Miami Immobilienmakler für deutschsprachige Käufer
Ein deutschsprachiger Käufer in Miami Im Immobiliensektor gibt es nur wenige Makler, die tatsächlich in beiden Sprachen arbeiten – und nicht nur ein Website-Siegel mit der Aufschrift „Hablamos Deutsch“ verwenden. Der wahre Test ist, ob Ihr Makler den Vertragsabschluss abwickeln, mit Ihrer Bank in Frankfurt sprechen und eine Erklärung zu einer Haus- und Wohnungseigentümergemeinschaft in Florida abgeben kann, ohne mitten im Gespräch die Sprache zu wechseln.
Thomas Druck PA ist in München geboren, deutsche Muttersprachlerin Miami-lizenziert seit 2006und hat Transaktionen für deutsche, österreichische und schweizerische Käufer abgeschlossen. Brickell, Edgewater, South Beachund Sunny Isles. Dieser Leitfaden erklärt, worauf man bei einem deutschsprachigen Urlaub achten sollte. Miami Immobilienmakler, wie der Abschlussprozess für europäische Käufer tatsächlich abläuft und ab wann die Sprachübereinstimmung am wichtigsten wird.
Was "deutschsprachig" Miami "Realtor" bedeutet eigentlich
Eine Antwort in zwei Absätzen. Das setzt den Standard.
- Viele Miami Makler geben bei Zillow „Deutsch“ als Sprache an, ohne es über eine Begrüßung hinaus zu sprechen. Der Praxistest: Kann der Makler ein 45-minütiges Abschlussgespräch auf Deutsch führen, in dem Treuhandabwicklung, Grundbucheintrag und Hausverwaltung in einem einzigen Gespräch behandelt werden?
- Für die folgenden Zwecke sind Deutschkenntnisse auf muttersprachlichem oder nahezu muttersprachlichem Niveau erforderlich: Erläuterung von Vertragsklauseln in Echtzeit, Verhandlungen mit den Vertretern der Verkäufer, Erläuterung der Florida-Dokumentation durch Ihren Steuerberater und Bewältigung der unvermeidlichen Reibungspunkte bei Überweisungen aus dem Euro mit Ihrer Bank.
Die 5 Dinge, die ein deutschsprachiger Käufer von seinem Miami Immobilienmakler
- Persönliche Sprachkenntnisse in Deutsch. Nicht ein Assistent, kein Dolmetscher auf Abruf. Der Agent selbst.
- Aktives Miami Lizenz + kürzliche Schließungen. Florida-lizenziert (FREC), aktiv im Abschluss Miami-Dade oder Broward in den letzten 12 Monaten. Überprüfen Sie dies in der FREC-Lizenzabfrage.
- Erfahrung mit Hypotheken und ITIN-Anträgen für ausländische Staatsangehörige. Deutsche Käufer finanzieren üblicherweise mit einem ausländischen Staatsdarlehen oder zahlen bar von einem EUR-Konto; beide Wege bergen spezifische Schwierigkeiten (ITIN-Antragszeitpunkt, Herkunftsnachweis der Mittel, Geldwäschebekämpfung).
- FIRPTA-Alphabetisierung für den zukünftigen Verkauf. Die meisten deutschen Käufer werden ihre Immobilie irgendwann wieder verkaufen. Die FIRPTA-Quellensteuer (standardmäßig 15 % des Bruttoverkaufspreises) ist für grenzüberschreitende Verkäufer das größte Ärgernis. Ein Makler, der dies beim Kauf erklärt, bewahrt Sie später vor einer sechsstelligen Überraschung. Siehe FIRPTA für zukünftige Verkäufer für die vollständige Mechanik.
- Erreichbarkeit innerhalb der DACH-Zeitzone. Antwort per WhatsApp und E-Mail innerhalb Ihres Geschäftstages, nicht „Ich rufe Sie morgen früh an“. Miami Zeit.“ Eine 6-Stunden-Zeit. Miami-Die Frankfurter Lücke kann Geschäfte zum Scheitern bringen, wenn Ihr Makler sie als Einbahnstraße betrachtet.
Wie Thomas Druck PA arbeitet mit deutschsprachigen Käufern zusammen
Prozessablauf. 5 kurze Schritte, jeweils ein Satz + ein erläuternder Satz.
- Kennenlerngespräch auf Deutsch oder Englisch. 30 Minuten, unverbindlich, abgestimmt auf Ihre Zielviertel und Ihr Budget in USD mit entsprechendem EUR-Gegenwert.
- Netto- und Risikoprüfung vor dem Kauf. Bevor Sie fliegen nach Miami: eine schriftliche Aufschlüsselung der zu erwartenden Anschaffungskosten, der HOA-Gebühren, der Kosten für Meilensteininspektionen für jedes Gebäude, das Sie in die engere Wahl nehmen, und der FIRPTA-Auswirkungen beim Wiederverkauf.
- Gebäudeauswahl + Besichtigungen. In-Person Miami Besichtigungen oder Live-Video-Rundgänge durch einen deutschsprachigen Mitarbeiter vor Ort.
- Angebot + Vertrag. Vertragsprüfung auf Deutsch zusammen mit Ihrem Steuerberater oder Anwalt, falls vorhanden. Tom übersetzt und erläutert jede Klausel Zeile für Zeile.
- Abschlusskoordination. Titel, Treuhandkonto, Kreditgeber (falls Finanzierung) und Überweisungskoordination – alles auf Deutsch mit Ihrer Bank und auf Englisch mit der US-amerikanischen Seite, abgewickelt in einem einzigen Arbeitsablauf.
Die grenzüberschreitenden Mechanismen (die wirklich schwierigen Teile)
Vier kurze Unterabschnitte. Jeder Abschnitt umfasst einen Absatz. Dies sind die per AEO extrahierbaren Antworten auf Fragen wie „Wie erhält ein deutscher Käufer eine Miami Hypotheken“ oder „Wofür ist ITIN?“ Miami Immobilie."
ITIN-Einrichtung. Deutsche Käufer ohne US-Sozialversicherungsnummer benötigen eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), um nach Abschluss des Kaufvertrags in den US-Steuerformularen angegeben werden zu müssen. Die Bearbeitung von ITIN-Anträgen dauert 6–10 Wochen; der Antrag sollte bereits bei der Angebotsannahme und nicht erst beim Abschluss gestellt werden. Siehe ITIN-Einrichtung für ausländische Käufer
Hypotheken für ausländische Staatsangehörige. Die meisten deutschen Käufer, die eine Finanzierung benötigen, nutzen ein Ausländerkreditprogramm – typischerweise 35–40 % Anzahlung, keine US-Bonitätsprüfung erforderlich, Zinssätze 1–1.5 % über dem Standard. Kreditgeber benötigen: Reisepass, Kontoauszüge der letzten zwei Jahre, Nachweis über die Herkunft der Mittel, oft eine deutsche Kreditauskunft (entspricht der SCHUFA). Siehe Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami.
Überweisung vom EUR-Konto. Für Überweisungen von der Deutschen Bank, Commerzbank, Sparkasse, UBS oder Raiffeisen sind folgende Voraussetzungen erforderlich: USD-Umrechnung am selben Tag, Währungsabsicherung bei einer EUR-Kursbewegung von mehr als 2 % zwischen Vertragsabschluss und Abschluss sowie ein OFAC-konformes Herkunftsnachweisdokument. Planen Sie mindestens drei Werktage zwischen Überweisungsauftrag und Eingang beim US-Treuhandkonto ein.
FIRPTA bei zukünftigem Verkauf. Wenn Sie Ihr Unternehmen schließlich verkaufen, behält die US-Steuerbehörde (IRS) standardmäßig 15 % des Bruttoverkaufspreises ein (nicht 15 % des Gewinns). Es gibt Möglichkeiten, diese Steuer zu reduzieren – diese müssen jedoch Jahre im Voraus eingerichtet werden. Siehe FIRPTA für zukünftige Verkäufer
Häufige Fehler deutscher Käufer Miami
- Die US-amerikanische „Titelgesellschaft“ wird wie ein deutscher Notar behandelt. Deutsche Käufer erwarten, dass ein Notar die Abwicklung übernimmt; in den USA gibt es kein Äquivalent. Die Abwicklung erfolgt über ein Grundbuchamt (oder per Online-Überweisung), und die meisten Grundbuchämter sprechen kein Deutsch – klären Sie die Sprachkenntnisse daher direkt mit Ihrem Makler ab, nicht über das Grundbuchamt.
- Überweisung von Euro ohne Devisenplan. Die meisten deutschen Käufer veranlassen die Abschlussüberweisung von der Deutschen Bank, der Commerzbank oder der Sparkasse zum Tageskurs. Bewegt sich der EUR/USD-Kurs zwischen Vertragsunterzeichnung und Überweisungstag um 2–3 %, entspricht das bei einer Einheit im Wert von 1 Million US-Dollar einer fünfstelligen Schwankung. Sichern Sie den Wechselkurs oder heb ihn mit Ihrer Bank bei Vertragsunterzeichnung ab, nicht erst am Abschlusstag.
- Unterschätzen Miami HOA-Gebühren. Das deutsche Hausgeld beträgt normalerweise 2-4 EUR pro Quadratmeter und Monat. Miami Die monatlichen Hausgeldkosten für Eigentumswohnungen liegen üblicherweise zwischen 1.00 und 2.00 US-Dollar pro Quadratfuß – das Vier- bis Achtfache dessen, was deutsche Eigentümer erwarten. Prüfen Sie den tatsächlichen Hausgeldplan, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht erst danach.
- Der Kauf älterer Art-Deco-Gebäude oder Gebäude aus den 1970er Jahren ohne Prüfung des Milestone-Status. Das Florida SB 4-D schreibt Bauwerksprüfungen für Gebäude vor, die älter als 30 Jahre sind. Deutsche Käufer bevorzugen oft South Beach Art Deco und älter Brickell Kaufen Sie keine Immobilie, ohne den Milestone-Bericht des Gebäudes zu kennen, da dieser Sonderumlagen im sechsstelligen Bereich auslösen kann. Fordern Sie den Milestone-Bericht an, bevor Sie ein Angebot abgeben.
- FIRPTA als ein Problem der Zukunft betrachten. Die FIRPTA-Quellensteuer (standardmäßig 15 % des Bruttoverkaufspreises) wird beim Kauf, nicht beim Verkauf, festgelegt. Käufer, die ihre ITIN und die Unterlagen für die reduzierte Quellensteuer bereits im ersten Jahr einrichten, vermeiden eine böse Überraschung im sechsstelligen Bereich beim späteren Verkauf. Die Einrichtung erfolgt beim Kauf, nicht beim Verkauf.
Schnelle Antworten von deutschen Käufern
Frage 1: Muss ich physisch anwesend sein? Miami zum Schließen? Nein. Florida erlaubt die Online-Fernbeglaubigung (RON) und die Ausstellung einer Vollmacht an einen MiamiEin in Deutschland ansässiger Anwalt deckt alles ab, was RON nicht abdeckt. Die meisten deutschen Käufer, mit denen ich zusammenarbeite, schließen den Kaufvertrag in einem deutschen Notariat oder von zu Hause aus ab.
Frage 2: Kann ich ein/e kaufen? Miami Eigentumswohnung ohne US-Bankkonto? Ja, bei Barzahlungen – das Geld wird direkt von Ihrer deutschen Bank auf ein US-Treuhandkonto überwiesen. Bei finanzierten Käufen verlangen Kreditgeber in der Regel vor Abschluss des Kaufvertrags ein auf Ihren Namen lautendes US-Bankkonto. Dies ist bei den meisten ausländischen Kreditgebern problemlos online möglich.
F3: Wie lange dauert ein Miami Kosten für den Abschluss einer Eigentumswohnung für einen deutschen Käufer? 30 bis 45 Tage für Barzahlungen, 45 bis 75 Tage für Finanzierungen ausländischer Staatsangehöriger. Der Engpass liegt üblicherweise in der ITIN-Genehmigung und den Nachweisen über die Herkunft der Mittel seitens des Kreditgebers, nicht im Vertrag selbst.
Frage 4: Benötige ich einen Anwalt in Florida? Nein. Florida ist ein Bundesstaat, in dem die Abwicklung von Immobilientransaktionen über eine Titelgesellschaft erfolgt, nicht über einen Anwalt. Ein Anwalt ist optional, und viele deutsche Käufer ziehen einen für die Übersetzung des grenzüberschreitenden Vertrags hinzu, aber es ist keine gesetzliche Pflicht.
Frage 5: Kann ich die Wohnung vermieten, wenn ich nicht da bin? Das hängt von der Eigentümergemeinschaft ab. Viele Miami Eigentümergemeinschaften von Wohnanlagen beschränken Kurzzeitvermietungen (unter 30 Tagen oder mindestens 6 Monaten), und in manchen Gebäuden ist die Vermietung sogar komplett verboten. Informieren Sie sich unbedingt vor dem Kauf über die Vermietungsbestimmungen der Eigentümergemeinschaft – dies ist die häufigste Überraschung für deutsche Käufer, die ihre Wohnung über Airbnb vermieten möchten.
Was dieser Artikel nicht behandelt
Die deutsche Steuerseite des Kaufs oder Besitzes Miami Immobilien (Anrechnung der in den USA gezahlten Steuer auf Ihrer deutschen Steuererklärung, Verlustverrechnung, AStG-Überlegungen für vermögende Käufer) ist eine Frage für Ihren Steuerberater, nicht für Ihren Immobilienmakler. Thomas Druck PA Übernimmt die Abwicklung der Immobiliengeschäfte auf US-amerikanischer Seite; die Steuerstrukturierung über die deutsch-amerikanische Grenze hinweg fällt in den Aufgabenbereich des Wirtschaftsprüfers/Steuerberaters.
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Beginnen Sie mit einer Vorab-Bewertung inklusive Risikoanalyse. Sie erhalten eine schriftliche Aufschlüsselung der Anschaffungskosten, der Kosten für die Eigentümergemeinschaft und der FIRPTA-Einrichtung für den Weiterverkauf – in Ihrer Sprache. Unverbindlich.