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FAQ · Verkäufer von Eigentumswohnungen in der Ferne und im Ausland

Deutsche Steuerseite von Miami Eigentumswohnungsverkauf: Anrechnung, Steuererklärung & Steuerberater

Wenn Sie außerhalb der Vereinigten Staaten leben und ein/e besitzen Miami Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten, gibt es eine US-Steuerregel, die Sie nicht ignorieren dürfen: FIRPTAEs ist die größte Quelle für Verwirrung, unerwartete Cashflow-Probleme und schlechte Ratschläge, die auf den Schreibtischen abwesender Verkäufer landen.

Dieser Artikel liefert Ihnen die klare Antwort: Was ist FIRPTA, welche Kosten entstehen, wann gilt es, wie lässt sich die Quellensteuer rechtmäßig reduzieren oder zurückfordern und was ist zu tun? bevor Sie listen auf. Es ist speziell für ausländische Eigentümer geschrieben. Miami Eigentumswohnungen, mit Schwerpunkt auf Verkäufern aus der DACH-Region (Deutschland, Österreich, Schweiz), da ich als Verkäufer hauptsächlich mit diesen zusammenarbeite. Deutschsprachig Miami Immobilienmakler in Miami

Kurzantwort (die 90-Sekunden-Version)

Deutschland besteuert seine Einwohner auf ihr weltweites Einkommen, einschließlich des Gewinns aus einem US-Immobilienverkauf. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland verhindert eine Doppelbesteuerung, indem die in den USA gezahlte Steuer auf die deutsche Steuerschuld für denselben Gewinn angerechnet wird. AnrechnungsverfahrenBei privat gehaltenen Immobilien, die länger als 10 Jahre gehalten werden, ist der Gewinn in Deutschland in der Regel steuerfrei. Spekulationsfrist — aber die USA besteuern den Verkauf nach wie vor vollumfänglich gemäß FIRPTA.

  • Deutschland besteuert das weltweite Einkommen – die Miami Der Verkauf der Eigentumswohnung muss in Ihrer Eigentumswohnung angegeben werden. Einkommensteuererklärung für das Jahr der Schließung.
  • Spekulationsfrist: Privat erworbene Immobilien, die länger als 10 Jahre gehalten werden, sind in Deutschland gemäß § 23 EStG steuerfrei. Bei einer Haltedauer von 10 Jahren oder weniger wird der gesamte Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (bis zu ca. 45 % plus Steuern). Solidaritätszuschlag).
  • Die US-Steuer auf den Verkauf wird zuerst entrichtet (FIRPTA-Quellensteuerabzug plus 1040-NR-Abstimmung). Deutschland verrechnet diese US-Steuer dann mit der gegebenenfalls auf denselben Gewinn entfallenden deutschen Steuer.
  • Der Kredit ist pro Land, pro Einkommenskategorie — Die US-amerikanische Grundsteuer kann nicht mit der deutschen Lohnsteuer verrechnet werden.
  • Wenn die Immobilie in einem deutschen GmbHDie Regeln sind völlig anders – Körperschaftsteuer plus Beteiligungsregelung, nicht die Spekulationsfrist.
 

Wenn Sie eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen: Spekulationsfrist enthalten? kein Frontalunterricht. Sie vor US-Steuern schützen. Ein Münchner Eigentümer, der einen Brickell Wer eine Eigentumswohnung 15 Jahre lang hält, zahlt in Deutschland keine Steuern – in den USA hingegen weiterhin die volle Kapitalertragsteuer. Das ist die häufigste Überraschung, die uns deutschsprachige Anwälte erreichen. Planen Sie dies unbedingt vor dem Kaufabschluss ein, nicht erst danach.

1. Erhebt Deutschland tatsächlich Steuern auf den Verkauf von US-Immobilien?

Ja – wenn Sie in Deutschland steuerlich ansässig sind (unbeschraenkt steuerpflichtigZum Zeitpunkt des Verkaufs. Deutschland besteuert das Welteinkommen, und der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien in den Vereinigten Staaten gehört zu diesem Welteinkommen.

Das Abkommen befreit den Verkauf nicht gänzlich von der deutschen Besteuerung. Artikel 13 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland regelt die Zuständigkeit für den Verkauf an Dritte. primär Das Besteuerungsrecht für Gewinne aus Immobiliengewinnen liegt bei dem Land, in dem sich die Immobilie befindet (den USA), Deutschland behält sich jedoch das Recht vor, den Gewinn in die deutsche Steuerbemessungsgrundlage einzubeziehen und dann Kredit Die in den USA gezahlte Steuer. Das ist die Anrechnungsmethode — Gutschriftverfahren, nicht Befreiungsverfahren.

Zwei wenige Ausnahmen:

  • Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr in Deutschland steuerlich ansässig sind – das heißt, Sie Ihre deutsche Steuerpflicht aufgegeben haben –, Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt — Deutschland kann den Gewinn im Allgemeinen nicht besteuern. Ein Umzug nach Dubai im Jahr vor dem Vertragsabschluss ist ohne sorgfältige Strukturierung nicht möglich; Wegzugsbesteuerung Die Regeln und Substanzanforderungen sind real.
  • Wenn sich das Eigentum außerhalb des Spekulationsfrist (mehr als 10 Jahre) und in privater Hand gehalten, ist der Gewinn gemäß § 23 EStG in Deutschland unabhängig von seiner Höhe steuerfrei. Die US-Steuerpflicht bleibt bestehen.
 

Österreich hat ein ähnliches Konzept (ImmobilienertragsteuerEs gibt jedoch keine zehnjährige Steuerbefreiung für ausländisches Vermögen – der Gewinn wird in der Regel mit 30 % besteuert, wobei die in den USA gezahlte Steuer angerechnet wird. Die Schweiz besteuert Kapitalgewinne aus Immobilien nur auf kantonaler Ebene und nur für in der Schweiz belegene Immobilien; ein in Zürich ansässiger Geschäftsmann, der eine Immobilie verkauft, muss in der Schweiz 10 % Steuern zahlen. Miami Bei Eigentumswohnungen fällt in der Schweiz grundsätzlich keine Steuer auf den Gewinn an, der Verkauf muss jedoch für Zwecke der Vermögenssteuer angegeben werden.

2. Was ist die Spezifikationsfrist und gilt sie für eine Miami Eigentumswohnung?

Das Spekulationsfrist — „Spekulationszeitraum“ — ist die 10-jährige Haltefrist gemäß § 23 EStG, die festlegt, ob ein privater Immobiliengewinn in Deutschland steuerpflichtig ist.

  • Seit mehr als 10 Jahren im Besitz (Berechnet aus dem notariell beglaubigten Kaufvertrag und dem notariell beglaubigten Verkaufsvertrag): Privatgewinne sind in Deutschland steuerfrei.
  • Dauer: 10 Jahre oder weniger: Der gesamte Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert. Für Gutverdiener beträgt dieser etwa 45 % plus 5.5 %. Solidaritätszuschlag erfahren Kirchensteuer wenn anwendbar.
 

Die Regel gilt gleichermaßen für ausländische Immobilien. Ein Hamburger Eigentümer, der 2012 eine Eigentumswohnung in Sunny Isles gekauft hat und sie 2027 verkauft, fällt nicht unter die Regelung. Spekulationsfrist — Keine deutsche Einkommensteuer auf den Gewinn. Derselbe Eigentümer, der 2018 gekauft und 2027 verkauft hat, zahlt hingegen die volle deutsche Einkommensteuer auf den Gewinn.

Zwei wichtige Details:

  • Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrag (unterzeichneter Vertrag), nicht ab dem Abschlussdatum oder dem Datum der Übertragung des wirtschaftlichen Nutzungsrechts.
  • Die Eigennutzung der Immobilie ändert die Regeln. Eine Immobilie, die im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren als eigener Wohnsitz genutzt wurde, ist unabhängig von der Besitzdauer steuerbefreit. Eigennutzungs-AusnahmeDies trifft selten auf Abwesende zu. Miami Die meisten Verkäufer haben die Immobilie vermietet oder als Ferienhaus genutzt, was beides nach deutscher Auslegung nicht als solches gilt. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.

3. Wie funktioniert das Anrechnungsverfahren nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland konkret?

Der Vertragsmechanismus ist im Prinzip einfach, in der Praxis jedoch kompliziert.

  1. Sie zahlen US-Steuern auf den Gewinn über die FIRPTA-Quellensteuer und Ihre Steuererklärung (Formular 1040-NR) (siehe …). FIRPTA FAQ für diese Seite).
  2. Sie deklarieren denselben Gewinn auf Ihrem deutschen Konto. Einkommensteuererklärung (Anlage SO bei Privatverkäufen, Anlage V bei vorheriger Vermietung).
  3. Deutschland berechnet die deutsche Steuer, die würde wird Ihnen der Gewinn zu Ihrem persönlichen Zinssatz versteuert.
  4. Deutschland rechnet die in den USA gezahlte Steuer bis zur Höhe der in Deutschland auf denselben Gewinn gezahlten Steuer an (die Anrechnungshochstbetrag).
  5. Sie zahlen die Differenz.
 

Die Anrechnung ist auf die deutsche Steuer auf denselben Gewinn begrenzt – Sie können verbleibende US-Steuern nicht zur Minderung Ihrer deutschen Gehaltssteuer verwenden. War die US-Steuer höher als die deutsche (ungewöhnlich bei einem privaten Verkauf innerhalb von zehn Jahren oder weniger durch einen Gutverdiener, üblich bei einer US-LLC-Struktur), verfällt der Überschuss.

Praktische Punkte, in denen dies nicht zutrifft:

  • Timing-Fehler. Die US-Steuer gilt technisch gesehen als „bezahlt“, wenn sie bei der Abwicklung oder mit der Einreichung der Steuererklärung (Formular 1040-NR) einbehalten wird. Deutschland rechnet die „erhobene“ Steuer in der Regel im selben Zeitraum an, in dem auch die deutsche Steuer fällig wird. Wenn Sie im November 2027 abschließen, wird die US-Steuer im Jahr 2027 einbehalten – die Steuerabrechnung (Formular 1040-NR) erfolgt jedoch erst Mitte 2028. Die meisten Steuerberater berücksichtigen dies korrekt in der Steuererklärung für 2027 anhand der erwarteten US-Steuer; Fehler kommen jedoch selten vor.
  • Währungsumrechnung. Deutschland verwendet den Mittelkurs der Bundesbank am Tag jeder Transaktion. Die Kostenbasis in USD wird zum Kurs am Kauftag in EUR umgerechnet; der Verkaufspreis zum Kurs am Abschlusstag. Ein schwacher Dollar zwischen Kauf und Verkauf kann den deutschen Gewinn deutlich verringern – oder ihn im Gegenteil erhöhen.
  • Dokumentation. Das Finanzamt erwartet Originale oder beglaubigte Kopien der US-Abschlussabrechnung (HUD-1/ALTA-Abrechnung), des Formulars 8288-A (FIRPTA-Quellensteuerbescheid) und des Formulars 1040-NR mit Nachweis über etwaige Rückerstattungen oder Restbeträge. Bitte bewahren Sie alle Unterlagen auf.

4. Rechenbeispiel: Münchner Eigentümer, 800,000 $ Brickell Wohnung

Ein in München wohnhafter deutscher Staatsbürger kaufte einen Brickell Eigentumswohnung im Oktober 2018 gekauft, Verkauf im April 2027. Weniger als 10 Jahre im Besitz – innerhalb der Spekulationsfristsomit in Deutschland voll steuerpflichtig.

Fakten:

  • Kaufpreis (Okt. 2018): 450,000 USD bei einem EUR/USD-Kurs von 1.15 = 391,304 EUR
  • Dokumentierte Wertsteigerungen über 9 Jahre: 50,000 USD (umgerechnet zum Transaktionsdatum) = ca. 44,000 EUR
  • Verkaufskosten (Provision, Abschlusskosten, FIRPTA-Vorbereitung): 60,000 USD zum Schlusskurs EUR/USD 1.08 = 55,556 EUR
  • Verkaufspreis (April 2027): 800,000 USD bei einem EUR/USD-Kurs von 1.08 = 740,741 EUR
 

US-Seite:

  • Gewinn: 800,000 USD – 450,000 – 50,000 – 60,000 = 240,000 USD
  • US-Bundessteuer auf langfristige Kapitalgewinne bei 15 %: 36,000 USD
  • Bei Abschluss einbehaltene FIRPTA (15 % des Bruttobetrags): 120,000 USD
  • Rückerstattung nach Einreichung des Formulars 1040-NR: 84,000 USD
 

Deutsche Seite:

  • Verkaufserlös in EUR: EUR 740,741
  • Kostenbasis + Wertsteigerungen in EUR: EUR 391,304 + 44,000 = EUR 435,304
  • Verkaufskosten in EUR: EUR 55,556
  • Deutscher steuerpflichtiger Gewinn: EUR 740,741 – 435,304 – 55,556 = EUR 249,881
  • Persönlicher Grenzsteuersatz (angenommener Höchststeuersatz): 45 % + 5.5 % Soli = effektiv 47.475 %
  • Deutsche Steuer auf den Gewinn: ca. 118,608 EUR
  • US-Steuergutschrift (36,000 USD zum Schlusskurs) = 33,333 EUR
  • Netto zu zahlende deutsche Steuer nach Gutschrift: ca. 85,275 EUR
  •  

Gesamtsteuerbelastung auf den Gewinn: 36,000 USD + 85,275 EUR (rund 92,000 USD zum Schlusskurs) = ungefähr 128,000 USD bei einem Gewinn von 240,000 USD.

Gleicher Eigentümer, gleiche Eigentumswohnung, aber im Oktober 2014 gekauft – zum Zeitpunkt des Verkaufs über 10 Jahre im Besitz. Außerhalb des SpekulationsfristDeutsche Steuer: null. US-Steuer: weiterhin 36,000 USD. Gesamtbelastung: 36,000 USD.

Die 10-Jahres-Linie hat in diesem Szenario einen Wert von etwa 92,000 US-Dollar. Wenn Sie diese Linie in 6 bis 18 Monaten erreichen werden, lohnt sich eine Berechnung vor dem Börsengang.

5. Wie finde ich einen Steuerberater, der sich tatsächlich mit US-Einkommen befasst?

Die meisten Deutschen Steuerberater Sie sind Experten für deutsches Steuerrecht. Die meisten haben in ihrer gesamten Laufbahn noch nie eine US-Steuererklärung (Formular 1040-NR) oder eine Anrechnungsberechnung nach einem Doppelbesteuerungsabkommen bearbeitet. Sie brauchen die kleine Gruppe, die sich damit auskennt. US-Auslandseinkunfte routinemäßig.

Worauf zu achten ist:

  • Direkte Erfahrung mit dem Anrechnungsverfahren auf dem US-Immobilienmarkt. Fragen Sie nach der Anzahl der US-Immobilienverkäufe, die sie in den letzten 24 Monaten abgewickelt haben. Sie wollen eine Zahl, nicht „Das können wir ausrechnen“.
  • Zusammenarbeit mit einem US-amerikanischen Wirtschaftsprüfer. Die deutschen und US-amerikanischen Steuererklärungen müssen in zwei Währungen und über mehrere Steuerjahre hinweg auf die gleichen Zahlen abgestimmt sein. Ein Steuerberater, der bereits mit einem US-amerikanischen Steuerberater zusammenarbeitet, erspart Ihnen wochenlange Korrespondenz.
  • Kenntnisse der FIRPTA-Dokumentation. Formular 8288-A, Formular 1040-NR-Abschriften, das Schlussstatement – ​​das Deutsche Finanzamt wird danach fragen, und ein Steuerberater, der sie schon einmal gesehen hat, wird keine Übersetzungshilfe benötigen.
  • Englischkenntnisse (Arbeitskenntnisse). Die Abschlussdokumente, die Korrespondenz mit dem Steuerberater und die Formulare des Finanzamts sind alle auf Englisch. Einige Seniorpartner in Deutschland sprechen kein Englisch; ihre Mitarbeiter hingegen schon. Klären Sie, wer die Akte tatsächlich bearbeitet.
 

Wo man suchen sollte: die Bundessteuerberaterkammer Das Verzeichnis ermöglicht das Filtern nach Spezialisierung. Auslandseinkunfte und Internationales Steuerrecht Die richtigen Tags sind erforderlich. Größere mittelständische Kanzleien in München, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf verfügen häufig über einen US-Steuerbereich. Kleinere Kanzleien können dies durchaus leisten – sie benötigen lediglich die entsprechende Erfahrung.

Ich führe eine Liste von Steuerberatern, die diese Arbeit meiner Erfahrung nach gut erledigen, und empfehle sie auf Anfrage. Es handelt sich dabei nicht um eine Provisionsvereinbarung, und es fallen keine Gebühren an – es ist einfach für alle Beteiligten leichter, wenn die deutsche und die US-amerikanische Seite frühzeitig miteinander sprechen.

6. Was ist, wenn die Eigentumswohnung in einer GmbH oder einer anderen juristischen Person gehalten wird?

Eine Eigentumswohnung im Besitz eines Deutschen GmbH (oder UGden KG, oder eine US-amerikanische LLC, die einer GmbH gehört) ist kein privater Verkauf und die Spekulationsfrist Trifft nicht zu. Es gelten die Unternehmensregeln:

  • Der Gewinn wird in den USA auf Unternehmensebene besteuert (FIRPTA findet weiterhin Anwendung, oft zu einem höheren Steuersatz über FIRPTA bei Veräußerungen durch ausländische Unternehmen). Zweigniederlassungsgewinnsteuer (kann obenauf aufgetragen werden).
  • Der Gewinn wird in Deutschland auf GmbH-Ebene zum Körperschaftsteuersatz (15 %) besteuert. Körperschaftsteuer + Soli + Gewerbesteuer(typischerweise mit einer Wirksamkeit von etwa 30 %).
  • Die Ausschüttung des Erlöses aus der GmbH an Sie persönlich stellt ein separates steuerpflichtiges Ereignis dar (Kapitalertragsteuer, Teileinkunfteverfahren, Etc.).
  • Bei US-amerikanischen LLCs, die einer GmbH gehören, gibt es eine US-Klassifizierungswahl, die darüber entscheidet, ob die LLC für beide Seiten als Kapitalgesellschaft oder als Personengesellschaft behandelt wird – hier muss man genau richtig vorgehen, sonst wird man auf der einen Seite als Kapitalgesellschaft und auf der anderen Seite als Personengesellschaft besteuert.
 

Die Kurzfassung: Wenn Ihr Miami Wenn es sich um eine Eigentumswohnung in irgendeiner Rechtsform handelt, benötigen Sie sowohl einen US-amerikanischen Wirtschaftsprüfer (CPA) als auch einen Steuerberater für die Akte. bevor Sie unterzeichnen einen Maklervertrag. Die Steuerbelastung bei einem Verkauf über eine schlecht strukturierte Gesellschaft kann mehr als doppelt so hoch sein wie bei einem privaten Verkauf, und ein Teil des Schadens lässt sich nach Abschluss des Verkaufs nicht mehr rückgängig machen.

7. Der richtige Zeitpunkt für die Währungsumrechnung – warum sich der Vergleich von USD und EUR auf Ihre Steuerlast auswirken kann

Deutschland verlangt, dass der Gewinn in Euro unter Verwendung des täglichen Referenzkurses der Europäischen Zentralbank oder der Bundesbank am Tag jeder Transaktion berechnet wird:

  • Kaufdatumspreis für die Kostenbasis
  • Transaktionsdatumsraten für jede dokumentierte Verbesserung
  • Schlusskurs für den Verkaufspreis und die Verkaufskosten
 

Wenn der Dollar zwischen Kauf und Verkauf schwächer wird, ist Ihr in Euro ausgewiesener Gewinn geringer als Ihr in US-Dollar ausgewiesener Gewinn – und Ihre deutsche Steuerlast sinkt entsprechend. Steigt der Dollar hingegen an Wert, ist es umgekehrt. Dies ist ein Währungsumrechnungsgewinn, der in Deutschland als Teil des Immobiliengewinns besteuert wird, obwohl kein Devisengeschäft stattgefunden hat.

Eine Eigentumswohnung, die 2017 zu einem EUR/USD-Kurs von 1.05 gekauft und 2027 zu einem EUR/USD-Kurs von 1.15 verkauft wurde, weist einen geringeren deutschen Gewinn auf, als die USD-Zahlen vermuten lassen. Umgekehrt – Kauf zu 1.20 und Verkauf zu 1.05 – kann ein in Deutschland steuerpflichtiger Gewinn entstehen, selbst wenn die USD-Zahlen unverändert erscheinen. Führen Sie die EUR-Gewinnberechnung durch, bevor Sie sich auf ein Abschlussdatum festlegen, insbesondere wenn sich der Wechselkurs deutlich verändert hat.

Es gibt keine sichere Methode, den Schlusskurs für Devisengeschäfte vorherzusagen. Es gibt jedoch eine sichere Methode, das Ergebnis für EUR-denominierte Währungen vor der Notierung zu modellieren, sodass die Zahl keine Überraschung darstellt.

8. Und wie sieht es mit Österreich und der Schweiz aus?

Österreich. Immobilienertragsteuer Für private Immobilienverkäufe gilt ein Pauschalbetrag von 30 % (zuzüglich eines Inflationsausgleichs von 4 % für Immobilien, die länger als 10 Jahre gehalten werden, sofern bestimmte Regelungen gelten). Für ausländische Immobilien gibt es keine dem deutschen entsprechenden 10-Jahres-Befreiung. SpekulationsfristDie in den USA gezahlte Steuer wird gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Österreich auf die österreichische Steuer angerechnet. AnrechnungsverfahrenÖsterreichische Einwohner verkaufen ein Miami Bei Eigentumswohnungen ist unabhängig von der Haltedauer mit einer tatsächlichen österreichischen Steuerbelastung auf den Gewinn zu rechnen.

Schweiz. Die Kapitalertragsteuer auf Immobilien ist kantonal und gilt nur für in der Schweiz belegenes Vermögen. Ein in Zürich ansässiger Verkäufer einer Immobilie Miami Für den Gewinn aus einer Eigentumswohnung fallen in der Schweiz grundsätzlich keine Einkommen- oder Kapitalertragsteuern an. Jedoch:

  • Der Erlös wird Teil Ihres steuerpflichtigen Vermögens (Vermogensteuer) am nächsten Beurteilungstermin.
  • In einigen Kantonen muss der Verkauf auch dann gemeldet werden, wenn er nicht besteuert wird.
  • Wenn Sie die Immobilie über eine Schweizer Gesellschaft halten, gelten die Unternehmenssteuerregeln auf Bundes- und Kantonsebene.
 

Sowohl für Österreich als auch für die Schweiz ist die US-amerikanische Seite (FIRPTA, 1040-NR) identisch mit der deutschen Seite. Lediglich die Behandlung im Herkunftsland unterscheidet sich.

9. Häufige Fehler

  1. Angenommen, das Spekulationsfrist Schützt Sie vor US-Steuern. Nein. In den USA wird der Verkauf unabhängig von der Besitzdauer besteuert. Die Zehnjahresregel gilt nur in Deutschland.
  2. Die deutsche Steuererklärung wurde eingereicht, ohne dass die US-Steuererklärung 1040-NR abgeglichen wurde. Das Finanzamt akzeptiert eine geschätzte US-Steuer für die Anrechnung, jedoch führt eine wesentlich falsche Schätzung zu einer korrigierten Steuererklärung und Zinsen. Stimmen Sie die Abgabefristen beider Erklärungen mit Ihrem Steuerberater und Wirtschaftsprüfer ab.
  3. Umrechnung zu falschen Wechselkursen. Die Verwendung des Jahresenddurchschnitts anstelle des transaktionsbezogenen Bundesbankzinssatzes ist eine gängige Abkürzung, gegen die sich das Finanzamt zur Erzielung höherer Gewinne wehrt.
  4. Halten über eine Gesellschaft ohne Modellierung der Steuer. Bei einer Eigentumswohnung in einer GmbH kann die effektive Gesamtsteuer auf den Verkauf – nach Berücksichtigung beider Ebenen und der Ausschüttung – über 60 % betragen. Bei einer privaten Eigentumswohnung im Besitz derselben Person kann die Steuerbelastung deutlich geringer sein.
  5. Umzug in ein Niedrigsteuerland im Verkaufsjahr. Das Wegzugsbesteuerung Die Regelungen zur Substanz erlauben es nicht, sich der deutschen Besteuerung durch einen Wohnsitzwechsel im Monat vor dem Abschluss zu entziehen. Dies erfordert jahrelange, sorgfältige Planung – keinen Trick, den man in letzter Minute anwendet.
  6. Keine Dokumentationsdatei. Das Finanzamt verlangt die Original-Abschlussrechnung, das Formular 8288-A, die Steuererklärung 1040-NR sowie einen Nachweis über die Wechselkurse. Verkäufer, die diese Unterlagen während des Prozesses aus den Augen verlieren, lösen Prüfungen aus, die sich über Jahre hinziehen können.

Die Reihenfolge für DACH-Verkäufer, rückwärts vom Abschlussdatum

  • 6-9 Monate vor Schließung: Haltefrist bestätigen und Spekulationsfrist Klären Sie den Status mit Ihrem Steuerberater. Beauftragen Sie einen US-amerikanischen Steuerberater, der auf Fälle von Nichtansässigen spezialisiert ist. Handelt es sich nicht um eine private Personengesellschaft, lassen Sie umgehend eine Unternehmensanalyse durchführen.
  • 3-4 Monate vor Schließung: Nach Vertragsabschluss erstellt der US-amerikanische Wirtschaftsprüfer das Formular 8288-B zur Reduzierung der FIRPTA-Quellensteuer. Der Steuerberater beginnt mit der Modellierung des deutschen Euro-Gewinns zum erwarteten Wechselkurs am Abschlusstag.
  • Zum Schluss: Sie erhalten das abgestempelte Formular 8288-A, die unterzeichnete Abschlussrechnung und die Überweisungsbestätigung. Bewahren Sie die Originale auf.
  • Jahr der Schließung: Den Verkauf auf deutscher Seite anmelden Einkommensteuererklärung (Anlage SO). Beantragen Sie die Steuergutschrift zum erwarteten US-Steuersatz.
  • Jahr nach der Schließung: Reichen Sie das Formular 1040-NR in den USA ein. Gleichen Sie die Gutschrift in der deutschen Steuererklärung ab, falls wesentliche Abweichungen bestehen.

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Die kostenlose 30-minütige Nettoerlös + Risikobewertung Ich biete abwesenden Verkäufern eine detaillierte Abdeckung der US-Seite – Preisgestaltung, FIRPTA-Risiko, Bewertungen, Meilensteinstatus und Nettoerlös bei Abschluss. Für Kunden aus der DACH-Region erweitere ich dies um die Rahmenbedingungen auf deutscher Seite: wo die Spekulationsfrist Es kommt auf Ihre Haltedauer, den in Euro ausgewiesenen Gewinn zum aktuellen Wechselkurs und die Empfehlung eines Steuerberaters an, falls Sie noch keinen mit Erfahrung im US-Steuerrecht haben. Ich selbst berate nicht zu deutschen Steuern – ich bin Immobilienmakler in Florida. Doch die beste Absicherung gegen unerwartete Steuererwartungen ist, sich vor der Vermarktung Ihrer Immobilie mit beiden Seiten abzustimmen.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Das Steuerrecht in Deutschland, Österreich, der Schweiz und den USA ändert sich regelmäßig, und individuelle Situationen sind unterschiedlich. Wer als DACH-Einwohner US-Immobilien verkauft, muss sowohl einen US-Steuerberater mit Erfahrung im Umgang mit Nichtansässigen als auch einen Steuerberater mit Erfahrung im Umgang mit US-Einkünften beauftragen. Ich werde diese Spezialisten zum richtigen Zeitpunkt in jedem Geschäft hinzuziehen – und das betrifft im deutschsprachigen Raum jedes Geschäft.

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Quellen und weiterführende Literatur