Thomas Druck PA - Miami Immobilien
Häufig gestellte Fragen · Wohnungseigentümer außerhalb des Bundesstaates

Homestead Verlust und Neubewertung der Grundsteuer beim Verkauf einer Immobilie
Zweitwohnsitz in Florida für Nicht-Einwohner des Bundesstaates

Wenn Sie im Besitz eines Miami Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen und Ihr Hauptwohnsitz in New York, Kalifornien, Illinois, Massachusetts oder irgendwo außerhalb Floridas liegt, ist Ihnen wahrscheinlich etwas Merkwürdiges auf Ihrer jährlichen Steuerabrechnung aufgefallen. Ihr Nachbar zwei Türen weiter – gleicher Grundriss, gleiche Wohnung im Gebäude, gleicher Balkonblick – zahlt nur einen Bruchteil von dem, was Sie zahlen. Er bekommt keine besseren Konditionen vom Landkreis. Er profitiert von Floridas Steuer. homestead. Du bist nicht.

Dieser Artikel konzentriert sich darauf, was diese Lücke tatsächlich bedeutet, wenn Sie von außerhalb des Bundesstaates verkaufen – wie die Grundsteuer in Florida ohne homesteadWarum Ihre Rechnung höher ausfällt, warum Ihnen die Übertragbarkeit nicht hilft, welche Beträge beim Abschluss anteilig berechnet werden und wie die erste Steuerrechnung des Käufers aussehen wird. Die Mechanismen sind nicht kompliziert, aber sie überraschen abwesende Verkäufer immer wieder. Die Kosten dieser Überraschung fallen beim Abschluss an, nicht erst mit der Steuerrechnung im November.

Eine Regel bestimmt alles Folgende: Florida setzt den Schätzwert aller nicht-homestead Die Immobilie wird im Jahr nach dem Verkauf auf den aktuellen Marktwert umgerechnet. Die Steuerlast des Käufers im ersten vollen Steuerjahr wird fast immer höher sein als Ihre, und die anteilige Berechnung beim Abschluss hängt ausschließlich vom Monat des Vertragsabschlusses ab. Beides ist im Voraus bekannt und sollte vor der Angebotsaufnahme berücksichtigt werden.

Kurzantwort (die 90-Sekunden-Version)

Sie zahlen eine höhere Grundsteuer in Florida als Ihr homesteadEd Nachbar, weil du die 50,000 USD nicht bekommst. homestead Befreiung oder der 3-Prozent-Grenze für die „Save Our Homes“-Bewertung — nicht-homestead Stattdessen ist das jährliche Wertwachstum von Immobilien auf 10 Prozent begrenzt, und diese Obergrenze ist selten so eng, dass sie sich auf die Wertsteigerung auswirkt. Miami Inventar. Sie können Florida nicht beanspruchen. homestead Sofern Sie die Eigentumswohnung nicht zu Ihrem ständigen Hauptwohnsitz machen und einen legalen Wohnsitz in Florida begründen, können Sie die Übertragbarkeit Ihres Mietvertrags nicht in Anspruch nehmen, da Sie nie einen solchen hatten. homestead Ein Vorteil ist die Übernahme der Kosten. Bei Vertragsabschluss wird die Grundsteuer immer anteilig berechnet – in Florida wird die Steuer nachträglich gezahlt, daher gewährt der Verkäufer dem Käufer eine Gutschrift für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum Vertragsabschluss. Bei einem Vertragsabschluss im Januar werden einige Tage gutgeschrieben. Bei einem Vertragsabschluss im Oktober werden neun oder mehr Monate gutgeschrieben – ein Unterschied von über 15,000 US-Dollar bei einem typischen Fall. Miami Eigentumswohnung. Im Jahr nach dem Kaufabschluss setzt der Landkreis den Einheitswert der Eigentumswohnung gemäß FS 193.155(3) auf Ihren Verkaufspreis zurück, sodass die erste Grundsteuer des Käufers in der Regel deutlich höher ausfällt als Ihre. Bitte überprüfen Sie dies mit dem/der [Name des/der Sachbearbeiters/in]. Miami-Dade Tax Collector, dass vor Ihrer Listung kein Steuerzertifikat für die Immobilie verkauft wurde.

  • Warum Ihre Rechnung höher ist: keine 50,000 USD homestead Ausnahme + keine 3%-Grenze für „Save Our Homes“. Die 10% Nicht-homestead Die Kappe ist selten fest genug, um beim Wertschätzen zu helfen. Miami Inventar.
  • Sie können nicht homestead die Eigentumswohnung von außerhalb des Bundesstaates. Wohnsitz in Florida und ständiger Hauptwohnsitz sind erforderlich. Die Gutachter des Landkreises prüfen betrügerische Anträge aktiv und erheben rückwirkende Gebühren und Strafen.
  • Die Portabilität nützt auswärtigen Verkäufern nichts. Es handelt sich um einen Transfermechanismus zwischen Florida und Florida. homestead Vorteil. Wenn Sie noch nie Florida hatten homesteadFür den Hafen gibt es keinen Vorteil.
  • Die anteilige Berechnung bei Vertragsabschluss erfolgt automatisch. Die Steuer wird nachträglich entrichtet; der Verkäufer erstattet dem Käufer den bis zum Jahresende angefallenen Betrag. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Stichtag.
  • Die Käufersteuer wird zurückgesetzt. FS 193.155(3) setzt den Schätzwert im Jahr nach einem nicht-homestead Übertragung. Die erste Jahresrechnung des Käufers ist fast immer höher als Ihre.
  • Achten Sie auf Steuerbescheinigungen. Nicht bezahlte Florida-Steuern werden am 1. April fällig; der Landkreis verkauft um den 1. Juni herum ein Zertifikat. Das Zertifikat zuzüglich Zinsen muss beglichen sein, bevor die Eigentumsübertragung erfolgen kann.

Wenn Sie sich eine Sache aus diesem Artikel merken: Suchen Sie Ihre Grundsteuerbescheide der letzten drei Jahre heraus und überprüfen Sie sie mit dem Finanzamt. MiamiDer Steuerbeauftragte von Dade stellt sicher, dass vor der Veröffentlichung keine ausstehenden Zahlungen vorliegen. Die anteilige Berechnung im Abschlussmonat ist dann lediglich eine Berechnung – vorhersehbar, planbar, keine Überraschungen beim Notartermin.

1. Warum ist meine Grundsteuer in Florida höher als die meines Nachbarn im selben Gebäude?

Weil Ihr Nachbar mit ziemlicher Sicherheit Florida hat homestead und das tust du nicht. Homestead ist eine Vergünstigung für Einwohner Floridas, die zwei Dinge vereint:

  • Ein Freibetrag von 50,000 USD vom Schätzwert. Die ersten 25,000 USD gelten für alle Grundsteuern; die zweiten 25,000 USD gelten nur für Steuern, die nicht für Schulen anfallen. Der tatsächliche Nutzen variiert je nach Steuersatz, aber für ein typisches Miami-Die Eigentumswohnung in Dade reduziert die jährliche Steuerlast allein schon um etwa 600-900 US-Dollar.
  • Die „Save Our Homes“-Kappe. Jährliche Wertsteigerungen sind auf 3 % oder die Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) begrenzt, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. homesteadDer Eigentümer, der seit einem Jahrzehnt in dem Gebäude ist, MiamiAufgrund des Wertsteigerungszyklus ist diese Obergrenze enorm. Der Einheitswert (auf den Steuern gezahlt wird) liegt weit unter dem Marktwert (dem Preis, zu dem die Einheit heute verkauft werden könnte).
 

Non- homestead Immobilien – Zweitwohnsitze, Ferienimmobilien, Mietobjekte, alles, was einem Einwohner eines anderen Bundesstaates gehört – profitieren von keiner der beiden Vergünstigungen. Ihr jährliches Wertwachstum ist auf 10 % begrenzt, was zwar schützend klingt, aber in der Praxis selten ausreichend ist, um wirklich etwas zu bewirken. Miami Ihr Warenbestand hat in fünf Jahren um 50 % an Wert gewonnen. Der Landkreis setzt Ihren Einheitswert jedes Jahr nahe am Marktwert fest; Ihr homesteaded neighbor's drifts.

Ein konkretes Beispiel. Zwei identische 2-Zimmer-Wohnungen in einem Brickell Gebäude, erworben im Jahr 2018 für jeweils 600,000 USD.

  • Einheit A (homestead(Anmerkung: Der Text enthält eine Anspielung auf die Veröffentlichung „Anmerkung: Der letzte Satz ist ... Der geschätzte Wert für 2026 beträgt ca. 720,000 USD – das jährliche Wachstum ist gemäß „Save Our Homes“ auf 3 % begrenzt. Nach Abzug des Freibetrags von 50,000 USD beträgt der steuerpflichtige Wert 670,000 USD. Die Steuerlast beläuft sich auf ca. 13,500 USD.
  • Einheit B (Sie, seit dem Kauf außerhalb des Bundesstaates): Der geschätzte Wert für 2026 beträgt ca. 950,000 USD – nahe am aktuellen Marktwert, begrenzt auf 10 % Nicht-homestead Jährliches Wachstum. Keine Befreiung. Steuerbelastung: ca. 19,000 USD.
 

Gleiches Gebäude. Gleicher Grundriss. Gleiche Aussicht. 5,500 US-Dollar Unterschied pro Jahr. Die Kluft vergrößert sich jedes Jahr. Das ist die homestead Auswirkungen auf einen langfristigen Inhaber.

Dieser Artikel löst dieses Problem nicht – man kann nicht rückwirkend homestead Eine Immobilie, in der Sie nie gewohnt haben. Das erklärt aber, warum Ihre Rechnung so hoch ist und warum die erste Rechnung des Käufers sogar noch höher ausfallen wird als Ihre.

2. Kann ich Florida beanspruchen? homestead auf meinem Miami Eigentumswohnung, wenn ich die meiste Zeit des Jahres in einem anderen Bundesstaat lebe?

Nein, Florida homestead Erfordert zwei Dinge, die beide strikt durchgesetzt werden müssen:

  • Bei der Immobilie muss es sich um Ihren ständigen Hauptwohnsitz handeln. Nicht Ihr Zweitwohnsitz, nicht Ihre Altersvorsorge, keine Mietimmobilie, kein Ort, den Sie vier Monate im Jahr besuchen. Dauerhafter Hauptwohnsitz.
  • Sie müssen einen legalen Wohnsitz in Florida haben. Führerschein, Wählerregistrierung, Fahrzeugzulassung, Steuererklärungen mit Wohnsitz in Florida, beim Bezirksamt eingereichte Wohnsitzbescheinigung. Der zuständige Gutachter des Bezirks wird dies prüfen.

Wenn Sie in Kalifornien leben und die Miami Wenn Sie die Eigentumswohnung als Ferienwohnung nutzen, sind Sie nicht teilnahmeberechtigt. Wenn Sie in New York wohnen und die Wohnung neun Monate im Jahr vermieten, sind Sie nicht teilnahmeberechtigt. Wenn Sie einen Führerschein aus New Jersey besitzen und dort Einkommensteuer zahlen, sind Sie ebenfalls nicht teilnahmeberechtigt.

Die Grundstücksbewertungsbehörden der Landkreise in Florida führen aktive Prüfprogramme gegen betrügerische homestead Ansprüche. Miami-Insbesondere Dade hat investiert in homestead Die Infrastruktur wurde im letzten Jahrzehnt geprüft. Die Strafe bei der Aufdeckung eines betrügerischen Anspruchs ist empfindlich:

  • Rückrechnung jedes einzelnen Jahres betrügerischer homestead Anspruchbis zu 10 Jahre.
  • Eine Strafe in Höhe von 50 % der nicht gezahlten Steuern.
  • Zinsen in Höhe von 15 % pro Jahr auf den unbezahlten Betrag.
  • Eine Hypothek auf das Grundstück bis die Gebühr bezahlt ist.
 

Für eine mehrjährige falsche Behauptung über ein Miami Bei einer Eigentumswohnung können die Nachzahlungen zuzüglich Strafgebühren und Zinsen zwischen 100,000 und 300,000 US-Dollar liegen. Reichen Sie keine betrügerische Anzeige ein. homestead Behauptung. Die Rechnung geht nicht auf, selbst wenn man nie erwischt wird – sobald die Steuerprüfung erfolgt, folgt die Pfändung.

Die erwähnenswerte, kleine Ausnahme: ein Verkäufer, der tatsächlich nach Florida gezogen war, machte Miami Sie besitzen eine Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz, haben einen festen Wohnsitz in Florida und verkaufen diese nun nach mehreren Jahren. homestead Die Vorgeschichte des Objekts ist komplex. Die Situation des Verkäufers weicht vom typischen Profil eines abwesenden Eigentümers ab und fällt nicht in den Rahmen dieses Artikels. Wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Immobilienanwalt in Florida, falls dies auf Sie zutrifft.

3. Ist die Portabilität von Florida-Lizenzen für einen Verkäufer außerhalb des Bundesstaates von Vorteil?

Nein. Die Portabilität ist ein ausschließlich in Florida geltender Übertragungsmechanismus für homestead Es handelt sich nicht um eine allgemeine Steuererleichterung, sondern um einen Vorteil. Konkret ermöglicht die Portabilität von Steuergutschriften in Florida einem Einwohner Floridas Folgendes:

  • Sie können bis zu 500,000 USD an angesammelten „Save Our Homes“-Leistungen mitnehmen. (die Differenz zwischen Schätzwert und Marktwert, die sich unter der 3%-Grenze aufgebaut hat)
  • Von einem homesteaded Florida-Immobilie
  • Zu einem neuen homesteaded Florida-Immobilie
  • Innerhalb von 3 Steuerjahren nach Aufgabe des ursprünglichen homestead.
 

Alle Bedingungen dieser Liste müssen erfüllt sein. Ein Verkäufer außerhalb des Bundesstaates scheitert bereits an der ersten: Er hatte nie eine Florida-Lizenz. homesteadEs handelt sich um Eigentum, daher bietet das Mitführen keinen Vorteil. Die Tragbarkeit gilt nicht für:

  • Non- homestead Immobilien (Zweitwohnungen, Mietobjekte, Ferienimmobilien, Anlageimmobilien).
  • Umzüge außerhalb des Bundesstaates. Die Übertragbarkeit innerhalb Floridas gilt nur für Umzüge innerhalb Floridas.
  • Verkäufer, die die Miami Eigentumswohnung als etwas anderes als ihr ständiger Hauptwohnsitz mit Wohnsitz in Florida.

Der Grund für diese Frage im Artikel: Abwesende Eigentümer lesen beiläufig von der Übertragbarkeit von Grundsteuerbegünstigungen in Florida – meist in einem Zeitungsartikel über die Vorteile, die Florida seinen Einwohnern bietet – und nehmen an, dass eine ähnliche Regelung auch für ihren Verkauf gelten könnte. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Übertragbarkeit von Grundsteuerbegünstigungen ist eine der eindeutigsten Regelungen im Grundsteuerrecht, die ausschließlich Einwohnern Floridas vorbehalten sind.

Wenn Sie ein ehemaliger Einwohner Floridas sind, der tatsächlich homesteaded die Miami Wenn Sie in den letzten drei Steuerjahren eine Eigentumswohnung besessen haben und diese nun verkaufen, um in eine andere Immobilie in Florida umzuziehen, kann die Übertragbarkeit Ihres Grundsteuerabzugs Anwendung finden. Dies ist jedoch eine seltene Ausnahme. Wenn dies auf Sie zutrifft, Miami-Dade Property Appraiser's offizieller Portabilitätsrechner Berechnet selbst, wie viel von den „Save Our Homes“-Leistungen ihr in Anspruch nehmen könnt. Für alle anderen gilt: Geht davon aus, dass keine Leistungen übertragbar sind, und macht weiter.

4. Wann wird die Grundsteuer bei Vertragsabschluss anteilig berechnet?

Immer. Bei jedem Immobilienabschluss in Florida wird die Grundsteuer anteilig berechnet. Die Abläufe sind Routine und werden vom Notar abgewickelt, aber abwesende Verkäufer sollten die Berechnung verstehen, da der Monat des Abschlusses die Höhe der Steuerschuld erheblich beeinflusst.

Die Grundsteuer in Florida wird für das Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember) erhoben und nachträglich entrichtet. Die Rechnung wird Ende Oktober oder Anfang November ausgestellt und ist bis zum 31. März des Folgejahres fällig. Bei frühzeitiger Zahlung werden Rabatte gewährt (4 % im November, 3 % im Dezember, 2 % im Januar, 1 % im Februar, im März wird der volle Betrag fällig).

Zum Abschluss der Geschäftstätigkeit gilt folgende Standardbehandlung:

  • Der Verkäufer ist für die Grundsteuer vom 1. Januar des Abschlussjahres bis zum Abschlussdatum verantwortlich.
  • Der Käufer ist bis zum 31. Dezember für die Abwicklung des Kaufvertrags verantwortlich (sowie für die vollständige Jahresrechnung, die im November ausgestellt wird).
  • Der Verkäufer schreibt dem Käufer bei Vertragsabschluss den Verkäuferanteil gut. falls die Jahresrechnung noch nicht bezahlt wurde.
  • Der Käufer erstattet dem Verkäufer bei Vertragsabschluss seinen Anteil. wenn die Jahresrechnung bereits bezahlt wurde (selten im Normalfall, in dem die Rechnung im November ausgestellt wird).
 

Die anteilige Berechnung erfolgt anhand des aktuellsten Jahressteuerbescheids als Basiswert, geteilt durch 365 Tage und multipliziert mit der Anzahl der Tage, für die der Verkäufer verantwortlich ist. Liegt der Steuerbescheid für das laufende Jahr noch nicht vor, verwendet das Grundbuchamt den Bescheid des Vorjahres als Platzhalter. Die Parteien vereinbaren schriftlich, ob die Zahlung später erfolgt, falls der tatsächliche Bescheid abweicht.

Für einen Verkäufer mit Sitz außerhalb des Bundesstaates bedeutet dies konkret: Die anteilige Gutschrift wird auf der Verkäuferseite der Abschlusskostenabrechnung als Sollposten ausgewiesen. Es handelt sich nicht um eine Steuerzahlung an Florida, sondern um eine Gutschrift für den Käufer. Dieser begleicht dann die vollständige Jahresrechnung, sobald diese im November ausgestellt wird.

5. Wird der Käufer meines Miami Erbt meine Eigentumswohnung meine Steuerrechnung?

Nein. Florida setzt den Schätzwert im Jahr nach einem Nicht-homestead Die Übertragung erfolgt gemäß Florida Statute 193.155(3). Die Steuer des Käufers im ersten vollen Jahr basiert auf dem neuen Verkaufspreis und ist fast immer höher als die im letzten Jahr gezahlte Steuer.

Der Mechaniker, der Reihe nach:

  • Verkaufsjahr. Die Eigentumswohnung wird auf Basis des vorherigen Einheitswertes (Ihres Wertes) besteuert. Verkäufer und Käufer teilen die Rechnung bei Vertragsabschluss anteilig auf, wie in Frage 4 beschrieben.
  • Ein Jahr nach dem Verkauf. Der zuständige Gutachter des Landkreises setzt den Einheitswert auf den aktuellen Marktwert fest, basierend auf dem jüngsten Verkaufspreis. Der Käufer zahlt Steuern auf den neuen, höheren Wert.
 

Für einen Verkäufer außerhalb des Bundesstaates, der die Eigentumswohnung seit mehreren Jahren besitzt, ist die Neubewertung selbst dann noch bedeutsam, wenn der bereits überhöhte Preis noch höher ist.homesteadGesetzentwurf. Der Nicht-homestead Die 10%-Obergrenze bedeutete, dass Ihr Schätzwert abwich. up Unter dem Marktpreis, nicht weit darunter – aber immer noch darunter. Die Anpassung an den Verkaufspreis beseitigt diese Lücke.

Ein konkretes Beispiel. Sie haben ein/e gekauft Brickell Eigentumswohnung im Jahr 2020 für 700,000 USD. Ihr geschätzter Wert im Jahr 2026 beträgt 850,000 USD (angehoben durch die 10%ige Sondersteuer).homestead Sie verkaufen Anfang 2027 für 1,050,000 USD.

  • 2027 (Abschlussjahr): Die Steuerrechnung basiert auf dem für 2026 festgesetzten Wert von 850,000 USD. Die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer erfolgt anteilig bei Vertragsabschluss.
  • 2028 (erstes volles Geschäftsjahr des Käufers): Der Landkreis setzt den Einheitswert auf etwa 1,050,000 USD (den Verkaufspreis) neu fest. Die Grundsteuer des Käufers steigt um etwa 23 % gegenüber dem von Ihnen gezahlten Betrag.

Dies ist für den Verkäufer in zweierlei Hinsicht von Bedeutung:

  • Der Kreditgeber des Käufers wird die nach der Steueranpassung geltende Steuer bei der Berechnung des Schulden-Einkommens-Verhältnisses berücksichtigen. Ein Käufer, der den Kauf finanziert, wird die höheren monatlichen Wohnkosten spüren. Manchmal funktioniert der Kauf trotzdem; manchmal verschlechtert sich das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) so stark, dass der Kreditgeber den Kredit anpasst oder der Käufer neu verhandelt.
  • Der Verkäufer sollte die Zurücksetzung proaktiv offenlegen. Es handelt sich dabei nicht um eine gesetzliche Offenlegungspflicht in Florida (die Eigentumsübertragung löst die Neubewertung automatisch aus), aber die Erwähnung in den Angebotsunterlagen und gegenüber dem Makler des Käufers beugt Überraschungen nach Vertragsabschluss vor und ist eine Kleinigkeit, die das Vertrauen des Käufers stärkt.
 

Der Verkäufer zahlt nicht den höheren Betrag. Das tut der Käufer. Doch wenn Sie die Berechnung verstehen, können Sie die Fragen des Käufers vorhersehen und den Preis entsprechend anpassen.

6. Was passiert, wenn eine Steuerrechnung auf meinem Miami Die Eigentumswohnung wurde nicht bezahlt, während ich außerorts war?

Das ist das Szenario, das jeder Verkäufer außerhalb des Bundesstaates fürchtet. Sie gingen davon aus, dass Ihre Hausverwaltung die Grundsteuer bezahlt. Oder die Rechnung ging an eine alte Adresse. Oder die automatische Abbuchung ist mit dem Ablauf Ihrer Karte fehlgeschlagen. Was auch immer der Grund war, die Rechnung blieb unbezahlt, und Sie bemerkten es erst Wochen vor dem Notartermin.

Die Mechanik, der Reihe nach:

  • . Probleme mit der jährlichen Steuerrechnung. Frühzahlerrabatt verfügbar.
  • März 31. Die Rechnung ist fällig.
  • April 1. Nicht gezahlte Steuern gelten als überfällig. Es fallen Zinsen in Höhe von 18 % pro Jahr (1.5 % pro Monat) an.
  • Ungefähr im Mai. Der Landkreis veröffentlicht eine öffentliche Bekanntmachung mit einer Liste der säumigen Grundstücke.
  • Am oder um den 1. Juni. Der Landkreis verkauft Investoren im Rahmen einer Auktion ein Steuerzertifikat für das Grundstück. Dieses Zertifikat berechtigt den Investor, die ausstehende Steuer zuzüglich Zinsen vom Eigentümer einzutreiben. Der Investor zahlt dem Landkreis die ausstehende Steuer im Gegenzug für das Zertifikat im Voraus.
  • Nach 2 Jahren und innerhalb von 7 Jahren nach dem Verkauf des Zertifikats. Der Zertifikatsinhaber kann einen Antrag auf eine Steuerurkunde stellen, wodurch ein Prozess in Gang gesetzt wird, der letztendlich dazu führen kann, dass die Immobilie in einer öffentlichen Auktion verkauft wird.
 

Was dies zum Zeitpunkt der Schließung bedeutet:

  • Der Betrag zuzüglich Zinsen muss bei Vertragsabschluss beglichen sein, bevor die Eigentumsübertragung erfolgen kann. Die Titelgesellschaft wird dies bei der Titelrecherche feststellen. Daran führt kein Weg vorbei.
  • Die Zinsen fallen schnell an. Die Zinsen für das Zertifikat werden zu dem vom Anleger in der Auktion gebotenen Zinssatz berechnet – typischerweise 5–18 %, abhängig von der Nachfrage. Bei einer seit 14 Monaten ausstehenden Steuerschuld von 15,000 USD und einem Zinssatz von 10 % beträgt die Auszahlung bei Fälligkeit etwa 16,750 USD. Bei mehrjährigem Zahlungsverzug steigt dieser Betrag rapide an.
  • Der Verkäufer bezahlt das Zertifikat bei Vertragsabschluss. Es stammt aus dem Verkaufserlös. Es handelt sich nicht um eine Steuergutschrift für den Käufer, sondern um die Ablösung einer Hypothek.
 

Der praktische Schritt für jeden Verkäufer außerhalb des Bundesstaates: Vor dem Einstellen des Angebots sollten Sie sich im entsprechenden Konto anmelden. Miami-Website des Steueramts von Dade (miamidade.county-taxes.comPrüfen Sie den aktuellen Steuerstatus der Immobilie. Wurde ein Zertifikat verkauft? Ist die Steuer für das laufende Jahr überfällig? Auch dies wird angezeigt. Begleichen Sie alle offenen Beträge vor Beginn der Eigentumsübertragung, nicht währenddessen. Grundbuchämter bemerken solche Probleme ohnehin, doch die Entdeckung während der Vertragslaufzeit kostet Kulanz und kann zum Scheitern des Geschäfts führen.

7. Ändert der Monat des Vertragsabschlusses die Höhe der bei Vertragsabschluss zu entrichtenden Grundsteuer?

Ja, und zwar erheblich. Da die Grundsteuer in Florida nachträglich gezahlt wird und die Rechnung das gesamte Kalenderjahr abdeckt, hängt der anteilige Betrag des Verkäufers beim Abschluss direkt vom Abschlussdatum ab. Die Berechnung ist rein mechanisch, und die Schwankungen im Laufe des Jahres sind beträchtlich.

Ein Rechenbeispiel, jährliche Steuerbelastung von 18,000 USD, anteilig berechnet vom 1. Januar bis zum Abschlussdatum für den Verkäufer:

  • Schließung zum 31. Januar. Der Verkäufer haftet für 31 Tage. Gutschrift an den Käufer: ca. 1,530 USD.
  • Schließung am 30. April. Der Verkäufer haftet für 120 Tage. Gutschrift an den Käufer: ca. 5,918 USD.
  • Schließung zum 31. Juli. Der Verkäufer haftet für 212 Tage. Gutschrift an den Käufer: ca. 10,455 USD.
  • Schließung am 31. Oktober. Der Verkäufer haftet für 304 Tage. Gutschrift an den Käufer: ca. 14,991 USD.
  • Schließung am 30. November. Der Verkäufer haftet für 334 Tage. Gutschrift an den Käufer: ca. 16,470 USD. (Falls der Verkäufer die Novemberrechnung bereits mit Skonto beglichen hat, erstattet der Käufer dem Verkäufer stattdessen den nach Vertragsabschluss fälligen Betrag.)
  • Schließung zum 31. Dezember. Der Verkäufer haftet für das gesamte Jahr. Gutschrift für den Käufer: ca. 17,950 USD.
  •  

Die Differenz zwischen einem Abschluss im Januar und einem im Oktober bei dieser Rechnung beträgt ca. 13,500 USD an Abschlusskosten für den Verkäufer. Im oberen Bereich Miami Bei einer Eigentumswohnung mit einer jährlichen Grundsteuer von über 30,000 USD beträgt die Schwankung mehr als 22,000 USD.

Zwei wichtige Erkenntnisse für Verkäufer außerhalb des Bundesstaates:

  • Wenn Sie bei der Festlegung des Zeitpunkts der Angebotsaufnahme flexibel sind, sind Abschlüsse von Januar bis April aus Sicht der anteiligen Berechnung einfacher. Sie sind auch auf dem Höhepunkt Miami Saison für Winterurlauber – eine natürliche Überschneidung.
  • Wenn Sie im vierten Quartal schließen, erstellen Sie das Modell für die anteilige Aufteilung vor dem Börsengang, nicht danach. Eine Gutschrift von 14,000 USD an den Käufer ist keine Überraschung; sie ist ein bekannter Bestandteil Ihres Nettoerlöses. Die Nettoerlösberechnung sollte sie explizit berücksichtigen.
 

Die anteilige Berechnung ist weder optional noch praktisch verhandelbar – die Anwälte beider Seiten wenden sie standardmäßig an, da dies der übliche Weg ist. Entscheidend ist der Abschlusstermin, nicht die Berechnungsmethode.

8. Häufige Fehler

  1. Vorausgesetzt, Sie können Florida beanspruchen. homestead in einem Zweitwohnsitz. Das ist nicht möglich. Die Ausnahme setzt einen Wohnsitz in Florida und einen festen Hauptwohnsitz voraus. Falsche Angaben führen zu einer Nachberechnung der Grundsteuer, einer Strafe von 50 %, 15 % Zinsen und einer Grundschuld auf dem Grundstück.
  2. Auf Portabilität setzen. Die Portabilität ist auf Florida-zu-Florida-Ebene beschränkt. homesteadZuhomestead Ausschließlich. Für Verkäufer außerhalb des Bundesstaates gilt dies in keiner Weise.
  3. Die Steuerbescheide nicht vor dem Einstellen des Angebots anfordern. Ziehen Sie die Rechnungen der letzten drei Jahre heraus miamidade.county-taxes.com Prüfen Sie, ob alle Zahlungen eingegangen sind und keine Zertifikate verkauft wurden. Eine fünfminütige Überprüfung kann den Deal retten.
  4. Die Berechnung der anteiligen Berechnung des Stichtags wird außer Acht gelassen. Der Unterschied zwischen einem Januar- und einem Oktoberabschluss bei einem typischen Miami Die Eigentumswohnung bietet dem Käufer einen Verkäuferbonus von 10,000 bis 22,000 US-Dollar. Erstellen Sie ein Modell.
  5. Den Käufer mit der Neubewertung nach dem Verkauf überraschen. Die Zurücksetzung erfolgt automatisch gemäß FS 193.155(3). Erwähnen Sie dies in den Angebotsunterlagen und gegenüber dem Makler des Käufers, damit es während des Treuhandverfahrens keine Probleme gibt.
  6. Im Vertrauen darauf, dass Ihr Hausverwalter oder Ihre Eigentümergemeinschaft die Steuer bezahlt. Die meisten tun das nicht. Die Grundsteuer ist eine direkte Verpflichtung des Eigentümers und wird an den zuständigen Finanzbeamten des Landkreises entrichtet. Richten Sie eine Benachrichtigung über Ihre Steuerrechnung an Ihre Wohnadresse (und Ihre E-Mail-Adresse) ein und überprüfen Sie jedes Jahr im November, ob die Rechnung bezahlt wurde.
  7. Verwechslung des Steuerzertifikats mit einer Zwangsversteigerung. Der Verkauf eines Zertifikats führt nicht zu einer Eigentumsübertragung, sondern zu einer Pfändung. Nicht beglichene Zertifikate können jedoch letztendlich zu Zwangsversteigerungsverfahren führen, die mit einer gerichtlichen Versteigerung enden können. Klären Sie diese Angelegenheiten daher am besten gleich zu Beginn des Kaufvertrags oder früher.

Eine Anmerkung zu DeSantis im Jahr 2026 homestead Vorschlag zur Grundsteuer

Im Mai 2026 berief Gouverneur Ron DeSantis eine Sondersitzung des Parlaments von Florida ein, um eine Verfassungsänderung mit dem Titel „Rettet unsere Häuser vor überhöhten Grundsteuern“ zu beraten. Der Vorschlag sah im Wesentlichen Folgendes vor:

  • Erhebt die Florida-Dynastie! homestead Freibetrag von 50,000 USD bis 150,000 USD im Jahr 2027, dann bis 250,000 USD im Jahr 2028, mit einem gesetzlichen Weg zu 500,000 USD und letztendlich zur vollständigen Abschaffung der Grundsteuer auf selbstgenutztes Wohneigentum unabhängig vom Wert.
  • Die verbleibenden Grundsteuereinnahmen sollen auf die wichtigsten kommunalen Dienstleistungen beschränkt werden. — öffentliche Sicherheit, Schulen, Infrastruktur, natürliche Ressourcen.
  • Reduzieren Sie die jährlichen Nicht-homestead Begrenzung des geschätzten Wertwachstums von 10 % auf 5 % für kleine Unternehmen (die 10%-Obergrenze für Eigentumswohnungen außerhalb des Bundesstaates wird in dem angekündigten Vorschlag nicht direkt angesprochen).
  • Neu zugezogene Einwohner Floridas (nach dem 1. Januar 2027) müssen bis zu 5 Jahre lang einen Wohnsitz in Florida haben, bevor sie die erhöhte Steuerbefreiung in Anspruch nehmen können.
 

Die Maßnahme bräuchte eine 60%ige Zustimmung in beiden Kammern des Parlaments sowie eine 60%ige Zustimmung der Wähler Floridas in einem Referendum im November, um als Verfassungsänderung in Kraft zu treten.

Die wichtigste Erkenntnis für einen Verkäufer außerhalb des Bundesstaates: Dieser Vorschlag hilft Ihnen nicht, und je nachdem, wie die Gesetzgebung letztendlich ausfällt, könnte er die Kluft zwischen Ihrer Steuerrechnung und Ihrem tatsächlichen Einkommen sogar noch vergrößern. homesteaded Nachbar. Die Ziele für die Erhöhung der Ausnahmen homesteadAusschließlich Zweitwohnungen, Ferienimmobilien, Mietobjekte und Eigentumswohnungen außerhalb des Bundesstaates fallen nicht unter den Geltungsbereich des Vorschlags. Sollte die Änderung angenommen werden, homesteadDie Steuerrechnung Ihres Nachbarn könnte deutlich sinken, während Ihre unverändert bleibt.

Zwei praktische Auswirkungen für Verkäufer in den Jahren 2026 und 2027:

  • Für die Preisgestaltung und die Modellierung des Nettoerlöses: nehmen Sie an, dass Ihr Nicht-homestead Die Steuerbelastung bleibt auf dem aktuellen Niveau. Berücksichtigen Sie bei der Festlegung der Angebotszahlen keine möglichen Entlastungen gemäß DeSantis' Vorschlag – Ihre Immobilie erfüllt die Voraussetzungen nicht.
  • Für die Dynamik auf Käuferseite: Wenn die Änderung verabschiedet wird und ein Käufer plant, homestead Die nach dem Kauf anfallende Grundsteuer könnte für den Käufer deutlich niedriger ausfallen als die nach FS 193.155(3) geltende Regelung vermuten lässt. Dies ist ein Vorteil für Käufer, der sich ergibt, wenn der Vorschlag angenommen wird und der Käufer seinen Wohnsitz in Florida begründet. Bei passendem Zeitpunkt kann dies als Argumentationshilfe beim Immobilienverkauf hilfreich sein.
 

Dieser Artikel wird aktualisiert, sobald der Vorschlag vom Parlament verabschiedet und im November per Volksentscheid bestätigt wurde. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung handelt es sich um einen Vorschlag – noch nicht um ein Gesetz.

Die Reihenfolge der Grundsteuerberechnung für auswärtige Verkäufer und die anteilige Berechnung im Abschlussmonat

  • 45-60 Tage vor der Listung: Ziehen Sie die Grundsteuerbescheide der letzten drei Jahre heraus von miamidade.county-taxes.comPrüfen Sie, ob die Steuer für das laufende Jahr bezahlt ist (oder die Zahlung im Rahmen eines Frühbucherrabatts geplant ist). Prüfen Sie, ob keine Steuerschulden im Zusammenhang mit dem Grundstück veräußert wurden.
  • Vor der Veröffentlichung: Das Nettoerlösmodell beinhaltet die prognostizierte anteilige Verteilung im Abschlussmonat. Sofern Flexibilität beim Abschluss besteht, sollte nach Möglichkeit ein Abschluss im ersten Quartal angestrebt werden.
  • Unter Vertrag: Die Titelgesellschaft veranlasst die Steuerrecherche als Teil der Eigentumszusage. Dabei werden etwaige Zahlungsrückstände, Zertifikate oder offene Pfandrechte aufgedeckt.
  • Vor dem Abschluss: Prüfen Sie die anteilige Berechnung im Entwurf der Abschlussabrechnung. Vergewissern Sie sich, dass die vom Grundbuchamt als Basiswert verwendete Steuerrechnung mit der aktuellsten Rechnung in den Unterlagen des Verkäufers übereinstimmt.
  • Ruhetag: Die anteilige Berechnung erscheint als Sollbuchung auf der Verkäuferseite der Abschlusskostenaufstellung. Der Nettobetrag der Überweisung spiegelt die Gutschrift für den Käufer wider. Die Überweisung erfolgte im Rahmen des Online-Beglaubigungsverfahrens – siehe [Link/Dokument einfügen]. RON FAQ.
  • Ein Jahr nach der Schließung: Die erste vollständige Jahressteuer des Käufers wird gemäß FS 193.155(3) auf den Verkaufspreis zurückgesetzt. Dies betrifft zwar nicht den Verkäufer, ist aber ein bekannter Mechanismus, der dem Makler des Käufers vor Vertragsabschluss mitgeteilt werden sollte.

Wie passt das in Toms Netto- und Risikobewertung?

Die kostenlose 30-minütige Nettoerlös + Risikobewertung für außerhalb des Bundesstaates Miami Für Wohnungseigentümer gehören die Abfrage der Grundsteuer und die Berechnung der anteiligen Steuerlast zum Abschlussmonat zu den Standardleistungen. Ich prüfe, ob Ihre Grundsteuerbescheide der letzten drei Jahre korrekt sind, bestätige, dass keine Steuerschulden auf der Immobilie lasten, und berechne die anteilige Steuerlast für drei verschiedene Abschlussmonate (Q1, Q2, Q4). So ist die Gutschrift für den Käufer ein fester Bestandteil Ihres Nettoerlöses – keine Überraschung in der Abschlussabrechnung. Die Steuererklärungen und alle Fragen zur Meldepflicht in Ihrem Heimatbundesland leite ich an Ihren Steuerberater weiter; die Grundsteuerunterlagen und die Abschlussabrechnung übergebe ich ihm, damit er die entsprechenden Dokumente vorliegen hat.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Floridas Grundsteuerrecht und MiamiDie Verwaltungspraxis in Dade ändert sich; Steuersätze, Freibeträge und Prüfprogramme werden aktualisiert. Bitte überprüfen Sie den aktuellen Stand bei der [Name der Behörde/des Büros einfügen]. Miami-Dade Tax Collector, der MiamiBevor Sie sich bei einer konkreten Transaktion auf diese Anleitung verlassen, sollten Sie sich an einen Sachverständigen für Immobilienbewertung in Dade und einen Wirtschaftsprüfer oder einen Anwalt für Immobilienrecht in Florida wenden.

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Quellen und weiterführende Literatur