Thomas Druck PA - Miami Immobilien
Häufig gestellte Fragen · Wohnungseigentümer außerhalb des Bundesstaates

Sonderumlagen: Wie sie sich auf einen auswärtigen Verkäufer auswirken Miami Eigentumswohnung zu verkaufen

Wenn Sie im Besitz eines Miami Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und woanders leben – in Atlanta, Boston, Denver, Seattle, irgendwo außerhalb Floridas –, wirkt sich eine Sonderabgabe anders aus als bei einer Eigentumswohnung. Miami Bewohner. Sie können nicht einfach an der nächsten Vorstandssitzung teilnehmen. Sie können den Stimmzettel für die Umlage nicht vom Schwarzen Brett in der Lobby abholen. Sie können nicht bei der Hausverwaltung vorbeischauen und fragen, ob die Nummer des Ingenieurs schon freigegeben wurde. Bis die Umlage in Ihrem Briefkasten in Denver landet, wird im Gebäude bereits seit sechs Monaten darüber diskutiert.

Dieser Artikel konzentriert sich auf die Abwicklung von Immobilienverkäufen außerhalb des Bundesstaates: Wie Sie aus der Ferne von einer anstehenden Sonderumlage erfahren, welche Auswirkungen das Offenlegungsrecht hat, wie Sie die Sonderumlage vor dem Verkauf in Ihre Nettoerlöse einkalkulieren und wie Sie verhandeln, wenn der Kreditgeber des Käufers einen Wert pro Wohneinheit beanstandet, von dem Sie erst letzten Donnerstag erfahren haben. Die zugrundeliegenden Mechanismen – was als Sonderumlage gilt, beschlossene versus anhängige Sonderumlage, Behandlung durch den Kreditgeber, Einrede der unzulässigen Rechtsausübung – werden im Detail im Artikel behandelt. Hauptteil der FAQ zu SonderbewertungenLesen Sie das zuerst, falls Sie es noch nicht getan haben; dieser Artikel setzt das Framework voraus und konzentriert sich auf die Remote-Ausführung.

Die wichtigste Regel für alles Folgende: Die Bewertung, die Sie überrascht, ist diejenige, die Ihnen den Auftrag kostet. Die Bewertung, die Sie vor der Veröffentlichung des Angebots kalkuliert haben, ist nur eine Zahl auf einem Tabellenblatt.

Kurzantwort (die 90-Sekunden-Version)

Ein Wohnsitz außerhalb Floridas entbindet Sie nicht von Ihrer Offenlegungspflicht in Bezug auf bekannte oder anstehende Sonderumlagen – Gerichte können und werden auch Verkäufer außerhalb Floridas wegen Betrugsvorwürfen nach dem Kaufabschluss kontaktieren. Entscheidend für Sie sind die für Sie nicht einsehbaren Unterlagen: die Protokolle der Verwaltungsratssitzungen der letzten zwölf Monate, der SIRS-Bericht, der aktuelle Rücklagenbestand und die Bestätigung über die Nichteinhaltung der Kaufvertragsbestimmungen. Beschaffen Sie sich all diese Dokumente, bevor Sie Ihre Immobilie anbieten. Modellieren Sie die Sonderumlage auf drei Arten: vollständige Zahlung durch den Verkäufer, Übernahme durch den Käufer mit Preisnachlass oder 50/50-Teilung. So wissen Sie bereits, welche Beträge Sie anpassen können und welche nicht, wenn sich der Anwalt des Käufers meldet. Die meisten abwesenden Eigentümer erzielen mit einem Preisnachlass einen höheren Nettogewinn als mit einer Verkäufergutschrift in gleicher Höhe. Finanzierte Käufer benötigen jedoch in der Regel die Gutschrift für ihren Kreditgeber. Legen Sie Ihren Mindestpreis und die Bedingungen für einen Rücktritt vom Kaufvertrag schriftlich mit Ihrem Makler fest, bevor die Abstimmung stattfindet.

  • Die Offenlegungspflicht ändert sich nicht. Weil Sie in Kalifornien wohnen – Gerichte in Florida können für Betrugsansprüche nach Vertragsabschluss gegen auswärtige Verkäufer zuständig sein.
  • Wer zahlt bei Vertragsabschluss? Standardmäßig trägt der Verkäufer die bis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beschlossenen oder fälligen Gebühren; der Käufer übernimmt alle später beschlossenen Gebühren. In der Praxis wird darüber viel verhandelt.
  • Wie man es aus der Ferne herausfindet: Schriftlicher Antrag auf Akteneinsicht gemäß FS 718.111(12) — 12 Monate an Sitzungsprotokollen, SIRS, Meilensteinberichten, Rücklagen, Budget.
  • Verkäufergutschrift vs. Preisreduzierung: Beide Modelle sind geeignet. Für die meisten Verkäufer im höheren Preissegment ist eine Preisreduzierung die elegantere Lösung; Käufer mit Finanzierung benötigen häufig das Kreditformat.
  • Der teure Fehler: Die Information über eine anstehende Bewertung erhielten Sie vom Anwalt des Käufers, anstatt sie aus Ihren eigenen Vorab-Unterlagen abzurufen.
 

Wenn Sie sich eine Sache aus diesem Artikel merken: Sie sollten sich 30 Tage vor dem Verkaufsstart über die Diskussionen in Ihrem Gebäude informieren, nicht erst 30 Tage nach Vertragsabschluss. Verkäufer, die die Protokolle der Verwaltungsratssitzungen der letzten zwölf Monate vor dem Markteintritt einsehen, werden fast nie von unliebsamen Überraschungen überrascht. Verkäufer, die diesen Schritt auslassen, hingegen fast immer.

1. Ändert sich meine Offenlegungspflicht in Florida, wenn ich außerhalb des Bundesstaates wohne?

Nein. Verkäufer in Florida sind verpflichtet, alle ihnen bekannten wesentlichen Fakten über eine Eigentumswohnung offenzulegen, einschließlich etwaiger anhängiger oder beschlossener Sonderumlagen, die den Wert der Immobilie wesentlich beeinflussen. Diese Pflicht wurde im Jahr 1965 eingeführt. Johnson gegen Davis (Oberster Gerichtshof von Florida, 1985) und durch nachfolgende Gesetze und Rechtsprechung bekräftigt. Der Wohnsitz in Phoenix oder Boulder mindert die Pflicht nicht. Im Gegenteil, die Situation eines abwesenden Verkäufers führt in Rechtsstreitigkeiten eher zu einer genaueren Prüfung – die Frage „Was wusste der Verkäufer und wann erfuhr er es?“ wird schriftlich, in E-Mails zwischen Ihnen und Ihrer Hausverwaltung, geklärt.

Zwei Dinge, die insbesondere für Eigentümer außerhalb des Bundesstaates wichtig sind:

  • „Bekannt“ umfasst auch konstruktives Wissen. Wenn Ihnen die Hausverwaltung den Phase-2-Bericht im März zugesandt hat und Sie die Immobilie im April ohne Offenlegung dieses Berichts zum Verkauf anbieten, können Sie sich nicht damit verteidigen, die PDF-Datei nie geöffnet zu haben. Gerichte behandeln Dokumente, die an Ihre registrierte Adresse zugestellt werden, als Ihnen bekannt.
  • Die Gerichte in Florida werden Sie in Ihrem Heimatstaat erreichen. Floridas weitreichende Zuständigkeitsbestimmungen und die im Internetzeitalter üblichen Gerichtsstandsregeln ermöglichen es einem Käufer aus Florida, Sie in Florida wegen Betrugs oder Vertragsbruchs nach Vertragsabschluss zu verklagen. Auswärtige Eigentümer gehen manchmal fälschlicherweise davon aus, dass die Entfernung ein Verteidigungsgrund ist.
 

Konkret bedeutet dies, dass die Akteneinsicht keine Kulanzleistung, sondern ein Schutzinstrument ist. Der Eigentümer, der systematisch 30 bis 45 Tage vor dem Verkauf die Protokolle der letzten zwölf Monate, die SIRS-Berichte und Meilensteinberichte anfordert, verfügt über eine lückenlose Dokumentation, die belegt, was ihm zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Offenlegungserklärung des Verkäufers bekannt war. Der Eigentümer, der nie nachgefragt hat, hat nichts.

2. Wer bezahlt die Sonderumlage bei Vertragsabschluss – ich oder der Käufer?

Grundsätzlich trägt der Verkäufer alle bis zum Stichtag der Eigentumsübertragung beschlossenen oder fälligen Gebühren. Gebühren, die nach der Eigentumsübertragung beschlossen werden, fallen in die Verantwortung des Käufers. Dies ist die gesetzliche Standardregelung. Im Kaufvertrag werden die Details verhandelt, und dieser hat in der Regel Vorrang vor der Standardregelung.

Die immer wieder auftretenden Verhandlungsergebnisse:

  • Der Verkäufer zahlt den vollen Betrag als Abschlussgutschrift. Die einfachste Abwicklung erfolgt, wenn die Umlage beschlossen wurde und der Betrag feststeht. Die Gutschrift des Verkäufers erscheint in der Abschlussabrechnung als Einzelposten, der an den Käufer gezahlt wird. Dieser zahlt den Betrag dann im nächsten Abrechnungszeitraum an die Eigentümergemeinschaft.
  • Der Käufer übernimmt den Zahlungsplan mit einer Preisminderung. Diese Methode wird angewendet, wenn die Bewertung per Abstimmung erfolgt, aber über mehrere Jahre statt als Einmalzahlung fällig wird. Der Verkäufer reduziert den Preis um den Barwert der verbleibenden Zahlungen und tritt vom Kauf zurück.
  • 50/50-Aufteilung. Üblich, wenn die Beurteilung schwebend mit einer glaubwürdigen Bandbreite, aber noch nicht abgestimmt. Beide Seiten sind sich einig, die Unsicherheit zu teilen, anstatt falsch zu raten.
  • Der Verkäufer zahlt den vollen Betrag, der Käufer erhält den Abzug. Es gibt steuerlich bedingte Fälle, in denen der Steuerberater des Käufers den Abzug im Kaufjahr geltend machen möchte. Solche Fälle sind seltener, aber es ist gut zu wissen, dass sie existieren.
 

Für einen Verkäufer außerhalb des Bundesstaates liegt die Schwierigkeit nicht im Format – sondern im EntscheidungsgeschwindigkeitDer Makler des Käufers ruft am Dienstag an und erwartet bis Freitag eine Antwort. Für Verkäufer aus Denver, mit drei Stunden Zeitunterschied und einem regulären Job, bedeutet das, dass Ihr Anwalt und der Makler des Verkäufers in Florida bereits befugt sind, innerhalb der schriftlich festgelegten Rahmenbedingungen zu verhandeln. Verkäufer, die schnell antworten können, sichern sich den Vertragsabschluss. Verkäufer, die jeden Verhandlungspunkt wie einen Videoanruf in derselben Woche behandeln, verlieren ihre Geschäfte.

3. Wie kann ich mich von außerhalb des Bundesstaates über eine anstehende Bewertung informieren?

Sie müssen Ihren Antrag schriftlich gemäß Florida Statute 718.111(12) stellen. Das Gesetz verpflichtet den Verband, offizielle Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen nach Eingang eines schriftlichen Antrags zur Verfügung zu stellen.

Die Aktenanfrage sollte Folgendes konkret benennen:

  • Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten 12 Monate (Die Bewertungen werden hier lange vor der Abstimmung diskutiert.)
  • Aktueller SIRS-Bericht (Studie zur strukturellen Integritätsreserve)
  • Die aktuellsten Meilenstein-Inspektionsberichte (Phase 1 und Phase 2, falls erteilt)
  • Aktueller Reservekontostand und der neueste Reserveplan
  • Aktuellster Jahreshaushalt
  • Zusammenfassung der Master-Versicherungspolice und aller offenen Schadensfälle
  • Alle noch ausstehenden Sonderbewertungsbescheide oder Wahlunterlagen
  • Status offener Verstöße gegen die Bauordnung oder Hinweise auf unsichere Zustände
  • 40/50-jähriger Rezertifizierungsstatus von Miami-Einhaltung der Bauordnung von Dade

Der Verband kann angemessene Gebühren erheben – üblicherweise 0.25–1.00 USD pro Seite oder eine pauschale Verwaltungsgebühr von 50–200 USD. Bezahlen Sie diese. Die Gebühr ist der günstigste Teil des Eintrags.

Zwei praktische Hinweise für abwesende Eigentümer:

  • Senden Sie die Anfrage per E-Mail. und Einschreiben. E-Mails schaffen einen schriftlichen Nachweis; Einschreiben setzen die gesetzliche Frist in Gang. Manche Hausverwaltungen verzögern E-Mail-Anfragen, bis sie den Empfang eines Einschreibens erhalten.
  • Lesen Sie zuerst das Protokoll der Sitzung, nicht zuletzt. Im Protokoll erfahren Sie, welche Kostenpunkte diskutiert, aber noch nicht beschlossen wurden. Der SIRS-Bericht gibt Auskunft über die Bedarfsplanung des Ingenieurs. Aus dem Protokoll geht hervor, wie viel der Vorstand tatsächlich auszugeben bereit ist.

Wenn Sie diese Datei 30 bis 45 Tage vor der Veröffentlichung anfordern, haben Sie Zeit, die Zahlen zu modellieren, den Preis festzulegen und zu entscheiden, ob Sie die Immobilie jetzt anbieten oder die Abstimmung abwarten. Wenn Sie sie 3 Tage vor Vertragsunterzeichnung anfordern, erfährt der Anwalt des Käufers gleichzeitig mit Ihnen davon.

4. Verkäufergutschrift oder Preisnachlass – was ist besser für den Verkäufer?

Für die meisten auswärtigen Verkäufer mit höherem Steuersatz ist eine Preisminderung in gleicher Höhe deutlich vorteilhafter als eine Verkäufergutschrift. Die Rechnung ist einfach: Sowohl die Provision als auch die Kapitalertragsteuer sinken mit dem Preis. Eine Verkäufergutschrift hingegen wird als separater Posten ausgewiesen, der weder die Provision noch die Kapitalertragsteuer reduziert.

Ein grobes Beispiel: Verkaufspreis 800,000 USD, Sonderumlage 50,000 USD:

  • Verkäufergutschrift in Höhe von 50,000 USD bei einem Verkaufspreis von 800 USD. Provision auf 800,000 USD zu 5 % = 40,000 USD. Netto vor Steuern: 800 USD − 40,000 USD − 50,000 USD = 710,000 USD. Die Kapitalertragsteuer basiert auf dem Verkaufspreis von 800 USD abzüglich der Anschaffungskosten.
  • Preisnachlass von 50,000 USD → Verkaufspreis 750,000 USD. Provision auf 750,000 USD zu 5 % = 37,500 USD. Netto vor Steuern: 750 USD − 37,500 USD = 712,500 USD. Die Kapitalertragsteuer basiert auf dem Verkaufspreis von 750 USD abzüglich der Anschaffungskosten.
 

In diesem Beispiel spült die Preissenkung dem Verkäufer vor Steuern 2,500 US-Dollar mehr in die Kasse, zusätzlich fällt eine geringere Kapitalertragsteuer an. Für den Käufer sieht der Betrag unverändert aus. Der Verkäufer profitiert still und leise.

Der Haken: finanzierte Käufer oft technische Das Kreditformat ist oft unüblich, da der Kreditgeber die Sonderumlage nicht im Rahmen des Darlehens finanziert. Ein Käufer, der 80 % von 800,000 USD finanziert, kann eine Verkäufergutschrift von 50,000 USD bei Vertragsabschluss in Anspruch nehmen. Derselbe Käufer, der 80 % von 750,000 USD finanziert, hat zwar 40,000 USD weniger Darlehen, muss aber dennoch 50,000 USD für die Sonderumlage aufbringen – und die meisten verfügen nicht über diese Liquidität. Daher steht das für den Verkäufer strukturell einfachere Format oft nicht zur Verfügung, und Sie nehmen die Gutschrift in Anspruch.

Berechnen Sie beide Varianten, bevor Sie verhandeln. Kennen Sie Ihren jeweiligen Grundriss in beiden Ausführungen. Wenn der Makler des Käufers eine bestimmte Variante vorschlägt, können Sie auf der anderen bestehen, falls Ihre Berechnungen einen Unterschied ergeben.

5. Was ist ein Estoppel-Zertifikat und wann benötige ich es?

Die Bestätigung über die Nichtzahlung (Estoppel Certificate) ist die offizielle, unterzeichnete Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (HOA) über die aktuellen Mitgliedsbeiträge, ausstehenden Umlagen und etwaige überfällige Beträge für Ihre Wohnung. Sie wird vom Notar bestellt, von der HOA zugestellt und vom Grundbuchamt verwendet, um die bei der Eigentumsübertragung geleisteten Zahlungen an die jeweiligen Empfänger zu bestätigen.

Zwei Dinge sollten Sie wissen:

  • Florida begrenzt die Gebühr auf etwa 250-500 US-Dollar. Die Lieferzeit hängt davon ab, ob eine Expresslieferung gewünscht wird. Gesetzlich ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, innerhalb von 10 Werktagen nach der Bestellung zu liefern.
  • Bestellen Sie es umgehend nach Vertragsabschluss.nicht in der letzten Woche vor dem Abschluss. Die Frist von 10 Werktagen zuzüglich der Zeit zur Behebung etwaiger Überraschungen (wie etwa eines überfälligen Saldos, einer Gebührenstreitigkeit oder eines Bearbeitungsfehlers bei einer anstehenden Bewertung) dauert in der Regel länger als von Erstverkäufern erwartet.
 

Für einen Verkäufer außerhalb des Bundesstaates dient die Bestätigung der Nichteinhaltung von Vorschriften (Estoppel) auch als zusätzliche Überprüfung der vor der Veröffentlichung des Angebots eingeholten Unterlagen. Sollte die Bestätigung eine anhängige Bewertung aufzeigen, die in Ihren Unterlagen nicht aufgeführt ist, ist dies ein Thema, das Sie mit Ihrer Hausverwaltung klären sollten, bevor der Anwalt des Käufers die Diskrepanz bemerkt.

Der Notar ist für die Anordnung des Rechtsgeschäfts verantwortlich. Die Aufgabe des Verkäufers besteht darin, schriftlich zu bestätigen – in der Regel 5 Werktage nach Vertragsannahme –, dass die Anordnung des Rechtsgeschäfts ergangen ist. Von Denver aus genügt dafür eine Kalendererinnerung und eine E-Mail.

6. Was passiert, wenn über die Bewertung abgestimmt wird, nachdem ich bereits ein Angebot angenommen habe?

Dieses Szenario lässt Verkäufer von außerhalb des Bundesstaates aufhorchen. Man hat am Montag einen Vertrag unterzeichnet, die Prüffrist läuft, und am Donnerstag verschickt die Behörde per E-Mail den Bewertungsbescheid – 65,000 US-Dollar pro Einheit, zahlbar über 24 Monate.

Die Reaktion des Käufers hängt von dessen Finanzierungsstatus ab:

  • Barzahler. Üblicherweise verhandelt er neu. Er weiß, dass er in der Verhandlungsposition ist, da er nicht zum Abschluss gezwungen ist. Typische Forderung: Verkäufergutschrift in Höhe von 50–100 % der Bewertung oder eine entsprechende Preisminderung.
  • Finanzierter Käufer, Besichtigungsfrist noch offen. Ein Rücktritt im Rahmen der Inspektionsklausel ist straffrei möglich. Viele tun dies. Manche verhandeln.
  • Finanzierter Käufer, Besichtigung abgeschlossen, Finanzierungsvorbehalt aber noch offen. Der Fragebogen des Kreditgebers zur Eigentumswohnung wird die Bewertung innerhalb weniger Tage aufdecken. Sollte das Gebäude in den Status „nicht genehmigungsfähig“ fallen, erlischt der Kredit. Der Käufer kann entweder aggressiv neu verhandeln oder unter Berufung auf die Finanzierung vom Kauf zurücktreten.
  • Finanzierter Käufer, alle Bedingungen erfüllt. Sie sind an den Vertrag gebunden. Eine Auszahlung ist ohne Verlust der Einlage nicht möglich. Trotzdem verhandeln sie oft neu, da ihnen der Vertragsabschluss wichtiger ist als die geringfügigen Nachverhandlungserfolge.
 

Die realistischen Verkäuferantworten, in der Reihenfolge ihrer Präferenz für die meisten abwesenden Eigentümer:

  • Verhandeln Sie den bestehenden Vertrag. Mit einer Verkäufergutschrift oder Preisminderung, die 50–100 % der Bewertung abdeckt. Am besten geeignet, wenn der Käufer kaufkräftig ist und Sie genügend Zeit haben.
  • Nach Abschluss der Abstimmung pausieren und erneut einreichen. Am besten geeignet, wenn der Käufer unsicher ist und die Bewertung umfangreich und klar definiert ist.
  • Bezahlen Sie die Gebühr selbst und stellen Sie das Angebot später erneut ein. Für einen abwesenden Eigentümer ist dies in der Regel das schlechteste Ergebnis – der Verkauf wird zu Haltekosten.
 

Die Entscheidung muss üblicherweise innerhalb von 7–10 Tagen fallen. Aus kalifornischer oder Coloradoer Sicht bedeutet dies, die Befugnisse vor der Abstimmung – nicht erst danach – schriftlich zu delegieren. Ein Verkäufer, der seinem Makler bereits mitgeteilt hat: „Ich akzeptiere einen Kredit bis zu 35 USD, alles darüber hinaus wird neu angeboten“, kann in Echtzeit verhandeln. Ein Verkäufer, der auf der Zustimmung zu jedem Gegenvorschlag besteht, verliert den Käufer.

Genau in diesem Szenario zahlt sich die Vorab-Abfrage der Verkaufsdaten aus. Verkäufer, die die Abstimmung 60 Tage vor der Veröffentlichung kannten, haben ihren Preis entsprechend angepasst. Verkäufer, die ihre Immobilie ohne vorherige Prüfung inseriert haben, erfahren die Abstimmung und die Reaktion des Käufers gleichzeitig.

7. Beispielrechnung: Chicagoer Eigentümer eines Brickell Eigentumswohnung, Bewertung im mittleren Bereich der Liste

Ein in Chicago ansässiger Eigentümer erbte ein Brickell Sie kaufte die Eigentumswohnung 2024 von einem Elternteil und beschließt, sie Anfang 2027 zu verkaufen. Das Gebäude wurde 1995 erbaut, die erste Bauphase wurde kürzlich abgeschlossen, die zweite Bauphase ist im Gange.

Zeitplan vor der Veröffentlichung:

  • Januar 2027: Der Eigentümer unterzeichnet die Genehmigung. Der Makler stellt einen Antrag auf Akteneinsicht gemäß FS 718.111(12).
  • 16. Januar: Die Geschäftsleitung übermittelt die vollständigen Unterlagen. Aus dem Protokoll der Vorstandssitzung vom Dezember 2026 geht hervor, dass eine Sonderumlage von 55,000 USD pro Wohneinheit für Fassaden- und Spannkabelarbeiten derzeit diskutiert wird; die Abstimmung ist vorläufig für Februar oder März geplant.
  • 22. Januar: Die Preisstrategie wurde aufgrund der anstehenden Neubewertung um 5 % nach unten angepasst. Alle bekannten Fakten wurden offengelegt. Die Offenlegungsunterlagen des Verkäufers verweisen ausdrücklich auf die anstehende Neubewertung.
  • 2. Februar: Börsengang bei 770,000 USD mit vollständiger Offenlegung der ausstehenden Bewertung und der prognostizierten Reservenberechnung.
 

Mittlere Börsennotierung:

  • 24. Februar: Der Vorstand stimmt ab – eine Umlage von 58,000 USD pro Einheit, zahlbar über 18 Monate ab dem 1. Mai.
  • 26. Februar: Das bestehende Angebot (760,000 USD mit 30-tägiger Prüfungsfrist, finanzierter Käufer) wird eingefroren. Der Makler des Käufers beantragt eine Gutschrift des Verkäufers in Höhe des vollen Schätzwertes.
  • 28. Februar: Eigentümerprüfung per Videoanruf aus Chicago. Vorab festgelegte Parameter: maximaler Kreditbetrag 35,000 USD, Abbruch bei einem Nettoerlös unter 720,000 USD. Der Anwalt aus Florida schlägt einen Verkaufspreis von 745,000 USD mit einem Verkäuferkredit von 25,000 USD vor (effektiv: Käufer übernimmt 33,000 USD der Sonderumlage).
  • 4. März: Gegenvorschlag angenommen. Die Inspektion wird am 24. März abgeschlossen, kleinere Mängel wurden behoben.
  • 20. April: Abschluss per Online-Beglaubigung. Der Eigentümer unterzeichnet von Chicago aus. Überweisung erhalten.
 

Ergebnis: Der Verkauf wurde 78 Tage nach Antragstellung und Überweisung abgeschlossen. Der Nettoerlös für den Verkäufer lag bei ca. 9,000 USD unter der Prognose vor der Neubewertung, aber deutlich über dem alternativen Preis von 58,000 USD für die vollständige Neubewertung und die erneute Listung nach der Abstimmung. Es waren keine Reisen nach Florida für Besichtigung, Verhandlung oder Abschluss erforderlich.

Der Grund, warum dies funktionierte: Die Bewertung tauchte im Protokoll der Vorstandssitzung vom Dezember auf, die Akteneinsicht hatte sie vor der Veröffentlichung des Angebots aufgedeckt, der Verkäufer hatte sie bei der Preisgestaltung berücksichtigt, und die Verhandlungsparameter waren im Vorfeld schriftlich festgelegt worden. Der Makler des Käufers verfügte zu keinem Zeitpunkt über Informationen, die dem Verkäufer nicht bereits vorlagen.

8. Häufige Fehler

  1. Die Anforderung von Datensätzen wird als optional behandelt. Die Protokolle der Aufsichtsratssitzungen, SIRS-Meetings und Meilensteinberichte der letzten zwölf Monate sollten 30–45 Tage vor dem Börsengang angefordert werden. Jedes Mal.
  2. Gib nur das preis, woran du dich erinnerst. Die Angaben des Verkäufers zu den Objektinformationen beziehen sich auf Dokumente – stützen Sie Ihre Angaben auf die Dokumente, die Sie in der Hand halten, und nicht auf Ihr Gedächtnis.
  3. Angenommen, Distanz ist eine Verteidigung. Gerichte in Florida können und üben ihre Zuständigkeit auch gegenüber auswärtigen Verkäufern bei Betrugsansprüchen nach Vertragsabschluss aus. Die Anforderung der Unterlagen dient Ihrer Verteidigung, nicht Ihrer Bequemlichkeit.
  4. Verhandlungen während der Abstimmung ohne vorher festgelegte Parameter. Legen Sie Ihren Mindestpreis und den maximalen Kreditbetrag schriftlich mit Ihrem Makler und Ihrem Anwalt fest. bevor Die Abstimmung findet statt.
  5. Es wird nur die Überschriftenzahl modelliert. Führen Sie sowohl eine Verkäufergutschrift als auch eine Preisreduzierung durch. Das für Sie übersichtlichere Format ist oft verfügbar, wenn der Käufer bar bezahlt, und blockiert, wenn der Käufer finanziert ist.
  6. Die Bestätigung des Rechtskraftbeschlusses wird übersprungen. Der Notar bestellt dies, der Verkäufer muss dies jedoch innerhalb von 5 Werktagen nach Vertragsannahme schriftlich bestätigen.
  7. Ich versuche, eine per Abstimmung festgesetzte Bewertung durch Zahlung und erneute Listung zu begleichen. Für einen abwesenden Eigentümer ist dies in der Regel die teuerste Option. Verkaufen Sie über den Verkaufsprozess, nicht darüber hinaus.

Die Vorgehensweise für auswärtige Verkäufer, wenn eine Bewertung ansteht

  • 45-60 Tage vor der Listung: Akteneinsichtsantrag gemäß FS 718.111(12). Protokolle der letzten 12 Monate, SIRS-Berichte, Meilensteinberichte, Rücklagen, Budget.
  • 30 Tage vor der Listung: Die Datensätze wurden empfangen, indexiert und gelesen. Ausstehende Bewertungen wurden identifiziert. Die Preisgestaltung wurde anhand von drei Szenarien modelliert (Verkäufer zahlt den vollen Betrag, Käufer übernimmt den Betrag, 50/50-Aufteilung).
  • Vor der Veröffentlichung: Das Offenlegungspaket wurde anhand der Akten erstellt. Verhandlungsuntergrenze und maximaler Kreditrahmen wurden im Voraus schriftlich festgelegt.
  • Angebot läuft bis zum Vertragsabschluss: Statusaktualisierungen des Maklers im vom Eigentümer gewünschten Rhythmus. Alle neuen Protokolle der Verwaltungsratssitzungen werden in Echtzeit abgerufen und geprüft.
  • Unter Vertrag: Die Bestätigung des Nichterscheinens wurde innerhalb von fünf Werktagen nach Vertragsannahme angeordnet. Etwaige Bewertungsdifferenzen zwischen den Unterlagen und der Bestätigung des Nichterscheinens wurden vor Abschluss der Inspektion geklärt.
  • Zwischenbilanz (falls sie stattfindet): Die vorab festgelegten Parameter treten in Kraft. Der Makler und der Anwalt aus Florida verhandeln innerhalb des schriftlich vereinbarten Rahmens. Der Eigentümer wird bei allen Punkten außerhalb dieses Rahmens konsultiert.
  • Schließen: Dokumente, die per Online-Fernbeglaubigung vom Standort des Eigentümers aus unterzeichnet wurden. Siehe die RON FAQ für die Mechanik.

Wie passt das in Toms Netto- und Risikobewertung?

Die kostenlose 30-minütige Nettoerlös + Risikobewertung Für Verkäufer außerhalb des Bundesstaates Florida umfasst dies die Beschaffung der Unterlagen und die Vorab-Bewertung. Ich beziehe die Protokolle der letzten zwölf Monate des Verwaltungsrats, den SIRS-Bericht, die aktuellen Rücklagen und die Meilensteinberichte ein, bevor Sie sich für die Veröffentlichung entscheiden. Anschließend modelliere ich den Verkauf anhand von drei Preisstrategien, basierend auf den tatsächlichen Unterlagen: vollständiger Kaufpreis durch den Verkäufer, Übernahme durch den Käufer mit Preisnachlass und 50/50-Teilung. Für Verkäufer, die in Chicago, Denver, Atlanta oder anderswo außerhalb Floridas leben, beinhaltet die Prüfung auch die Festlegung der Verhandlungsparameter: Mindestpreis, maximaler Kredit und die Ausstiegskriterien, die Sie schriftlich vorab festlegen möchten, bevor der Anwalt des Käufers anruft.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Das Bewertungsrecht in Florida und die Bestimmungen zur Führung von Eigentümergemeinschaftsunterlagen ändern sich; MiamiDie Durchsetzungspraxis in Dade County ist unterschiedlich. Bitte klären Sie den aktuellen Stand mit Ihrer Hausverwaltung und einem in Florida zugelassenen Immobilienanwalt, bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Hinweise verlassen.

Verwandte FAQs

Möchten Sie das Bewertungsrisiko Ihres Gebäudes modellieren lassen, bevor Sie es zum Verkauf anbieten?

Eine kostenlose 30-minütige Netto- und Risikoanalyse beleuchtet die US-amerikanischen Immobilienmarktmechanismen für Eigentümer außerhalb des Bundesstaates – inklusive der Protokolle der Verwaltungsratssitzungen der letzten 12 Monate, der Ermittlung ausstehender Gebühren und einer Modellierung Ihres Verkaufs anhand von drei Preisstrategien (Verkäufer zahlt den vollen Betrag, Käufer übernimmt, 50/50-Teilung). Völlig unverbindlich.

Quellen und weiterführende Literatur