfangenden US-Bank eine separate Geldwäscheprüfung (AML) von 5 bis 10 Werktagen aus, bei Überweisungen aus Ländern mit höherem Risiko dauert diese länger. Diese Prüfung erfolgt parallel zur Risikoprüfung, nicht im Anschluss daran.
ITIN-Terminierung, falls Ihr Kreditgeber dies verlangt. Nicht jedes Programm für ausländische Staatsangehörige erfordert eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), aber viele schon (insbesondere für die Meldung beim Vertragsabschluss). Die IRS (Internal Revenue Service) stellt ITINs in etwa 6 bis 10 Wochen aus. Falls Ihr Kreditgeber eine ITIN verlangt, stellen Sie den Antrag in der Woche, in der Sie auch den Hypothekenantrag stellen, nicht erst später.
Der angegebene Preis ist nicht der ausgewiesene Kostenbetrag. Die Zinssätze für ausländische Staatsangehörige liegen über den bundesstaatlichen – die Spanne ändert sich mit dem Zinszyklus, daher wären hier angegebene Zahlen innerhalb eines Quartals veraltet. Die tatsächlichen laufenden Kosten sind die Grundsteuer (1.5 bis 2.0 % des Einheitswertes jährlich, separat in Rechnung gestellt von …). MiamiDade (nicht in der Eigentümergemeinschaft enthalten), die Eigentümergemeinschaft selbst, die Versicherungspolice für Florida (Sturm-, Hochwasser- und Gebäudeversicherungsausnahmen) und die Rücklagenbelastung. Käufer, die das Geschäft allein anhand des Zinssatzes modellieren, unterschätzen die jährlichen Kosten für eine Einheit im Wert von 1 bis 1.5 Millionen US-Dollar regelmäßig um 20 bis 40 US-Dollar.

Wie Thomas Druck PA arbeitet mit ausländischen Käufern zusammen, die die Finanzierung übernehmen

Entdeckungsanruf. 30 Minuten, unverbindlich. Wir analysieren die Zielviertel, vergleichen Ihr Budget mit einer realistischen Anzahlungsspanne (nicht dem angegebenen Beleihungswert), den Verwendungszweck (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Kapitalanlage) und ob Sie bereits mit einem ausländischen Kreditgeber in Kontakt stehen. Der Verwendungszweck beeinflusst die Auswahl der Kreditgeber; die Auswahl der Kreditgeber wiederum beeinflusst die Auswahl der passenden Immobilien.
Empfehlung der Kreditgeberkategorie, nicht des Kreditgebernamens. Tom nennt keine konkreten Kreditgeber namentlich – das würde die Bestimmungen der Federal Reserve Bank of England (FREC) verletzen und den Eindruck von Bestechung erwecken. Er wird Ihnen sagen, welche Kreditgeberkategorie zu Ihrem Profil passt (US-Portfolio-Programm für ausländische Staatsangehörige, internationale Privatbank mit US-Kreditsparte oder DSCR bei reinen Investments) und welche Fragen Sie jeweils stellen sollten. Die endgültige Entscheidung für einen Kreditgeber liegt bei Ihnen; die Fragen zur Kreditprüfung werden ausschließlich von diesem Kreditgeber beantwortet.
Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Bevor ein Angebot abgegeben wird: eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten bei einer realistischen Anzahlung (nicht dem Marketingpreis), der HOA-Kosten, des Meilensteinstatus der in die engere Wahl gekommenen Gebäude, der Angemessenheit der Rücklagen im Hinblick auf die Fannie-Mae-Schwelle von 15 % für 2026, der klimabedingten Versicherungsrisiken in Florida und ein Hinweis auf Gebäude, die voraussichtlich nach den neuen Regeln nicht unter die Gewährleistungspflicht fallen. Miami Immobilienabwicklung – Steuerfragen richten Sie an Ihren Steuerberater, Fragen zur Kreditvergabe an Ihren Kreditgeber.
Gebäudeauswahl und Besichtigungen. In-Person Miami Besichtigungen, wenn Sie anreisen können, Live-Video-Rundgänge, wenn das nicht möglich ist. Beide Vorgehensweisen führen zur gleichen Vorauswahl und denselben Notizen – so arbeitet Tom seit Jahren mit Abwesenheitskunden. 2006Die Vorauswahl der Gebäude wird vor den Besichtigungen, nicht erst danach, anhand der Kriterien Ihres Kreditgebers für die Finanzierung geprüft.
Abschluss der Koordination im Rahmen des kalenderbasierten Arbeitsablaufs. Titelgesellschaft, Treuhandkonto, Antrag der Eigentümergemeinschaft (parallel zur Projektprüfung des Kreditgebers), AML-Überweisungszeitpunkt, RON und Vollmachtspaket für Käufer, die nicht persönlich zum Abschluss reisen können. Tom wendet diesen Workflow standardmäßig an, nicht ausnahmsweise.

Die Finanzierungsmechanismen (die wirklich schwierigen Teile)

Anzahlung nach Immobilientyp

Die online kursierende Angabe von „30 bis 40 Prozent“ ist ein Richtwert, keine feste Regel. Im Jahr 2026 ergeben sich folgende Spannen: Bestandsimmobilien mit Baugenehmigung, Erst- oder Zweitwohnsitz – 25 bis 30 Prozent. Bestandsimmobilien mit Baugenehmigung, Kapitalanlage – 30 bis 35 Prozent. Neubau (Verkauf durch Bauträger, vor oder nach Fertigstellung) – 35 bis 50 Prozent. Nicht baugenehmigungsfähige Eigentumswohnungen (Projektprüfung gescheitert) – 40 bis 50 Prozent oder mehr, sofern ein Kreditgeber überhaupt eine Finanzierung anbietet. Condotels – 50 Prozent und eine kleinere Anzahl von Kreditgebern. Die Höhe der Anzahlung richtet sich nach dem Risikomodell des Kreditgebers für das Gebäude und wird nicht mit dem Kreditnehmer verhandelt. Die Anzahlung ist als eine Art Grundsteuer zu verstehen, nicht als Indikator für die Kreditwürdigkeit.

Die Gewährleistungspflicht für Gebäude und die Regeländerung von Fannie Mae aus dem Jahr 2026

Eine Eigentumswohnung gilt als „garantiefähig“, wenn ihre Eigentümergemeinschaft die Projektstandards von Fannie Mae und Freddie Mac erfüllt – Investorenkonzentration unterhalb des Schwellenwerts, ausreichende Rücklagen, keine laufenden Baurechtsstreitigkeiten, bestehender Versicherungsschutz und zulässige Mietbestimmungen. Das Schreiben LL-2026-03 von Fannie Mae (vom 18. März 2026) enthielt zwei Änderungen, die Auswirkungen hatten. Miami Bestandsaufnahme schwierig. (1) Das eingeschränkte Prüfverfahren für bestehende Projekte wird mit Wirkung vom 3. August 2026 abgeschafft – jede Eigentumswohnung durchläuft nun die vollständige Projektprüfung. (2) Die Mindestreserve erhöht sich mit Wirkung vom 4. Januar 2027 von 10 auf 15 Prozent der jährlichen budgetierten Umlageeinnahmen. Die praktischen Auswirkungen auf Miami: älter South Beach und 1970s Brickell Aktien mit unzureichenden Kapitalreserven verlieren ihren Status als genehmigungsfähige Objekte. Gebäude, die sich mitten in der Meilensteinprüfung befinden und für die Sonderumlagen anfallen, sind vom gleichen Abstieg betroffen. Ausländische Kreditgeber nutzen die Projektprüfung von Fannie Mae zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit, obwohl sie nicht an die GSEs (Government-Sponsored Enterprises) verkaufen – die Auswirkungen auf die Genehmigungsfähigkeit wirken sich also auch auf die Genehmigungen ausländischer Kreditgeber für dieselben Gebäude aus. Tom prüft Gebäude anhand dieser Kriterien bereits auf der Auswahlliste, nicht erst nach Abgabe des Angebots.

AML, Mittelherkunft, Würze

Alle US-Kreditgeber unterliegen dem Bankgeheimnisgesetz mit Meldepflichten gegenüber FinCEN und OFAC-Sanktionsprüfungen. Bei der Kreditvergabe an ausländische Staatsangehörige gehen diese Bestimmungen noch weiter. Die Gelder müssen... bezogen (Dokumentation, die die Herkunft des Geldes belegt – Erlös aus einem Unternehmensverkauf, Erbschaft, Gehalt, vorheriger Immobilienverkauf) und gewürzt (Das Geld muss vor der Überweisung mindestens 60 Tage auf einem verifizierten Konto verwahrt sein.) Die Überweisung selbst löst bei der empfangenden US-Bank eine separate Geldwäscheprüfung aus, die 5 bis 10 Werktage dauert und sich bei Überweisungen aus Ländern mit höherem Risiko auf 15 Werktage oder mehr verlängern kann. Erforderliche Unterlagen: Vollständige Kontoauszüge der letzten 12 bis 24 Monate (alle Seiten, auch leere), Reisepass, Visum (falls zutreffend), ausländische Kreditreferenz oder Bestätigungsschreiben eines Steuerberaters, Steuererklärungen aus dem Heimatland, Herkunftsnachweis der Gelder mit SWIFT-Bestätigungen und Kontoauszügen der Ursprungsbank. Planen Sie den Überweisungstermin um den Zeitraum der Geldwäscheprüfung herum, nicht dagegen.

ITIN, Alternativen und Zeitpunkt

Nicht jedes Programm für ausländische Staatsangehörige erfordert eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), aber viele schon – insbesondere für die Meldung beim Immobilienabschluss und die zukünftige US-Steuererklärung für die Immobilie. Die Ausstellung der IRS dauert etwa 6 bis 10 Wochen. Wenn Ihr Kreditgeber eine ITIN verlangt und der Antrag erst nach Vertragsunterzeichnung gestellt wird, kann allein die Wartezeit auf die ITIN den Abschluss über den Vertragstermin hinaus verzögern. Die Lösung: Stellen Sie den ITIN-Antrag in derselben Woche wie den Hypothekenantrag – parallel zur Vorprüfung durch den Kreditgeber, nicht erst danach. Die Einrichtung der ITIN, die erforderlichen Dokumente und das Formular W-7 werden in einem separaten Artikel in diesem Hub behandelt – siehe „ITIN-Einrichtung für ausländische Käufer“ im Abschnitt „Verwandte Ressourcen“ weiter unten.

Internationale Privatbankkredite – der Weg für vermögende Privatkunden

Käufer, die bereits eine Geschäftsbeziehung zu einer Privatbank in ihrem Heimatland unterhalten, haben neben US-Programmen für ausländische Staatsangehörige und DSCR-Krediten mitunter eine dritte Option: eine US-Immobilienhypothek, die von der US-Kreditabteilung ihrer bestehenden Privatbank oder einer US-Korrespondenzbank vergeben wird. Große Schweizer, brasilianische, mexikanische, britische und israelische Privatbanken bieten diesen Weg für vermögende Kunden an. Typischerweise muss der Käufer ein signifikantes verwaltetes Vermögen bei der Bank halten oder dorthin übertragen. Im Gegenzug erhält er kundenorientierte Konditionen, die günstiger sein können als die Zinssätze für Portfolios ausländischer Staatsangehöriger in den USA, sowie eine flexiblere Dokumentation. Der Kompromiss besteht in einem Konzentrationsrisiko für die Bank und einer Verpflichtung zur Verwaltung des verwalteten Vermögens (AUM) für den Käufer. Tom nennt keine konkreten Privatbanken (dieselben FREC-Regelungen gelten wie für US-Kreditgeber); der Käufer prüft diese Option gemeinsam mit seinem bestehenden Privatbankberater. Diese Option eignet sich für Käufer, die bereits eine Geschäftsbeziehung zu einer Privatbank unterhalten und die US-Eigentumswohnung hebeln möchten, ohne die AUM-Allokation zu überschreiten. Käufer ohne bestehende Geschäftsbeziehung zu einer Privatbank erhalten in der Regel bessere Konditionen durch ein US-Programm für ausländische Staatsangehörige als durch den Aufbau einer neuen Geschäftsbeziehung für eine einzelne Hypothek.

Häufige Fehler, die ausländische Käufer bei Miami Finanzierung

Vorauswahl der Wohneinheiten vor der Gebäudeprüfung. Der teuerste Fehler für ausländische Käufer: Ein Käufer wählt drei Objekte aus, entscheidet sich emotional für eines, gibt ein Angebot ab und erfährt vier Wochen später, dass das Gebäude nicht für das Förderprogramm seines Kreditgebers geeignet ist. Die Lösung liegt in den vorherigen Schritten: Zuerst die Kategorie des Kreditgebers prüfen, dann eine Vorauswahl der Objekte treffen, anschließend eine engere Auswahl treffen und schließlich ein Angebot abgeben.
Überweisung von nicht ertragreichen Geldern. Ein Käufer, der ein Unternehmen verkauft, den Erlös einzahlt und ihn 30 Tage später auf ein US-Treuhandkonto überweist, löst eine Eskalation gemäß den Anti-Geldwäsche-Richtlinien aus. Die 60-Tage-Frist ist obligatorisch – sie ist eine Kreditvergabevorgabe der Portfolio-Kreditgeber und dient der Erfüllung der FinCEN-Vorgaben. Der Zeitpunkt der Überweisung ist Teil der Kaufvorbereitung des Käufers und darf nicht erst in der letzten Woche vor dem Abschluss des Geschäfts erfolgen.
Modellierung des jährlichen Kapitalisierungszinssatzes zuzüglich HOA-Gebühren. Der Preis ist der sichtbare Kostenanteil. Die versteckten Kosten sind der MiamiDie Grundsteuer in Dade County (1.5 bis 2.0 Prozent des Einheitswertes, separat vom Landkreis und nicht in der Eigentümergemeinschaft enthalten) sowie die klimabedingten Versicherungsrisiken in Florida (Sturm, Überschwemmung, Deckungsausschlüsse in der Gebäudeversicherung, die vom Wohnungseigentümer zu tragen sind) und die plötzliche Erhöhung der Rücklagen, die ein Gebäude mitten in der Hauptinspektion treffen kann, sind nur einige der Risiken. Ein Käufer, der eine Million Dollar zu einem ausländischen Zinssatz finanziert, ohne diese Risiken zu berücksichtigen, unterschätzt die jährlichen Kosten um 25 bis 40 Prozent.
Das Preisangebot wird als Vertragsabschluss betrachtet. Ausländische Kreditgeber konkurrieren hinsichtlich Zinssatz, Gebühren, Punkten, Vorfälligkeitsbedingungen, Reserveanforderungen und Flexibilität bei der Projektprüfung – fünf Dimensionen, nicht nur einer. Der Kreditgeber mit dem günstigsten Zinssatz kann eine 90-tägige Wartezeit verlangen und das Gebäude ablehnen. Der Kreditgeber mit einem um 50 Basispunkte höheren Zinssatz kann den Abschluss innerhalb von 45 Tagen erreichen. Vergleichen Sie das Gesamtpaket, nicht nur den Zinssatz.
Der Kauf einer Immobilie in einem Gebäude mitten in der Milestone- oder Sonderbewertungsphase ohne vorherige Bonitätsprüfung durch den Kreditgeber. Das Florida SB 4-D schreibt Baugutachten für Gebäude vor, die älter als 30 Jahre sind. Gebäude, die die Baugutachten nicht bestehen oder sich mitten in der Prüfung befinden, weisen häufig Rücklagen unterhalb der Fannie-Mae-Schwelle von 15 % für 2026 und eine aktive Sonderumlage auf – beides führt dazu, dass das Gebäude für die meisten Förderprogramme für ausländische Staatsangehörige nicht förderfähig ist. Der Meilensteinbericht und die Rücklagenstudie dienen der Vorprüfung und werden nicht erst in der Abschlusswoche eingereicht.

Was dieser Artikel nicht behandelt

Dieser Artikel behandelt die Miami Immobilienbezogene Aspekte der Finanzierung ausländischer Staatsangehöriger – Gebäudeauswahl, Gewährleistungsberechtigung, AML-Überweisungszeitpunkt im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Arbeitsablauf Thomas Druck PA Läuft mit ausländischen Käufern. Nicht abgedeckt sind: die Auswahl des Kreditgebers anhand des Namens (FREC-Risiko), konkrete Zinsangebote (abhängig vom Zinszyklus, Ihr Hypothekenmakler erstellt Ihnen ein Angebot), Fragen zur Kreditprüfung Ihrer Einkommens- oder Vermögensdokumentation (Ihr Kreditgeber), die steuerliche Behandlung des US-Hypothekenzinsabzugs oder des späteren Verkaufs im Heimatland (Ihr Steuerberater) sowie die FATCA-/FBAR-Meldepflichten (Ihr Steuerberater). Der Immobilienmakler kümmert sich um die Immobilie, der Kreditgeber um den Kredit, der Steuerberater um die Steuern. Drei Rollen, drei Verantwortungsbereiche, ein festgelegter Arbeitsablauf.

Haftungsausschluss: Thomas Druck PA ist ein in Florida zugelassener Immobilienmakler (FREC, BK3172203). Die Informationen auf dieser Seite stellen keine Hypotheken-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für die Kreditvergabe wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Hypothekenmakler oder Kreditgeber. Bei US-Steuerfragen konsultieren Sie bitte einen in den USA zugelassenen Steuerberater. Für die steuerliche Behandlung in Ihrem Heimatland wenden Sie sich bitte an einen in Ihrer Jurisdiktion zugelassenen Steuerberater.

Schnelle Antworten für ausländische Käufer

Kann ein Nicht-US-Bürger eine Hypothek auf ein Haus erhalten? Miami Eigentumswohnung ohne US-Kredithistorie?

Ja. Hypothekenprogramme für ausländische Staatsangehörige sind für Kreditnehmer ohne US-Kredit, US-Steuererklärungen oder Sozialversicherungsnummer konzipiert. Der Kreditgeber verlangt stattdessen eine ausländische Kreditauskunft, ein Schreiben eines Steuerberaters oder eine Bankreferenz sowie vollständige Kontoauszüge der letzten 12 bis 24 Monate und einen Nachweis über die Herkunft der Mittel. Die Anzahlung ist höher als bei einem herkömmlichen Kredit – typischerweise 25 bis 40 Prozent –, um die fehlenden Unterlagen auszugleichen.

Wie hoch muss die Anzahlung für eine Hypothek eines ausländischen Staatsbürgers sein? Miami in 2026?

Für eine bestehende, genehmigungsfähige Eigentumswohnung, die als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz genutzt wird, ist mit einer Anzahlung von 25 bis 30 Prozent zu rechnen, für Anlageobjekte mit 30 bis 35 Prozent und für Neubauten, Condotels und nicht genehmigungsfähige Gebäude mit 40 bis 50 Prozent oder mehr. Die Höhe der Anzahlung richtet sich nach dem Portfolio-Modell des Kreditgebers und der Art der Immobilie und wird nicht mit dem Kreditnehmer verhandelt.

Wie lange dauert die Abwicklung einer Hypothek für einen ausländischen Staatsbürger? Miami Eigentumswohnung?

Rechnen Sie mit 6 bis 10 Wochen von der Antragstellung bis zum Abschluss. Die längsten Zeitfenster sind die Geldwäscheprüfung und die Überprüfung der Herkunft der Gelder (5 bis 10 Werktage allein für die Überweisung, in Ländern mit höherem Risiko länger), die Prüfung des Bauvorhabens durch den Kreditgeber (parallel zum Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft, kann 2 bis 4 Wochen dauern) und die gegebenenfalls erforderliche Ausstellung der ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) (6 bis 10 Wochen – beginnen Sie damit in derselben Woche wie mit dem Hypothekenantrag).

Hat das Gebäude Auswirkungen darauf, ob ich eine Hypothek als Ausländer erhalten kann?

Ja, mehr als die meisten Käufer erwarten. Der Kreditgeber prüft die Eigentümergemeinschaft hinsichtlich Investorenkonzentration, Rücklagen, Versicherungen, Mietrichtlinien, laufenden Rechtsstreitigkeiten und Sonderumlagen. Die Regeländerungen von Fannie Mae aus dem Jahr 2026 (Kreditgeberbrief LL-2026-03) erhöhten die Rücklagenschwelle ab dem 4. Januar 2027 von 10 auf 15 Prozent der jährlich budgetierten Umlagen. Ausländische Kreditgeber nutzen die Projektstandards von Fannie Mae auch dann, wenn sie nicht an die staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) verkaufen. Daher wirken sich die Auswirkungen auf die Genehmigungen ausländischer Kreditgeber in denselben Gebäuden aus. Prüfen Sie das Gebäude vor Abgabe Ihres Angebots anhand der Kriterien des Kreditgebers.

Benötige ich eine ITIN, um eine Hypothek für ausländische Staatsbürger zu erhalten? Miami?

Nicht immer, aber oft. Manche Programme für ausländische Staatsangehörige akzeptieren Reisepass und ausländische Dokumente ohne ITIN. Andere verlangen eine ITIN für die Abschlussmeldung und für zukünftige US-Steuererklärungen bezüglich der Immobilie. Die IRS stellt ITINs in der Regel innerhalb von 6 bis 10 Wochen aus. Falls Ihr Kreditgeber eine ITIN benötigt, stellen Sie den Antrag in derselben Woche wie den Hypothekenantrag, nicht erst später.

Kann ich die Miami Eigentumswohnung über meine private Bank im Heimatland?

Manchmal bietet sich diese Möglichkeit, wenn bereits eine Geschäftsbeziehung zu einer Privatbank besteht und diese über eine US-Kreditsparte oder eine US-Korrespondenzbank verfügt. Große Schweizer, brasilianische, mexikanische, britische und israelische Privatbanken bieten diesen Weg für vermögende Kunden an. Die Konditionen können günstiger sein als die für US-Portfolios ausländischer Staatsangehöriger, jedoch verlangt die Bank in der Regel eine Mindestanlagesumme, und die Struktur begünstigt Käufer, die bereits eine solche Anlagebeziehung pflegen. Käufer ohne bestehende Geschäftsbeziehung zu einer Privatbank erhalten üblicherweise bessere Konditionen durch ein US-Programm für ausländische Staatsangehörige.

Finanzierung u Miami Eigentumswohnung aus dem Ausland?

Beginnen Sie mit einer Vorab-Kaufpreisanalyse inklusive Risikobewertung. Diese beinhaltet eine schriftliche Aufschlüsselung der realistischen Anschaffungskosten in Ihrer Anzahlungsklasse, die Prüfung der Gewährleistungsfähigkeit gemäß den Fannie-Mae-Kriterien von 2026, den Meilensteinstatus, das Risiko der Rückstellung für die Eigentümergemeinschaft sowie die Einhaltung der AML- und ITIN-Vorgaben im Hinblick auf den Abschlusszeitplan. Die Analyse ist unverbindlich. Fragen zur Kreditvergabe richten Sie bitte an Ihren Hypothekenmakler, steuerliche Fragen an Ihren Steuerberater – die Vorab-Kaufpreisanalyse inklusive Risikobewertung deckt all dies ab. Miami Immobilienmechanik.