Floridas Gesetz für ausländische Käufer (SB 264) erläutert
Fast jeder Ausländer kann in Florida ohne jegliche Einschränkungen Immobilien erwerben. Das Gesetz von 2023 schränkt die Möglichkeiten jedoch tatsächlich ein, insbesondere hinsichtlich der sieben betroffenen Länder, der Ausnahme für Personen mit einem Wohnsitzvisum und der eidesstattlichen Erklärung, die nun bei jedem Immobilienkauf vorgelegt werden muss.
Irgendwo zwischen Schlagzeile und Gruppenchat taucht oft die Aussage „Florida hat ein Gesetz zu ausländischen Käufern verabschiedet“ auf, die fälschlicherweise als „Ausländer können in Florida nicht mehr kaufen“ interpretiert wird. Das entspricht nicht dem Gesetzestext. Floridas SB 264, das seit Juli 2023 in Kraft ist, beschränkt Immobilienkäufe auf eine kleine, genau definierte Gruppe: Personen mit Wohnsitz in sieben namentlich genannten Ländern, die weder die US-Staatsbürgerschaft noch eine Green Card besitzen, sowie die Regierungen und Institutionen dieser Länder. Alle anderen – Käufer mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich, der Schweiz, Kanada, Brasilien, Kolumbien, Großbritannien, Israel oder fast überall sonst auf der Welt – können heute noch genauso Immobilien in Florida erwerben wie 2022. Die einzige sichtbare Änderung beim Abschluss ist eine standardisierte eidesstattliche Erklärung.
Thomas Druck PA war ein Miami Broker seit 2006 und arbeitet hauptsächlich mit abwesenden Eigentümern zusammen – darunter auch internationale Käufer, die aus dem Ausland erwerben. Die in diesem Artikel aufgeworfene Rechtsfrage lässt sich eindeutig faktisch beantworten, und dieser Leitfaden erläutert sie präzise: Wer unter das Gesetz fällt, warum MiamiDade liegt fast vollständig innerhalb seiner Sperrzonen, was die Ausnahmeregelung für Ein-Haushalts-Besitz voraussetzt und die eidesstattliche Erklärung beim Vertragsabschluss bestätigt. Dieser Leitfaden ersetzt keine Rechtsberatung. Käufer mit Verbindungen zu den sieben genannten Ländern erhalten stets die gleiche Empfehlung: einen Anwalt für Immobilienrecht in Florida, bevor ein Angebot abgegeben wird – genauso wie Steuerfragen an einen Steuerberater gerichtet werden.
Das Gesetz richtet sich nach dem Wohnsitz, nicht nach dem Reisepass.
SB 264 fragt nicht nach Ihrem Reisepass. Es fragt nach Ihrem Wohnsitz – Ihrem festen Hauptwohnsitz – und ob Sie die US-Staatsbürgerschaft oder eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung besitzen. Ein „ausländischer Auftraggeber“ im Sinne des Gesetzes ist bei natürlichen Personen jemand, der seinen Wohnsitz in einem der sieben betroffenen Länder hat und weder US-Staatsbürger noch Inhaber einer Green Card ist. Ein russischer Staatsbürger, der seit zehn Jahren in Berlin lebt, hat seinen Wohnsitz nicht in Russland und fällt daher nicht unter die Regelung. Ein in Venezuela geborener Inhaber einer US-Green Card ist unabhängig von seiner Wohnsitzgeschichte vollständig ausgenommen. Deutsche, kanadische, brasilianische oder britische Käufer fielen ohnehin nie unter den Geltungsbereich des Gesetzes.
Die Rechtslage ist vorerst geklärt. Unmittelbar nach Verabschiedung wurden Verfassungsbeschwerden eingereicht; das Berufungsgericht des 11. Bezirks bestätigte das Gesetz im November 2025 mit 2:1 Stimmen (Shen v. Simpson), und es ist weiterhin vollumfänglich gültig. Wer behauptet, das Gesetz sei aufgehoben worden, bezieht sich auf eine veraltete Schlagzeile über eine teilweise einstweilige Verfügung für zwei Kläger, die nicht mehr greift.
Was SB 264 tatsächlich verbietet
Das Gesetz vereint drei unterschiedliche Beschränkungen, von eng gefasst bis nahezu vollständig:
- Landwirtschaftliche Nutzflächen – alle sieben Länder. Ausländische Investoren aus einem der sieben betroffenen Länder können in Florida kein landwirtschaftliches Land erwerben. Dies ist für Wohnungskäufer irrelevant und wird hier nur der Vollständigkeit halber erwähnt.
- Die 10-Meilen-Regel – alle sieben Länder. Ausländische Investoren dürfen keine Immobilien auf oder innerhalb von 16 Kilometern (10 Meilen) von militärischen Einrichtungen oder kritischen Infrastrukturen erwerben. Zu diesen Einrichtungen zählen unter anderem Seehäfen, Flughäfen, Kraftwerke, Wasser- und Abwasseraufbereitungsanlagen, Raffinerien, LNG-Terminals und Telekommunikationsvermittlungsstellen. In dicht besiedelten städtischen Gebieten gilt diese Regel uneingeschränkt (siehe nächster Abschnitt).
- Die China-Regel – landesweit. Für die Volksrepublik China, die Kommunistische Partei Chinas, deren Funktionäre und Mitglieder, von der Volksrepublik China organisierte Einrichtungen sowie Personen mit Wohnsitz in China ohne US-Staatsbürgerschaft oder Green Card umfasst das Verbot im Wesentlichen alle Immobilien in Florida, nicht nur die 10-Meilen-Zonen. Es sieht zudem die härtesten Strafen des Gesetzes vor: ein Verbrechen dritten Grades für den Käufer und ein Vergehen ersten Grades für einen Verkäufer, der wissentlich verkauft. Nach der allgemeinen 10-Meilen-Regel gelten Verstöße durch Käufer oder wissentlichen Verkäufer als Vergehen zweiten Grades.
Unternehmen werden anhand ihrer Kontrolle und nicht anhand ihrer Bezeichnung geprüft: Ein Unternehmen mit Sitz in einem Land, das Anlass zu Bedenken gibt, oder ein Unternehmen, an dem betroffene Personen eine beherrschende Beteiligung halten, gilt selbst als ausländischer Auftraggeber. Für passive Beteiligungen gibt es eine Bagatellgrenze: Anteile unter 5 Prozent an einem börsennotierten Unternehmen oder Minderheitsbeteiligungen, die über einen bei der SEC registrierten Anlageberater gehalten werden, fallen nicht unter die Bestimmungen des Gesetzes. Eigentümer, die bereits vor dem 1. Juli 2023 über betroffenes Vermögen verfügten, behalten dieses, müssen es jedoch bei FloridaCommerce registrieren; eine verspätete Registrierung kostet 1,000 US-Dollar pro Tag und kann zu einer Pfändung führen.
Warum MiamiDade ist praktisch vollständig abgedeckt
Zeichne einen Kreis mit einer Länge von 10 Meilen um den Hafen.MiamiZeichne eine weitere Runde. Miami Der internationale Flughafen, ein weiterer Kreis um jedes Kraftwerk, jede Wasseraufbereitungsanlage und jede Telekommunikationsvermittlungsstelle im Landkreis sowie die Einrichtungen der Küstenwache auf dem Wasser. Die Kreise überlappen sich so weit, dass praktisch kein Grundstück mehr in der Nähe liegt. MiamiDade sitzt außerhalb von ihnen allen. Das ist keine Eigenart von Miami So verhält sich die 10-Meilen-Regel in jedem dicht besiedelten Stadtgebiet – die praktische Konsequenz für einen betroffenen Käufer ist jedoch binär: behandeln MiamiDade ist grundsätzlich tabu, es sei denn, die unten genannte Ausnahme für Personen mit nur einem Wohnsitz trifft zu.
Deshalb ist die Frage „Wie weit ist diese Eigentumswohnung vom Hafen entfernt?“ auch die falsche Frage im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung. Eine detaillierte Kartenanalyse hilft einem Käufer in einem Stadtzentrum nicht weiter, und für alle anderen ist sie überflüssig. Die entscheidende Frage ist: Handelt es sich beim Käufer überhaupt um einen ausländischen Auftraggeber? Für die überwiegende Mehrheit der internationalen Käufer lautet die Antwort „Nein“, und die Analyse ist damit abgeschlossen.
Ausnahmeregelung für einen Wohnsitz für Visuminhaber
Das Gesetz lässt eine Möglichkeit für betroffene Personen offen. Eine natürliche Person, die ansonsten ausgeschlossen wäre, kann erwerben dank One Wohneigentum, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- Sie besitzen ein gültiges, verifiziertes US-Visum, das nicht auf touristische Reisen beschränkt ist, oder einen offiziellen Asylnachweis. Ein B-1/B-2-Touristenvisum ist nicht ausreichend; Arbeits- und Studentenvisa hingegen in der Regel.
- Das Grundstück ist maximal 2 Hektar groß. Nahezu jede Eigentumswohnung erfüllt diese Kriterien; einige freistehende Grundstücke jedoch nicht.
- Das Grundstück befindet sich nicht auf oder innerhalb von 5 Kilometern einer Militäranlage. Beachten Sie die Asymmetrie: Diese 5-Kilometer-Regel gilt nur für Militäranlagen – die Liste kritischer Infrastrukturen, die der allgemeinen 10-Kilometer-Regel zugrunde liegt, verkleinert die Ausnahmezone nicht.
- Der Kauf erfolgt im eigenen Namen des Käufers – nicht über eine GmbH, einen Treuhandfonds oder einen Verwandten.
Eine Immobilie bedeutet nur eine: Ein Käufer, der die Ausnahmeregelung bereits in Anspruch genommen hat, kann keine zweite Wohneinheit, eine Anlageimmobilie oder ein Parkplatzgrundstück hinzufügen. Die Ausnahmeregelung ändert nichts an der eidesstattlichen Erklärung – der Käufer gibt die Ausnahmeregelung beim Vertragsabschluss an, anstatt das Formular auszulassen. Ob ein bestimmtes Visum die Voraussetzungen erfüllt und ob ein bestimmtes Grundstück die 5-Meilen-Regel erfüllt, sind genau die Fragen, die ein Anwalt für Immobilienrecht in Florida vor dem Angebot beantwortet, nicht danach.
Sechs Dinge, die Käufer in Bezug auf das Gesetz falsch verstehen
- „Es verbietet Ausländern die Einreise.“ Es beschränkt ausländische Auftraggeber aus sieben namentlich genannten Ländern. Die übrigen rund 190 Nationalitäten der Käufer sind davon nicht betroffen. MiamiDie deutschen, kanadischen, brasilianischen, kolumbianischen und britischen Käufer schließen genau wie zuvor.
- „Mein Reisepass entscheidet.“ Der Wohnsitz ist neben dem US-Status ausschlaggebend. Wer seinen Wohnsitz außerhalb der sieben Länder hat oder die US-Staatsbürgerschaft oder eine Green Card besitzt, unterliegt nicht dem Gesetz – unabhängig von den Angaben im Reisepass.
- „Eine GmbH löst das Problem.“ Das Gesetz prüft die Kontrolle. Eine Gesellschaft, an der eine beherrschende Beteiligung von betroffenen Personen gehalten wird, gilt selbst als ausländischer Auftraggeber. Der Kauf über eine GmbH befreit einen betroffenen Käufer nicht von den gesetzlichen Bestimmungen – er stellt vielmehr einen weiteren Verstoß dar. Ausgenommen sind lediglich tatsächlich passive, geringfügige Beteiligungen am öffentlichen Markt.
- „Die eidesstattliche Erklärung ist ein optionales Dokument.“ Die Käufer-Eidesstattliche Erklärung (FREC-Formulare, in Gebrauch seit Januar 2024) ist bei Immobilienabschlüssen in Florida Standard und bietet dem Verkäufer Rechtssicherheit. Die Verweigerung der Erklärung verhindert den Abschluss; eine falsche Unterzeichnung stellt ein eigenes Problem dar.
- „China wird wie die anderen sechs behandelt.“ Die Regelung für China gilt landesweit und nicht zonenbezogen und ist die einzige, die für den Käufer eine Straftat nach sich ziehen kann. Für die anderen sechs Länder gilt die 10-Meilen-Regel, die mit Strafen wegen geringfügiger Vergehen einhergeht.
- „Die Gerichte haben es zunichte gemacht.“ Im Berufungsverfahren bestätigt, November 2025. In Kraft. Eine Revision vor dem Obersten Gerichtshof ist weiterhin möglich; bis dahin ist die geltende Rechtslage zu beachten.
Was dieser Artikel nicht behandelt
Dieser Artikel behandelt die Miami Immobilienbezogene Aspekte des Gesetzes über ausländische Käufer in Florida: Wen es einschränkt und warum MiamiDade regelt die Einhaltung seiner Zuständigkeitsbereiche und die Ergebnisse des Vertragsabschlusses. Folgende Punkte werden nicht behandelt: die Anwendbarkeit des Rechts auf Ihre spezifischen Gegebenheiten (Wohnsitz, Visakategorie, Unternehmensstruktur – hierfür ist ein Anwalt für Immobilienrecht in Florida zuständig), Ihr Aufenthaltsstatus oder Ihre Visastrategie (hierfür ist ein Anwalt für Einwanderungsrecht zuständig), die Unternehmensstrukturierung hinsichtlich Eigentumsverhältnissen oder Steuern (hierfür sind Anwalt und Steuerberater zuständig), die Prüfung größerer Transaktionen durch das CFIUS (Commission for Foreign Investment in United States) (hierfür ist ein spezialisierter Anwalt zuständig) oder die Abwicklung von Agrarlandtransaktionen. Betrifft Ihr Fall eines der sieben genannten Länder, ist die Reihenfolge festgelegt: zuerst Anwalt, dann Angebot. Für alle anderen gilt: Das Recht beschränkt sich auf eine eidesstattliche Erklärung beim Vertragsabschluss, und dieser Artikel enthält alle relevanten Informationen.
Schnelle Antworten für ausländische Käufer
Können deutsche, kanadische oder britische Staatsbürger Immobilien in Florida erwerben?
Ja, ohne jegliche Einschränkungen. Floridas SB 264 nennt sieben Länder, die Anlass zur Sorge geben – China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela und Syrien – und beschränkt den Kauf nur auf Käufer mit Wohnsitz in diesen Ländern, die weder die US-Staatsbürgerschaft noch eine Green Card besitzen, sowie auf deren Regierungen und kontrollierte Unternehmen. Ein Käufer mit Wohnsitz in Deutschland, Kanada, Großbritannien oder fast überall sonst wird genauso wie ein US-Käufer behandelt. Der einzige Hinweis auf das Gesetz beim Abschluss ist eine standardmäßige eidesstattliche Erklärung, die bestätigt, dass er kein betroffener ausländischer Auftraggeber ist.
Welchen Ländern ist der Kauf von Immobilien in Florida untersagt?
Sieben Länder: China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela und Syrien. Die Einreisebeschränkungen gelten für Personen mit Wohnsitz in diesen Ländern, die weder die US-Staatsbürgerschaft noch eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung besitzen, für deren Regierungen und Beamte, Mitglieder ihrer Regierungsparteien sowie für Organisationen, die dort organisiert sind oder von den betroffenen Personen kontrolliert werden. China unterliegt den strengsten Maßnahmen – einem nahezu vollständigen Einreiseverbot mit der Möglichkeit einer Strafverfolgung –, während für die anderen sechs Länder die 10-Meilen-Regel für Militärgelände und kritische Infrastruktur gilt, die in Ballungsräumen wie beispielsweise Miami-Dade deckt im Grunde alles ab.
Gilt das Gesetz auch für US-Bürger oder Inhaber einer Green Card aus diesen Ländern?
Nein. Die US-Staatsbürgerschaft oder ein rechtmäßiger Daueraufenthalt befreit einen Käufer vollständig von der Anwendung des Gesetzes, unabhängig von seinem Herkunftsland oder seinem aktuellen Wohnsitz. Ein in China geborener Inhaber einer US-Green Card, ein kubanisch-amerikanischer Staatsbürger oder ein in Russland geborener eingebürgerter Staatsbürger kann in Florida ohne Einschränkungen durch SB 264 eine Immobilie erwerben. Das Gesetz gilt auch nicht für Staatsbürger der sieben Länder, die ihren Wohnsitz woanders haben – ein russischer Staatsbürger mit ständigem Wohnsitz in Dubai oder Berlin gilt nach dem Gesetz nicht als ausländischer Auftraggeber.
Kann ein chinesischer Staatsbürger eine Eigentumswohnung kaufen in Miami?
Es kommt auf Wohnsitz und Aufenthaltsstatus an, nicht allein auf die Staatsbürgerschaft. Ein chinesischer Staatsbürger mit US-Staatsbürgerschaft oder Green Card: ja, uneingeschränkt. Ein chinesischer Staatsbürger mit Wohnsitz außerhalb Chinas (z. B. mit ständigem Wohnsitz in Singapur oder Deutschland): gilt nicht als ausländischer Auftraggeber, daher auch hier: ja. Eine Person mit Wohnsitz in China ohne US-Status: landesweit verboten, mit einer Ausnahme: Ein gültiges US-Visum (kein Touristenvisum) oder Asylstatus erlaubt den Erwerb eines bis zu 2 Hektar großen Grundstücks, das mehr als 5 Kilometer von einer Militäreinrichtung entfernt und auf eigenen Namen erworben werden muss. Verstöße gegen die China-Regelung gelten für den Käufer als Verbrechen dritten Grades; daher ist die Konsultation eines Anwalts vor dem Kaufabschluss in jedem Fall unerlässlich.
Was ist die eidesstattliche Erklärung des ausländischen Käufers bei Immobilienabschlüssen in Florida?
Seit Januar 2024 werden bei Immobilienabschlüssen in Florida standardisierte eidesstattliche Erklärungen (FREC-Regel 61J2-10.200) verwendet, in denen der Käufer bestätigt, dass er kein verbotener ausländischer Auftraggeber ist oder dass er die Voraussetzungen für eine Ausnahme erfüllt. Grundbuchämter erheben diese Erklärung routinemäßig; die Bearbeitung dauert nur wenige Minuten und bietet dem Verkäufer gesetzlichen Schutz vor dem Vorwurf, wissentlich an einen unter die Bestimmungen fallenden Käufer verkauft zu haben. Für die überwiegende Mehrheit der internationalen Käufer stellt diese eidesstattliche Erklärung die gesamte rechtliche Grundlage für ihre Transaktion gemäß SB 264 dar. Falsche Angaben in dieser Erklärung sind strafbar – beantworten Sie sie daher wahrheitsgemäß und konsultieren Sie im Zweifelsfall vorab einen Anwalt.
Kann eine LLC oder ein Unternehmen mit ausländischen Eigentümern Immobilien in Florida erwerben?
In der Regel ja – das Gesetz prüft die Kontrolle, nicht die bloße Präsenz ausländischer Eigentümer. Eine Gesellschaft gilt nur dann als ausländischer Gesellschafter, wenn sie in einem der sieben betroffenen Länder gegründet wurde oder wenn betroffene Personen eine beherrschende Beteiligung daran halten. Eine Delaware LLC im Besitz deutscher oder brasilianischer Investoren ist davon nicht betroffen. Passive Beteiligungen von unter 5 Prozent an börsennotierten Unternehmen oder Minderheitsbeteiligungen über einen bei der SEC registrierten Berater sind ausdrücklich ausgenommen. Gesellschaftsstrukturen mit Beteiligungen aus betroffenen Ländern bedürfen vor Vertragsabschluss der Prüfung durch einen Anwalt in Florida, da die Nutzung einer Gesellschaft zur Umgehung des Gesetzes selbst einen Verstoß darstellt.
Relevante Unterlagen
- Hypotheken für ausländische Staatsangehörige in Miami -- die nächste Frage nach „Kann ich kaufen?“: Anzahlungsberechnung, Gewährleistungsrecht des Gebäudes und der Ablauf zwischen Kreditgeber und Wohnungsübergabe.
- Miami Immobilienmakler für deutschsprachige Käufer – der sprachspezifische Leitfaden für Käufer aus der DACH-Region, die vollständig außerhalb des Anwendungsbereichs von SB 264 liegen.
- ITIN-Einrichtung für ausländische Käufer -- die IRS-Steuernummer, die die meisten ausländischen Eigentümer benötigen, und die 6- bis 10-wöchige Frist, um frühzeitig zu beginnen.
- FIRPTA für zukünftige Verkäufer -- wie die heutige Kaufstruktur die morgige Quellensteuer bestimmt, wenn Sie schließlich verkaufen.
- Warum kaufen Miami Immobilien jetzt -- der Entscheidungspunkt für Käufer, die eher auf den Zeitpunkt als auf die Legalität achten.
- Hub für ausländische Käufer -- die vollständige Ratgeberreihe für internationale und auswärtige Käufer.
Kaufen in Miami aus dem Ausland?
Beginnen Sie mit einer Vorab-Bewertung inklusive Risikoanalyse. Diese beinhaltet eine schriftliche Aufschlüsselung der realistischen Anschaffungskosten, der Gewährleistungspflichten für das Gebäude, des Meilensteinstatus, der Rücklagenbelastung der Eigentümergemeinschaft und des Zeitplans für den Abschluss. Die eidesstattliche Erklärung gemäß SB 264 wird als Routinedokument behandelt, da sie für fast alle internationalen Käufer genau das ist. Rechtliche Fragen zur Anwendung des Gesetzes richten Sie bitte an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida; steuerliche Fragen an Ihren Steuerberater.