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Häufig gestellte Fragen · Wohnungseigentümer außerhalb des Bundesstaates

Der Verkauf einer Miami Mietwohnung aus einem anderen Bundesstaat

Neu im Bereich Fernabsatz? Beginne mit dem Leitfaden für abwesende US-Fahrzeughalter -> Dieser Artikel behandelt den Teil, der speziell für Mietobjekte gilt.

Der Verkauf ein Miami Der Kauf einer Eigentumswohnung aus einem anderen Bundesstaat ist kein Problem mehr – die Besichtigungen, die Dokumente und der Abschluss erfolgen komplett aus der Ferne, und die Leitfaden für abwesende US-Eigentümer durchläuft den gesamten Ablauf. Eine Vermietung ändert genau eine Sache, aber sie ändert sie überall: Ein Dritter wohnt in Ihrem Objekt.

Jede Entscheidung im Zusammenhang mit dem Verkauf einer vermieteten Immobilie basiert auf dieser einen Tatsache: ob Sie mit dem bestehenden Mieter verkaufen oder auf eine freie Wohnung warten, wer der Käufer ist, welche Besichtigungstermine vereinbart wurden, wessen Geld die Kaution ist und wie die Laufzeit des Mietvertrags mit dem Verkaufszeitraum übereinstimmt. Dieser Artikel befasst sich mit diesen Entscheidungen. Die steuerlichen Aspekte der Vermietung – insbesondere die Rückgewinnung von Abschreibungen – sind ein eigenes Thema und werden im Leitfaden zu Kapitalgewinnen behandelt; hier bleiben wir beim Thema Immobilien.

Schnelle Antwort:

Ja, Sie können einen verkaufen Miami Mietwohnung aus einem anderen Bundesstaat – vermietet oder leerstehend. Bei einem Mieter regelt der Mietvertrag die Besichtigungen (üblicherweise 24 bis 48 Stunden Vorlaufzeit), der Käuferkreis konzentriert sich auf Investoren, und Mietvertrag und Kaution gehen gemäß Florida Statute 83.49(7) beim Vertragsabschluss auf den Käufer über. Leerstehend steht Ihnen der gesamte Käuferkreis zur Verfügung, allerdings haben Sie eine leere Wohnung, und einem Mieter mit monatlicher Kündigungsfrist muss gemäß Florida Statute 83.57 eine schriftliche Kündigungsfrist von 30 Tagen eingeräumt werden. In beiden Fällen wirkt sich die Vermietung der Wohnung auf Ihre Steuererklärung aus, da die Abschreibung zurückgewonnen werden muss – die Berechnung erfolgt im Rahmen der Steuererklärung. Leitfaden zu KapitalgewinnenDie entscheidende Frage, die alles andere bestimmt, ist, wie viele Monate noch der Leasingvertrag läuft im Vergleich zu den 60 bis 120 Tagen, die ein Verkauf in Anspruch nimmt.

Soll ich die Wohnung mit dem bestehenden Mieter verkaufen oder warten, bis sie leer steht?

Der Rest des Artikels dreht sich um diese Entscheidung, und es gibt keine allgemeingültige Antwort – es geht um einen Kompromiss zwischen drei Dingen.

Preis und Käufergruppe. Eine leerstehende, saubere und ansprechend präsentierte Wohnung wirkt attraktiver und spricht ein breiteres Käuferpublikum an, darunter auch Selbstnutzer, die keine Wohnung beziehen können, deren Mietvertrag noch läuft. Eine vermietete Wohnung ist schwieriger zu präsentieren und beschränkt den Käuferkreis auf Investoren – doch im richtigen Gebäude ist es ein Vorteil, wenn ein Investor eine Wohnung kauft, die bereits vom ersten Tag an Mieteinnahmen generiert.

Lagerkosten. Eine leerstehende Wohnung bedeutet Hausgeld, Grundsteuer und Versicherungsbeiträge ohne Mieteinnahmen – und die Versicherung muss eine leerstehende Wohnung während der gesamten Vermarktungsdauer abdecken, was viele Policen ohne Zusatzvereinbarung nicht tun. Ein Mieter hingegen sichert die Mieteinnahmen bis zum Vertragsabschluss.

Sicherheit. Eine vermietete Wohnung generiert bis zum Vertragsabschluss Einnahmen, allerdings muss jede Besichtigung mit einem Mieter abgestimmt werden, der entsprechende Rechte besitzt. Eine leerstehende Wohnung kann innerhalb einer Stunde besichtigt werden.

In der Praxis gibt es drei praktikable Vorgehensweisen. Sie können die vermietete Immobilie an einen Investor verkaufen – dies ist jederzeit möglich, unabhängig vom Stand des Mietvertrags. Sie können den Verkauf so planen, dass der Abschluss mit oder nach Ablauf des Mietvertrags erfolgt, wodurch der Markt für Eigennutzer wieder geöffnet wird. Oder, falls der Mietvertrag monatlich kündbar ist, können Sie die 30-tägige schriftliche Kündigungsfrist gemäß Florida Statute 83.57 nutzen, um eine nahezu leerstehende Wohnung zu einem planbaren Zeitpunkt zu übergeben. Welche Option am besten geeignet ist, hängt hauptsächlich von der verbleibenden Mietdauer ab, die weiter unten erläutert wird.

Kann mein Mieter Besichtigungen ablehnen, solange die Eigentumswohnung zum Verkauf steht?

Nicht unberechtigt. Laut Florida Statute 83.53 darf ein Mieter dem Vermieter die Zustimmung zum Betreten der Wohnung durch den Vermieter zur „Besichtigung der Wohnung durch potenzielle oder tatsächliche Käufer“ nicht unberechtigt verweigern. Das Recht, die Wohnung zu zeigen, ist also gesetzlich verankert. Was das Gesetz besagt kein Frontalunterricht. Es geht darum, eine bestimmte Anzahl von Stunden Vorlaufzeit für eine Besichtigung festzulegen – die oft genannte 24-Stunden-Frist stammt aus dem Teil des Gesetzes, der den Zutritt für ReparaturenEs geht nicht um Besichtigungen. Dieser Unterschied ist wichtig: Die praktische Frist richtet sich nach den Bestimmungen Ihres Mietvertrags, und die meisten Wohnraummietverträge in Florida sehen 24 bis 48 Stunden vor. Das Gesetz bildet die Untergrenze (angemessene Benachrichtigung, Zustimmung darf nicht unberechtigt verweigert werden); der Mietvertrag regelt den konkreten Zeitplan.

Aus tausend Meilen Entfernung betrachtet, ist der entscheidende Faktor für den Erfolg nicht das Gesetz, sondern ein kooperativer Mieter. Ihr Makler stellt die Fenster für Besichtigungen so auf, dass der Mieter nicht überrascht wird, und es ist üblich, einem Mieter, der gebeten wird, die Wohnung für Besichtigungen bereitzuhalten, entgegenzukommen: ein Reinigungsservice während der Vermarktungsphase, ein Geschenkgutschein, eine kleine Mietminderung. Nichts davon ist gesetzlich vorgeschrieben, aber ein Mieter, der sich respektiert fühlt, ermöglicht Ihnen den erfolgreichen Verkauf; ein Mieter, der sich übergangen fühlt, sucht nach Gründen, in seiner Wohnung zu bleiben. Dasselbe Gesetz, das Ihnen den Zutritt ermöglicht, besagt auch, dass der Vermieter „sein Zutrittsrecht nicht missbrauchen oder dazu nutzen darf, den Mieter zu belästigen“ – es gilt für beide Seiten.

Zwei praktische Hinweise für abwesende Eigentümer: Enthält Ihr Mietvertrag gar keine Besichtigungsklausel – was bei Kurzzeit- und Ferienmietverträgen üblich ist –, haben Sie keine vertragliche Frist, auf die Sie sich berufen können. Sie müssen dann entweder eine Ergänzung mit dem Mieter aushandeln oder die Mietzeit abwarten. Seit einer Gesetzesänderung in Florida im Jahr 2025 können Sie und Ihr Mieter schriftlich vereinbaren, erforderliche Mitteilungen per E-Mail zu senden und zu empfangen. Dies empfiehlt sich, bevor Sie die Immobilie anbieten, falls Sie alles aus der Ferne koordinieren.

Wer kauft eine Eigentumswohnung mit einem Mieter – und ändert das etwas an meinem Preis?

Eine vermietete Wohnung wird an einen Investor verkauft. Der Mietvertrag wird auf den Käufer übertragen, die Kaution überwiesen, und die Mieteinnahmen fließen ab dem ersten Tag. In einem Gebäude mit hohen Mieteinnahmen ist das ein entscheidender Vorteil – man übergibt eine renditestarke Immobilie, kein Projekt. Die Konditionen des Kreditgebers des Käufers und die Hausordnung des Gebäudes bestimmen, wer den Verkauf tatsächlich abschließen kann. Miami Gebäude begrenzen die Anzahl der vermieteten Einheiten oder legen Wartezeiten für die Vermietung fest, was den Investorenkreis weiter einschränkt. Welche Gebäude für Investoren geeignet sind und wie die Regelungen zur Gewährleistungsberechtigung ab 2026 aussehen, ist ein Thema für sich. Leitfaden für Kapitalanlagen in Eigentumswohnungen deckt es ab.

Preislich gesehen ist die ehrliche Einschätzung folgende: Ein bestehender Mietvertrag, der der Marktmiete entspricht oder darüber liegt, ist für einen Investor neutral bis positiv. Ein bestehender Mietvertrag deutlich unter der Marktmiete zieht Schnäppchen an – der Käufer übernimmt Ihre unterdurchschnittlichen Mieteinnahmen und wird die Differenz im Preis einkalkulieren. Zahlt Ihr Mieter deutlich weniger, als die Wohnung heute kosten würde, spricht dies dafür, den Verkauf auf einen Leerstand und die Ansprache potenzieller Selbstnutzer abzustimmen.

Was geschieht mit der Kaution des Mieters bei Vertragsabschluss?

Das Eigentum geht an den Käufer über. Gemäß Florida Statute 83.49(7) müssen beim Verkauf einer Mietimmobilie sämtliche Kautionen und Vorauszahlungen – zusammen mit etwaigen Zinsen und einer genauen Aufstellung der jedem Mieter gutgeschriebenen Beträge – an den neuen Eigentümer übergehen. Sobald Sie die Gelder und Unterlagen überwiesen und eine schriftliche Quittung erhalten haben, sind Sie von der Pflicht zur Verwahrung dieser Gelder befreit. Das Gesetz sieht sogar eine widerlegbare Vermutung vor, dass der neue Eigentümer die Kaution erhalten hat, die auf eine Monatsmiete begrenzt ist. Aus diesem Grund legen die Anwälte der Käufer großen Wert auf einwandfreie Unterlagen.

In der Praxis wird dies von der Titelgesellschaft als Gutschrift auf der Abschlussabrechnung verbucht: Der Kautionsbetrag wird von Ihrem Verkaufserlös abgezogen und geht an den Käufer. Eine Quittung dokumentiert die Übergabe. Wichtig ist die korrekte Buchhaltung – wie hoch die Kaution war, welche Zinsen angefallen sind und welcher Betrag dem Mieter zurückzuzahlen ist. Ungenaue Kautionsaufzeichnungen können nämlich nach dem Abschluss zu Streitigkeiten führen, die letztendlich dem Käufer angelastet werden. Ein Käufer, der dies befürchtet, wird vor dem Abschluss nervös. Eine Besonderheit: Hat Ihr Mieter anstelle einer Kaution eine monatliche Gebühr gezahlt (eine neuere Option in Florida), muss überhaupt keine Kaution übertragen werden. Die Kaution ist niemals ein Betrag, der in Ihren Verkaufserlös einfließt – es ist das Geld des Mieters, das durchgeht.

Welche Dokumente erwartet die Käuferseite bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Eine saubere Mietakte, erstellt wie die Gebäudeakte – per Fernabfrage. Die Käuferseite benötigt den vollständigen Mietvertrag inklusive aller Nachträge, die Abrechnung von Kaution und Vorauszahlung sowie ein Zahlungsregister oder eine Mietliste, die die pünktliche Zahlung des Mieters belegt. Das wichtigste Dokument ist die Mieter-EstoppelschreibenEine kurze, vom Mieter unterzeichnete Erklärung, die die Miete, die Mietdauer, die hinterlegte Kaution und die Tatsache bestätigt, dass Sie keine Zahlungsrückstände haben. Sie dient dem Käufer als Sicherheit, dass der von ihm übernommene Mietvertrag tatsächlich den Angaben entspricht.

Verwechseln Sie nicht das Mieterbestätigungsschreiben mit dem HOA-Estoppel-Zertifikat — anderes Dokument, anderer Unterzeichner. Die HOA-Estoppelerklärung stammt von der Vereinigung und deckt Beiträge, Umlagen und dem Gebäude geschuldete Beträge ab; sie ist Teil der Gebäudeakte und in der HOA-Estoppelerklärung enthalten. Leitfaden für spezielle BeurteilungenFalls für Ihr Gebäude die Zustimmung des Verwaltungsrats zum Mieter erforderlich war, bewahren Sie diesen Genehmigungsnachweis ebenfalls in den Akten auf, da ein Käufer, der den Mieter übernimmt, möglicherweise nachweisen muss, dass der Mietvertrag genehmigt wurde. All diese Unterlagen können elektronisch angefordert und übermittelt werden – mit demselben Werkzeug, das Sie auch für die Abwicklung des Mietvertrags verwenden. Meilenstein- und Reservedatei.

Wie kann ich den Zeitpunkt der Veröffentlichung des Angebots auf das Ende des Mietvertrags abstimmen?

Stelle zwei Uhren nebeneinander: die 60 bis 120 Tage a Miami Der Verkauf einer Eigentumswohnung dauert von der Angebotsphase bis zum Vertragsabschluss und hängt von der verbleibenden Laufzeit des Mietvertrags ab. Die Überschneidung der Zeiträume bestimmt Ihre Vorgehensweise.

Bei einer Restlaufzeit von sechs oder mehr Monaten haben Sie die Wahl: Sie können die Immobilie jetzt an einen Investor verkaufen, der den bestehenden Mieter übernimmt, oder Sie warten, bis der Verkaufszyklus um das Ende des Mietvertrags herum abgeschlossen ist und Sie die Wohnung dann an Selbstnutzer vermieten können. Bei einer Restlaufzeit von drei bis vier Monaten sollten Sie die Immobilie jetzt anbieten – ein normaler Verkaufszyklus endet mit oder kurz vor dem Mietende, sodass Sie die Wohnung als leerstehend oder nahezu leerstehend vermarkten können. Bei einem Mieter mit monatlicher Kündigungsfrist sollten Sie die Immobilie ebenfalls jetzt anbieten und die 30-tägige Kündigungsfrist gemäß Florida Statute 83.57 einhalten. Sobald Sie unter Vertrag stehen, nicht vorher – eine frühzeitige Bereitstellung bedeutet lediglich, dass eine leere Einheit die gesamte Angebotsdauer umsonst durchlaufen muss.

Eine Falle gilt es zu vermeiden: Unterschreiben Sie keinen Vertrag, der dem Käufer vor Ablauf des Mietvertrags den Besitz der Immobilie zusichert. Ein gültiger Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf bestehen – der Käufer erwirbt das Eigentum vorbehaltlich des Mietvertrags und kann den Mieter nicht vorzeitig kündigen. Daher kann ein vor Ablauf des Mietvertrags liegender Übergabetermin nicht zu einer leeren Wohnung führen. Möchte der Käufer selbst einziehen, muss die Übergabe bis zum Ende des Mietvertrags warten.

Welche Auswirkungen hat die Vermietung der Eigentumswohnung auf meine Steuern beim Verkauf?

Eine Sache ist hier besonders hervorzuheben, die Berechnung erfolgt an anderer Stelle: Falls Sie die Immobilie jemals vermietet haben, wird die von Ihnen vorgenommene – oder Ihnen zustehende – Abschreibung, unabhängig davon, ob Sie sie tatsächlich geltend gemacht haben, beim Verkauf mit einem Bundessteuersatz von bis zu 25 Prozent zurückgefordert, zusätzlich zu Ihrem Kapitalertragsteuersatz. Dies ist die häufigste Überraschung für Eigentümer, die eine Immobilie vermietet haben. Miami Die Eigentumswohnung wurde als Teilzeitvermietung genutzt, und da in Florida keine Einkommensteuer erhoben wird, gestaltete sich der Verkauf unkompliziert. Die vollständigen Modalitäten, ein Rechenbeispiel und das Formular 3115 für den Fall, dass Sie die Immobilie vermietet, aber nie abgeschrieben haben, finden Sie im [Link/Dokument einfügen]. Leitfaden zu Kapitalgewinnen für Verkäufer außerhalb des Bundesstaatesund die Meldekette – das Formular 1099-S und wie Ihr Heimatstaat davon erfährt – befindet sich in der 1099-S-LeitfadenDies ist Sache eines Wirtschaftsprüfers; wichtig ist vorerst nur, dass Sie wissen, dass eine Rückforderung ansteht, damit Sie das Thema vor dem Börsengang ansprechen, nicht erst nach dem Abschluss.

Kann ich den Verkauf in einen 1031-Tausch umwandeln, anstatt ihn mir auszahlen zu lassen?

Möglicherweise – und hier eröffnet der Verkauf einer Mietwohnung einen Vorteil gegenüber dem Verkauf des Hauptwohnsitzes. Da eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage gilt, kann der Gewinn im Rahmen eines 1031-Tauschs (Income Value Added) in eine Ersatzimmobilie investiert werden, wobei die üblichen Fristen von 45 Tagen für die Identifizierung und 180 Tagen für den Abschluss gelten. Dies ist die naheliegende Lösung für Eigentümer, die weiterhin in Immobilien investiert bleiben möchten, anstatt den Verkaufserlös und die damit verbundene Steuerbelastung zu realisieren. Eines ist jedoch unerlässlich: Die Beauftragung eines qualifizierten Intermediärs ist notwendig. bevor Ihr Verkauf ist abgeschlossen – sobald Sie den Erlös anfassen, ist die Transaktion beendet. Die vollständige Vorgehensweise finden Sie hier: Leitfaden zum 1031-Tauschund die qualifizierter Vermittlerleitfaden deckt den Zeitpunkt ab.

Die Abfolge beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Miami Eigentumswohnung von außerhalb des Bundesstaates

  • 60-90 Tage vor der Listung: Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig durch – insbesondere die Klauseln, die Laufzeit, die Kaution und die Verlängerungsbedingungen. Entscheiden Sie sich für die weitere Vorgehensweise: Verkauf durch den Investor mit bestehendem Mieter oder Verkauf bis zum Zeitpunkt der Übergabe bei leerstehendem Objekt. Bei einem monatlich kündbaren Mietvertrag planen Sie den Zeitpunkt der 30-tägigen Kündigung.
  • 30-45 Tage vor der Listung: Stellen Sie die Mietvertragsakte zusammen – vollständiger Mietvertrag und Nachträge, Kautionsabrechnung, Mietbuch, Mieterbestätigung, alle Genehmigungsunterlagen der Eigentümergemeinschaft. Ziehen Sie parallel die Gebäudeakte heran.
  • Zum Eintrag: Vereinbaren Sie Besichtigungstermine mit dem Mieter; klären Sie alle Kooperationsvereinbarungen. Stellen Sie sicher, dass die Versicherung den von Ihnen angegebenen Nutzungsstatus abdeckt.
  • Unter Vertrag: Beim Verkauf an einen Investor ist die Abtretung des Mietvertrags schriftlich festzuhalten. Bei Übergabe des leerstehenden Objekts mit monatlicher Kündigungsfrist ist die 30-tägige Kündigungsfrist umgehend zuzustellen. Die Modalitäten der Kautionsübertragung sind mit dem Notar zu klären.
  • Schließen: Anzahlung und Leasingübertragung an den Käufer mit schriftlicher Quittung; Unterzeichnung per Online-Notarisierung aus Ihrem Heimatstaat.
  • Nach dem Schließen: Geben Sie Ihrem Steuerberater die Abschlussrechnung und die Miethistorie, damit die Rückforderung und die 1099-S im Frühjahr korrekt abgewickelt werden.

Häufige Fehler

  1. Anzeige schalten, ohne die Besichtigungsklausel im Mietvertrag zu lesen. Die Klausel legt Ihren tatsächlichen Besichtigungszeitraum fest. Fehlt eine solche Klausel, haben Sie kein vertragliches Recht auf einen festgelegten Besichtigungstermin – klären Sie das, bevor Sie das Objekt anbieten, nicht erst nach der ersten abgelehnten Besichtigung.
  2. Dem Käufer, der die Immobilie selbst bewohnen möchte, wird die Übernahme während der Mietzeit zugesichert. Ein gültiger Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Ein Abschluss vor Ablauf des Mietvertrags kann nicht zu einer leerstehenden Wohnung führen, und die Unterzeichnung eines solchen Vertrags führt zu einem Geschäft, das in der vereinbarten Form nicht zustande kommen kann.
  3. Vergessen der Überweisung der Kaution. Die Kaution gehört dem Mieter und muss gemäß Florida Statute 83.49(7) gegen Vorlage einer Abrechnung und einer schriftlichen Quittung an den Käufer überwiesen werden. Unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen gehen zu Lasten des Käufers – und somit auch zu Ihren Problemen vor dem Vertragsabschluss.
  4. Die 30-tägige Kündigungsfrist wurde zu früh eingelöst. Bei einem monatlich kündbaren Mietverhältnis kündigen Sie erst nach Vertragsabschluss. Eine Kündigung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Mietvertrags bedeutet, dass die Wohnung während der gesamten Vermarktungsphase leer steht.
  5. Unter der Annahme, dass die Mieteinnahmen nicht der Florida-Einkommensteuer unterliegen. Die Rückgewinnung von Abschreibungen ist eine Bundesvorschrift und gilt für jeden Zeitraum, in dem die Einheit vermietet war, unabhängig davon, ob die Abschreibung geltend gemacht wurde oder nicht. Planen Sie dies ein, bevor Sie die Einheit zum Verkauf anbieten.
  6. Die Leasingakte wurde erst bei Vertragsabschluss und nicht vor der Veröffentlichung des Angebots entdeckt. Das Bestätigungsschreiben, die Abrechnung der Kaution und alle Zustimmungen der Eigentümergemeinschaft sollten vor der Veröffentlichung zusammengestellt werden, genauso wie Sie die Gebäudeakte abrufen.

Schnelle Antworten für Verkäufer von Mietwohnungen außerhalb des Bundesstaates

Kann ich meine verkaufen? Miami Eigentumswohnung, während der Mieter noch darin wohnt?

Ja. Sie können eine vermietete Immobilie inserieren und verkaufen. Miami Eigentumswohnung aus einem anderen Bundesstaat. Der Käufer erwirbt das Eigentum vorbehaltlich des bestehenden Mietvertrags. Mietvertrag und Kaution gehen bei Vertragsabschluss auf ihn über, und die Miete wird bis zum Vertragsabschluss an Sie weitergezahlt. Der Vorteil besteht darin, dass die Wohnung eher Investoren als Selbstnutzern präsentiert wird, da diese in der Regel keine Wohnung übernehmen können, solange der Mietvertrag noch läuft.

Wie viel Vorlaufzeit erhält mein Mieter in Florida vor Besichtigungen?

Nach Florida Statute 83.53 dürfen Sie potenziellen Käufern die Wohnung zeigen, und der Mieter darf die Zustimmung nicht unberechtigt verweigern. Allerdings ist keine bestimmte Frist für die Ankündigung von Besichtigungen festgelegt – die im Gesetz genannte 24-Stunden-Frist gilt nur für den Zutritt zur Wohnung für Reparaturen. Die tatsächliche Frist richtet sich nach den Bestimmungen Ihres Mietvertrags, der in Florida für die meisten Wohnraummietverträge 24 bis 48 Stunden beträgt. Lesen Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig durch, bevor Sie die Wohnung anbieten. Enthält er keine Klausel zur Besichtigung, können Sie einen Nachtrag aushandeln oder die Mietzeit abwarten.

Was passiert mit der Mietkaution des Mieters, wenn ich verkaufe?

Die Kaution geht an den Käufer über. Gemäß Florida Statute 83.49(7) müssen die Kaution und etwaige Mietvorauszahlungen – zuzüglich aufgelaufener Zinsen und einer Abrechnung für jeden Mieter – beim Verkauf an den neuen Eigentümer übergehen. Sobald Sie die Gelder und Unterlagen überwiesen und eine schriftliche Quittung erhalten haben, sind Sie nicht mehr verpflichtet, diese zu verwahren. Bei der Abwicklung des Verkaufs wird dies vom Notar als Gutschrift auf der Abschlussrechnung des Käufers verbucht. Die Kaution gehört dem Mieter und ist nicht Teil Ihres Verkaufserlöses.

Sollte ich mit dem Verkauf meiner Immobilie warten, bis der Mietvertrag ausläuft? Miami Mietwohnung?

Es kommt darauf an, wie gut die Laufzeit des Mietvertrags mit den 60 bis 120 Tagen übereinstimmt, die ein Verkauf in Anspruch nimmt. Bei noch mehreren Monaten Restlaufzeit können Sie die Immobilie jetzt für einen Investor anbieten oder den Zeitpunkt so wählen, dass der Abschluss kurz vor Mietvertragsende liegt und somit wieder mehr Käufer für die Eigennutzung zur Verfügung stehen. Bei einem Mieter mit monatlicher Kündigungsfrist sollten Sie die Immobilie jetzt anbieten und die erforderliche 30-tägige Kündigungsfrist erst nach Vertragsabschluss einhalten – eine vorzeitige Kündigung führt lediglich dazu, dass die Wohnung während der gesamten Vermarktungsdauer leer steht.

Welche Unterlagen benötigt der Käufer von meinem Mieter vor dem Vertragsabschluss?

Die Käuferseite benötigt den vollständigen Mietvertrag inklusive aller Nachträge, die Abrechnung der Kaution, ein Mietkonto mit dem Nachweis über die pünktliche Zahlung durch den Mieter sowie eine Mieterbestätigung – eine kurze, vom Mieter unterzeichnete Erklärung, die Miete, Laufzeit, Kaution und den Zahlungsstatus bestätigt. Diese Mieterbestätigung ist nicht mit der Bestätigung der Eigentümergemeinschaft (HOA) zu verwechseln, die von der Gemeinschaft ausgestellt wird und die Hausgelder und -beiträge abdeckt. Falls für Ihr Gebäude die Zustimmung des Mieters erforderlich war, fügen Sie bitte auch dieses Dokument bei.

Kann ich einen 1031-Tausch vornehmen, anstatt Steuern auf den Verkauf zu zahlen?

Oft ja. Da eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage gilt, kann der Gewinn im Rahmen eines 1031-Tauschs innerhalb der üblichen Fristen von 45 Tagen für die Identifizierung der Immobilie und 180 Tagen für den Abschluss in eine Ersatzimmobilie übertragen werden. Der Haken dabei ist der Zeitpunkt: Sie müssen vor dem Verkaufsabschluss einen qualifizierten Intermediär einschalten, denn sobald Sie den Erlös erhalten, ist der Tausch nicht mehr möglich. Die genauen Modalitäten sind im Leitfaden zum 1031-Tausch beschrieben, und ein Steuerberater prüft, ob Ihre Situation die Voraussetzungen erfüllt.

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Haftungsausschluss: Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Gesetze Floridas zum Mietrecht und die Bestimmungen des IRS ändern sich, und individuelle Mietverträge und Situationen können variieren. Bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Informationen verlassen, sollten Sie die aktuellen Gesetze Floridas (Kapitel 83) und Ihren spezifischen Mietvertrag mit einem Anwalt in Florida sowie die steuerliche Behandlung mit einem Steuerberater besprechen.

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Quellen und weiterführende Literatur