FAQ · Verkäufer von Eigentumswohnungen in der Ferne und im Ausland

WAS IST EINE MEILENSTEININSPEKTION – UND WIE WIRKT SIE SICH AUF MICH AUS? MIAMI Eigentumswohnungsverkauf?

Schnelle Antwort: Eine Meilensteininspektion ist eine nach Florida Statute §553.899 vorgeschriebene bauliche Sicherheitsprüfung für Wohngebäude mit mindestens drei Stockwerken, darunter Eigentumswohnungen und Genossenschaftswohnungen, sobald diese 30 Jahre alt sind (oder 25 Jahre, wenn sie sich innerhalb von drei Meilen Salzwasser befinden, nach Ermessen der zuständigen Behörde). Sie wurde 2022 verabschiedet, nachdem… Surfside Zusammenbruch und Änderung im Jahr 2023.

Befindet sich Ihr Gebäude im Inspektionszeitraum oder steht dieser kurz bevor, wirkt sich dies auf vier direkte Auswirkungen auf Ihren Verkauf aus: Offenlegungspflichten, Käuferfinanzierung, Erhöhungen der HOA-Gebühren und Rücklagen und das Risiko einer SonderbewertungVerkäufer, die den Inspektionsstatus ignorieren, verlieren oft 5–15 % des Nettoerlöses – oder sogar den Käufer ganz. Verkäufer, die vorausschauend handeln, können den Preis sichern und den Verkauf termingerecht abschließen.

WAS VERPFLICHTET DAS MEILENSTEINSPEKTIONSGESETZ FLORIDAS (§553.899)?

Wann wurde Floridas Gesetz zur Meilensteininspektion verabschiedet und warum?

Das Gesetz zur Meilensteininspektion wurde im Mai 2022 als Senatsvorlage 4-D verabschiedet, als direkte Reaktion auf den Einsturz der Champlain Towers South am 24. Juni 2021. Surfside Dabei kamen 98 Menschen ums Leben. Das Gesetz wurde im Juni 2023 durch den Senatsentwurf 154 (den sogenannten „Fehlerbehebungsentwurf“) geändert, um Fristen zu präzisieren und die automatische 25-Jahres-Frist für Küstenschutzgebiete zu streichen.

Für welche Gebäude gilt das Gesetz zur Meilensteininspektion?

Das geltende Gesetz gilt für:

Jede Wohnanlage (Eigentumswohnung oder Genossenschaftsgebäude)
Dh drei oder mehr bewohnbare Stockwerke überirdisch
Einmal erreicht 30 Jahre alt basierend auf dem Datum der Ausstellung der Nutzungsbescheinigung.
Dann alle 10 Jahre danach

Beeinflusst die Miami-Gibt es in Dade einen 25-jährigen Küstenauslöser?

Es gibt eine Ausnahme, die von Bedeutung ist in Miami-Dade. Örtliche Strafverfolgungsbehörden dürfen verlangen, dass 25-Jahres- Eine erste Inspektion von Gebäuden im Umkreis von drei Meilen um die Küste ist nur dann möglich, wenn die örtlichen Gegebenheiten dies rechtfertigen. Miami-Dade County hatte bereits vor Jahrzehnten ein 40-jähriges Rezertifizierungsprogramm, das dem staatlichen Gesetz vorausging; dieses Programm wurde in den staatlichen Milestone-Rahmen integriert. Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen in Brickell, Edgewater, South Beach, Bal HarbourFür Sunny Isles oder jeden anderen Ort östlich der Biscayne Bay gilt möglicherweise die 25-Jahres-Frist. und überprüfen Sie dies mit Ihrem Verband.

Welche Gebäude sind von der Meilensteininspektion ausgenommen?

Es tut kein Frontalunterricht. Gilt für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder sonstige Wohngebäude mit drei oder weniger Stockwerken.

WAS SIND PHASE EINS UND PHASE ZWEI EINER MEILENSTEININSPEKTION?

Eine Meilensteininspektion wird von einem in Florida zugelassenen Ingenieur oder Architekten durchgeführt – nicht von einem Hausinspektor oder einem Bauunternehmer. Sie besteht aus zwei Phasen:

Was ist eine Phase-1-Inspektion?

Phase Eins – Sichtprüfung. Der Ingenieur begeht das Gebäude und prüft die tragenden Bauteile: Fundamente, Stützen, Balken, Decken, Balkone und Außenwände. Er erstellt einen versiegelten Bericht, der den Zustand des Gebäudes beschreibt und etwaige erhebliche Bauschäden dokumentiert.

Was passiert, wenn ein Gebäude die erste Phase besteht?

Wenn in Phase Eins keine wesentlichen Schäden festgestellt werden, gilt das Gebäude als geprüft. Die nächste Inspektion ist in 10 Jahren erforderlich. Fertig.

Was ist eine Phase-Zwei-Inspektion?

Phase Zwei – Zerstörende Prüfung. Diese Phase wird nur dann eingeleitet, wenn in Phase Eins strukturelle Schäden festgestellt wurden, die einer eingehenderen Untersuchung bedürfen. Phase Zwei umfasst invasive Prüfverfahren – Kernbohrungen im Beton, Freilegung der Bewehrung, gegebenenfalls Öffnung von Wänden oder Decken. Der Bericht zu Phase Zwei gibt Auskunft darüber, was repariert werden muss, wie dringlich es ist und (oft, aber nicht immer) enthält Kostenschätzungen.

Was geschieht nach der Veröffentlichung der Ergebnisse der zweiten Phase?

Sobald die Ergebnisse der zweiten Phase vorliegen, hat der Verband 365 Tage Zeit, mit den Reparaturen zu beginnen. Andernfalls kann die örtliche Bauaufsichtsbehörde das Gebäude für unbewohnbar erklären.

Was ist die Structural Integrity Reserve Study (SIRS)?

Wichtig zu wissen, da dies parallel zur Meilensteininspektion erfolgt: Jedes Wohngebäude mit drei oder mehr Stockwerken muss alle zehn Jahre eine SIRS (Sustainable Building Instruction Scale) durchführen lassen. Die SIRS ermittelt die Kosten und den Zeitrahmen für größere strukturelle Reparaturen und legt fest, wie viel die Eigentümergemeinschaft (WEG) als Rücklage vorhalten muss. Ab dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften den Wohnungseigentümern nicht mehr erlauben, über den Verzicht auf oder die Unterfinanzierung der Rücklagen für strukturelle Maßnahmen abzustimmen. Dies ist der Hauptgrund für den starken Anstieg der WEG-Gebühren. Miami in den letzten 18 Monaten.

WIE WIRKT SICH EINE MEILENSTEININSPEKTION AUF MEINEN VERKAUFSPREIS, DEN ZEITPUNKT UND DEN NETTOERTRAG AUS?

Das Milestone-Gesetz kommt auf vier Arten bei Vertragsabschluss zum Tragen.

Welche Offenlegungspflichten gegenüber dem Käufer gelten in Florida?

In Florida sind Verkäufer von Eigentumswohnungen aus zweiter Hand verpflichtet, dem Käufer die Satzung der Eigentümergemeinschaft, aktuelle Finanzberichte und Informationen zu anstehenden Sonderumlagen auszuhändigen. Berichte über die Meilensteininspektionen – Phase Eins, Phase Zwei und alle damit verbundenen technischen Gutachten – fallen eindeutig unter diese Offenlegungspflicht. Sie zu verbergen ist keine Option. Die meisten Grundbuchämter verlangen sie mittlerweile im Voraus.

Werden Käufer in meinem Gebäude eine Finanzierung erhalten können?

Das ist das größte versteckte Risiko. Fannie Mae und Freddie Mac führen Listen von „nicht kreditwürdigen“ Eigentumswohnungsgebäuden – Gebäude, deren finanzieller oder baulicher Zustand sie für herkömmliche 30-jährige Hypotheken disqualifiziert. Gebäude mit noch ausstehenden Ergebnissen der zweiten Phase der Bauabnahme, aufgeschobenen Reparaturen oder unzureichenden Rücklagen werden zunehmend markiert. Ein Käufer, dem am Montag ein konformer Kredit bewilligt wurde, kann am Freitag erfahren, dass der Kreditgeber die Finanzierung verweigert. Barzahler tragen dieses Risiko; finanzierte Käufer ziehen sich zurück.

Um wie viel werden die HOA-Gebühren nach einer Meilensteininspektion steigen?

Sobald die Empfehlungen von SIRS greifen, steigen die monatlichen HOA-Gebühren oft um 30–80 %. Käufer bewerten den Kauf anhand der monatlichen Kosten. Steigen die HOA-Gebühren von 1,200 $ auf 2,000 $ pro Monat, ändert sich, wie viel Eigentumswohnung sich ein Käufer leisten kann – und reduziert den Preis, den er für Ihre Wohnung zahlen wird.

Wie hoch können die Kosten einer Sonderumlage pro Wohneinheit ausfallen?

Dies ist diejenige, die für abwesende Verkäufer den größten Schaden anrichtet. Wenn der Bericht der zweiten Phase umfangreiche Reparaturen vorschreibt – Fassadenrestaurierung, Balkonrekonstruktion, Austausch der Spannkabel, Dachneubau –, erhebt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage. Diese Sonderumlagen reichen von 20,000 US-Dollar pro Wohneinheit bis über 250,000 US-Dollar pro Wohneinheit bei größeren Reparaturprojekten. Ob der Verkäufer oder der Käufer die Kosten trägt, ist ungewiss. verkäuflichDie Offenlegung ist jedoch verpflichtend und die Auswirkungen auf den Preis sind real.

Der häufigste Fehler, den Tom bei abwesenden Verkäufern beobachtet: die Festlegung des Preises einer Eigentumswohnung anhand der Verkaufspreise vergleichbarer Einheiten vor zwei Jahren, also vor den Stichtagen für die Meilenstein-Prüfung. Der Preis muss den aktuellen Inspektionsstatus des Gebäudes, die Ergebnisse der SIRS-Prüfung sowie alle anstehenden oder bereits festgestellten Reparaturarbeiten berücksichtigen. Die Netto-Risiko-Analyse, die Tom jedem abwesenden Verkäufer anbietet, beginnt genau hier – beim Gebäude, nicht bei der einzelnen Wohnung.

Verwandt: Sonderbewertungen sind ein so komplexes Thema, dass sie ein eigenes Handbuch verdienen. Was sind Sonderumlagen und wie wirken sie sich aus? Miami Eigentumswohnung zu verkaufen? Behandelt die Offenlegungsvorschriften, die drei Gesetze, die alles verändert haben, und vieles mehr…

WAS WERDEN KÄUFER UND KREDITGEBER SEHEN WOLLEN – UND WIE KANN ICH MICH VORBEREITEN?

Welche Dokumente werden Käufer und Kreditgeber anfordern?

Anspruchsvolle Käufer (und jeder Kreditgeber) fügen ihrem ersten Angebot mittlerweile eine „Strukturakte“ bei. Typischer Inhalt:

Meilensteininspektionsbericht Phase Eins (und gegebenenfalls Phase Zwei)
SIRS-Bericht
Aktuelle Reservebestände
12 Monate Protokolle der HOA-Vorstandssitzungen (in denen die Diskussionen über die Beitragszahlungen geführt werden)
Alle außerhalb des Milestone-Prozesses in Auftrag gegebenen Ingenieurstudien
Details zur Versicherungspolice und etwaige kürzlich aufgetretene Schadensfälle
Status etwaiger offener Verstöße gegen die Bauordnung bezüglich des Gebäudes

Lesen Sie nicht 200 Seiten. Entschlüsseln Sie es in wenigen Minuten.

Laden Sie Ihren Milestone Inspection-Bericht (sowie SIRS, Reserveanalyse oder Besprechungsprotokolle) hoch und erhalten Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung der Ergebnisse, Warnsignale und genauen Kriterien, auf die Käufer und Kreditgeber achten werden.

Meinen Meilensteinbericht analysieren →

Warum ist die Erstellung der Strukturdokumentation innerhalb von 48 Stunden wichtig?

Verkäufer, die diese Unterlagen innerhalb von 48 Stunden vorlegen können, schließen den Verkauf fristgerecht ab. Verkäufer, die die vom Käufer geforderte Inspektion, die Verzögerung durch einen Anwalt oder eine Preisnachverhandlung nicht auslösen können, werden ebenfalls berücksichtigt. Tom fordert diese Unterlagen üblicherweise vor der Veröffentlichung des Angebots vom Verband an, nicht während der Inspektionsphase.

Welche öffentlichen Unterlagen wird der Anwalt des Käufers anfordern?

Der Anwalt des Käufers wird auch den 40/50-jährigen Rezertifizierungsstatus abrufen. Miami- Einhaltung der Bauvorschriften von Dade County und Überprüfung der Baugenehmigungshistorie bei der Stadt. Sollten Unstimmigkeiten zwischen den Angaben des Verkäufers und den öffentlichen Aufzeichnungen auftreten, scheitert der Deal in der Regel.

Anspruchsvolle Käufer (und jeder Kreditgeber) fügen ihrem ersten Angebot mittlerweile eine „Strukturakte“ bei. Typischer Inhalt:

Meilensteininspektionsbericht Phase Eins (und gegebenenfalls Phase Zwei)
SIRS-Bericht
Aktuelle Reservebestände
12 Monate Protokolle der HOA-Vorstandssitzungen (in denen die Diskussionen über die Beitragszahlungen geführt werden)
Alle außerhalb des Milestone-Prozesses in Auftrag gegebenen Ingenieurstudien
Details zur Versicherungspolice und etwaige kürzlich aufgetretene Schadensfälle
Status etwaiger offener Verstöße gegen die Bauordnung bezüglich des Gebäudes

Verkäufer, die diese Datei innerhalb von 48 Stunden vorlegen können, schließen den Verkauf fristgerecht ab. Verkäufer, die die vom Käufer geforderte Inspektion, die Verzögerung durch einen Anwalt oder eine Preisnachverhandlung nicht auslösen können. Tom fordert diese Datei üblicherweise vor der Listung vom Verband an, nicht während der Prüfungsphase.

Der Anwalt des Käufers wird ebenfalls die 40/50-jähriger Rezertifizierungsstatus ab Miami- Einhaltung der Bauvorschriften von Dade County und Überprüfung der Baugenehmigungshistorie bei der Stadt. Sollten Unstimmigkeiten zwischen den Angaben des Verkäufers und den öffentlichen Aufzeichnungen auftreten, scheitert der Deal in der Regel.

WAS IST REAL? MIAMI WIE SEHEN DIE ERGEBNISSE DER MEILENSTEINE AUS?

Brickell Eigentumswohnung, Bauabschnitt 1 abgeschlossen: Wie konnte ein Münchner Eigentümer den Kauf innerhalb von 38 Tagen abschließen?

Brickell Eigentumswohnung, Baujahr 1989. Eigentümer in München. Das Gebäude befindet sich in der ersten Phase der Meilensteininspektion. Die erste Phaseinspektion bescheinigt dem Gebäude nur geringfügige Instandhaltungsarbeiten. SIRS weist auf Fassadenarbeiten hin, die in 5–7 Jahren erforderlich sein werden und voraussichtlich 12 Mio. $ kosten werden. Ergebnis: Die Hausgeldzahlungen steigen um 22 %, eine Sonderumlage wird noch nicht fällig, der Verkauf wird innerhalb von 38 Tagen zu 96 % des Angebotspreises abgeschlossen. Der Nettoerlös der Verkäuferin lag 11 $ über ihrer ursprünglichen Schätzung (Netto plus Risikobewertung), da der Käufer auf die Inspektion verzichtete.

South Beach Eigentumswohnung mit einer Sonderumlage von 85 Dollar: Wie konnte ein Eigentümer in Wien den Kauf abschließen?

South Beach Eigentumswohnung, Baujahr 1979. Eigentümer in Wien. Phase Eins löst Phase Zwei aus. In Phase Zwei werden strukturelle Schäden im Parkdeck festgestellt. Eine Sonderumlage von 85,000 $ wurde beschlossen, mit einem Zahlungsplan über 24 Monate. Verkaufsstrategie: Die Sonderumlage wurde vom Verkäufer bei Vertragsabschluss als Gutschrift beglichen, der Angebotspreis entsprechend angepasst. Die Immobilie wurde innerhalb von 67 Tagen zum angepassten Preis verkauft, ohne dass der Käufer über die Gutschrift der Sonderumlage hinaus Zugeständnisse machte. Der Nettoerlös für den Verkäufer lag innerhalb von 2 % der Schätzung vor der Sonderumlage.

Edgewater Eigentumswohnung: Wie konnte ein Zürcher Eigentümer seine Wohnung verkaufen, bevor der Inspektionszyklus begann?

Edgewater Eigentumswohnung, Baujahr 2002. Eigentümer in Zürich. Die Erstinspektion des Gebäudes steht noch sechs Jahre entfernt an. Strategie: Verkauf vor Beginn des Inspektionszyklus. Die Offenlegung der Mängel war einwandfrei, die Finanzen der Eigentümergemeinschaft solide, und das Gebäude hatte freiwillig eine private Bausubstanzprüfung in Auftrag gegeben, die keine Bedenken ausräumte. Verkauf innerhalb von 19 Tagen zu 102 % des Angebotspreises an einen Barzahler, der gezielt ein Gebäude ohne kurzfristiges Milestone-Risiko suchte.

WELCHE MEILENSTEINFEHLER VERURSACHEN VERKÄUFERN DIE HÖCHSTEN GELDKOSTEN?

Fehler 1: Die Annahme, ein renommiertes Gebäude sei automatisch sicher

Der Ruf eines Gebäudes hat nichts mit den Ergebnissen einer zweiten Bauphase zu tun. Selbst Prestigebauten sind schon bei Inspektionen durchgefallen.

Fehler 2: Auflistung ohne Einholen der Strukturdatei

Verkäufer, die von einem Ergebnis der Phase Zwei durch den Anwalt des Käufers erfahren, verlieren sofort ihre Verhandlungsmacht.

Fehler 3: Preisgestaltung auf Basis alter Vergleichsverkäufe

Vergleichsdaten von vor dem Meilenstein oder dem SIRS des Gebäudes sind veraltet. Zwei Jahre sind in diesem Markt eine lange Zeit.

Fehler 4: Die Weigerung, über die Sonderumlage zu verhandeln.

Der Versuch, die gesamte Bewertung auf den Käufer abzuwälzen, führt oft zum Scheitern des Geschäfts. Eine anteilige Aufteilung hält den Käufer in der Regel im Geschäft.

Fehler 5: Verschweigen von aufgeschobenen Wartungsarbeiten

Das Offenlegungsrecht in Florida ist unnachgiebig. Klagen nach Abschluss des Kaufvertrags wegen Nichtoffenlegung sind in diesem Bereich mittlerweile an der Tagesordnung.

Fehler 6: Mit dem Anruf beim Makler warten, bis die Käuferinspektion abgeschlossen ist.

Dann reagiert man nur noch. Toms Standardverfahren sieht vor, die Bauakte Wochen vor der Veröffentlichung des Angebots anzufordern.

WELCHE REIHENFOLGE IST DIE RICHTIGE, WENN SICH MEIN GEBÄUDE IM INSPEKTIONSZEITRAUM BEFINDET?

Was sollte ich meine Hausverwaltung als Erstes fragen?

Rufen Sie Ihre Hausverwaltung an. Stellen Sie drei Fragen: (a) Wann wurde die Betriebsgenehmigung für das Gebäude erteilt? (b) Wurde die Meilensteininspektion durchgeführt? (c) Wurde das SIRS-Verfahren abgeschlossen?

Welche Meilenstein- und SIRS-Dokumente sollte ich anfordern?

Fordern Sie Kopien aller abgeschlossenen Phase-Eins-, Phase-Zwei- und SIRS-Berichte sowie die Protokolle der Vorstandssitzungen der letzten zwölf Monate an.

Wie erhalte ich eine Netto-Risiko-Überprüfung für meine Wohneinheit?

Lassen Sie eine Netto-Risiko-Analyse Ihrer Einheit erstellen. Diese Analyse bietet Tom kostenlos an: aktueller Marktwert, prognostizierte Änderungen der Eigentümergemeinschaftskosten, Risiko von Sonderumlagen und Ihr Nettoerlös bei drei Preisstrategien.

Soll ich das Angebot jetzt einreichen oder die Inspektion abwarten?

Entscheiden Sie sich für eine Strategie: Jetzt an die Börse bringen und schließen, bevor weitere Fallstricke im Offenlegungsbereich auftauchen, oder den Prüfprozess abwarten. Beides kann die richtige Entscheidung sein. Die falsche Entscheidung wäre, sie ohne die entsprechenden Daten zu treffen.

VERWANDTE HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN

QUELLEN & WEITERFÜHRENDE LITERATUR

Letzte Aktualisierung: Mai 2026. Änderungen des Florida-Gesetzes – bitte überprüfen Sie den aktuellen Gesetzestext. Miami-Besprechen Sie die Durchsetzungsanforderungen von Dade mit Ihrer Hausverwaltung oder einem zugelassenen Anwalt, bevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Anleitung verlassen.

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