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Häufig gestellte Fragen · Wohnungseigentümer außerhalb des Bundesstaates

Kapitalgewinne aus einem Miami Eigentumswohnungsverkauf, wenn Sie in einem anderen Bundesstaat leben

Wenn Sie US-Bürger oder Einwohner eines anderen Bundesstaates als Florida sind – New York, Kalifornien, New Jersey, Illinois, Texas oder sonst wo – und Sie ein/e [Produktname] verkaufen Miami Bei Eigentumswohnungen sieht die Steuersituation anders aus, als die meisten Makler Ihnen erzählen. Florida erhebt keine Einkommensteuer, daher gehen viele davon aus, dass der Verkauf im Wesentlichen nur der Bundessteuer unterliegt. Für die meisten Eigentümer außerhalb Floridas ist das jedoch falsch. Ihr Heimatstaat besteuert Ihr weltweites Einkommen, einschließlich der Mieteinnahmen. Miami zu gewinnen.

Dieser Artikel erläutert die Berechnung der bundesstaatlichen Kapitalertragsteuer, wann die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz gemäß § 121 greift (und warum die meisten abwesenden Eigentümer nicht anspruchsberechtigt sind), wie die Rückgewinnung von Abschreibungen funktioniert, wenn die Immobilie jemals vermietet wurde, und wie die Besteuerung im Heimatstaat zusätzlich wirkt. Das Beispiel bezieht sich auf einen Einwohner New Yorks, der eine Immobilie verkauft. Brickell Das Prinzip gilt für Eigentumswohnungen, aber der Rahmen ist auf jeden Staat anwendbar, der Kapitalerträge besteuert.

Kurzantwort (die 90-Sekunden-Version)

Bundessteuer auf langfristige Kapitalgewinne aus dem Verkauf eines Miami Eigentumswohnungen werden je nach Einkommen mit 15 % oder 20 % besteuert, zuzüglich 3.8 % Kapitalertragsteuer für Gutverdiener. Die Steuerbefreiung nach Paragraph 121 für selbstgenutztes Wohneigentum in Höhe von 250.000 $ bzw. 500.000 $ findet bei abwesenden Eigentümern fast nie Anwendung, da diese die Voraussetzung der Nutzung in zwei von fünf Jahren nicht erfüllen. Wurde die Wohnung jemals vermietet, werden die vorgenommenen (oder hätten vorgenommenen) Abschreibungen mit 25 % zurückgefordert. Florida erhebt keine Landessteuer auf den Gewinn, Ihr Heimatstaat hingegen in der Regel schon – Kalifornien, New York, New Jersey, Illinois und Oregon besteuern den vollen Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Florida.

  • Bundesweiter langfristiger Kapitalertragssteuersatz: 15 % für die meisten Verkäufer im mittleren Einkommensbereich; 20 %, wenn das zu versteuernde Einkommen etwa 553 USD (Single) bzw. 622 USD (Verheiratet) übersteigt (Schwellenwerte von 2026, indexiert).
  • NIIT: Zusätzliche 3.8 % auf das Netto-Kapitalertrag für Gutverdiener (über 200 USD Einzeleinkommen / 250 USD gemeinsames bereinigtes Bruttoeinkommen).
  • Ausschluss nach Abschnitt 121: Ein Gewinn von 250.000 USD (Einzelperson) bzw. 500.000 USD (gemeinsame Eigentümer) ist steuerfrei, wenn die Immobilie in mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf Ihr Hauptwohnsitz war. Die meisten abwesenden Eigentümer erfüllen diese Voraussetzung nicht.
  • Rückgewinnung von Abschreibungen: Der Bundessteuersatz von 25 % gilt für die während eines Mietzeitraums vorgenommene oder zulässige Abschreibung. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Abschreibung nie geltend gemacht haben.
  • Staatliche Steuer auf den Gewinn: Florida – keine. Ihr Heimatstaat – in der Regel ja, zum dort geltenden Steuersatz (CA 13.3 %, NY 10.9 %, NJ 10.75 % usw.).
  • 1099-S: Der Notar meldet den Bruttoverkaufspreis dem IRS auf dem Formular 1099-S. Der Verkauf wird dem IRS bekannt sein, unabhängig davon, ob Sie ihn einreichen oder nicht.
 

Wenn Sie sich eine Sache aus diesem Artikel merken: Gehen Sie nicht davon aus, dass der Verzicht auf die Florida-Staatssteuer bedeutet, dass der Verkauf günstig ist. Ein Einwohner Kaliforniens verkauft ein Anwesen im Wert von 1.2 Millionen US-Dollar. Brickell Der Verkauf einer Eigentumswohnung mit einem Gewinn von 600 USD kann zu einer kombinierten Steuerbelastung von über 200 USD (Bund und Land) führen. Planen Sie die Berechnung vor dem Verkauf, nicht danach.

1. Wie funktioniert die Bundessteuer auf langfristige Kapitalgewinne genau? Miami Eigentumswohnung zu verkaufen?

Für einen US-Steueransässigen – also Staatsbürger, Inhaber einer Green Card oder jede Person, die den Test auf wesentliche Anwesenheit erfüllt – ist der Verkauf eines Miami Der Besitz einer Eigentumswohnung über einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten stellt einen langfristigen Kapitalgewinn dar, der zu einem ermäßigten Bundessteuersatz besteuert wird:

  • 0% auf den Teil des Gewinns, der in die niedrigsten Einkommensklassen fällt (selten für jemanden, der ein Miami Eigentumswohnung)
  • 15% für den typischen Verkäufer mit mittlerem und gehobenem mittlerem Einkommen – die meisten abwesenden Verkäufer landen hier
  • 20% für Gutverdiener mit einem zu versteuernden Einkommen von über ca. 553,000 USD (Einzelperson) bzw. 622,000 USD (gemeinsame Verheiratung) (Schwellenwerte von 2026, jährlich indexiert)
 

Der Gewinn selbst berechnet sich wie folgt:

Verkaufspreis – Verkaufskosten – angepasste Anschaffungskosten = Kapitalgewinn

Die Verkaufskosten umfassen die Maklerprovision, Gebühren für die Eigentumsübertragung, Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten und alle weiteren nachgewiesenen Abschlusskosten. Die angepasste Kostenbasis entspricht dem ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich nachgewiesener wertsteigernder Maßnahmen abzüglich der vorgenommenen (bzw. zulässigen) Abschreibung, falls die Einheit vermietet war.

Bei einer Besitzdauer von 12 Monaten oder weniger gilt der Gewinn als kurzfristig und wird mit dem regulären Einkommensteuersatz (bis zu 37 %) besteuert. Dies ist bei abwesenden Verkäufern selten, aber bei geerbten oder kürzlich erworbenen Immobilien nicht ungewöhnlich.

2. Was ist die Netto-Investitionseinkommenssteuer (NIIT) und ist sie für mich relevant?

Die Netto-Investitionseinkommenssteuer ist eine zusätzliche Bundessteuer in Höhe von 3.8 % auf Kapitalerträge – einschließlich Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen – für Steuerzahler oberhalb bestimmter Einkommensgrenzen:

  • 200,000 USD modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) für Alleinstehende
  • Bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) von 250,000 USD für gemeinsam veranlagte Ehegatten
  • 125,000 USD bereinigtes Bruttoeinkommen für Ehepaare, die getrennt veranlagen
 

Übersteigt Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) den Schwellenwert, so gilt der Steuersatz von 3.8 % für den niedrigeren der beiden folgenden Beträge: (a) Ihr Netto-Kapitalertrag oder (b) der Betrag, um den Ihr MAGI den Schwellenwert übersteigt. Für die meisten abwesenden Personen Miami Bei Verkäufern – die in der Regel Gutverdiener mit einem hohen zu versteuernden Einkommen sind – wird der gesamte Gewinn mit 3.8 % besteuert.

Das bedeutet, dass ein typischer abwesender Verkäufer im LTCG-Steuersatz von 20 % einem Bundessteuersatz von 23.8% Der Gewinn wird mit 20 % + 3.8 % Nettoeinkommensteuer (NIIT) besteuert. Ein Verkäufer, dessen Kapitalertrag über der NIIT-Schwelle liegt und somit in der 15-%-Steuerklasse ist, zahlt 18.8 %. Rechnen Sie mit dem höheren Steuersatz, sofern Ihr Steuerberater nichts anderes bestätigt.

3. Gilt die Ausnahmeregelung für den Hauptwohnsitz gemäß Abschnitt 121 auch für meinen abwesenden Elternteil? Miami Eigentumswohnung?

Höchstwahrscheinlich nicht, und genau hier liegt der Fehler vieler Verkäufer von außerhalb des jeweiligen Bundesstaates.

Gemäß Abschnitt 121 des US-amerikanischen Steuergesetzes (Internal Revenue Code) können Sie einen Gewinn von bis zu 250,000 US-Dollar (500,000 US-Dollar bei gemeinsamer Veranlagung von Ehegatten) aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes steuerfrei stellen. if Sie waren Eigentümer und nutzten die Immobilie in mindestens 2 der 5 Jahre unmittelbar vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz.

Der „Nutzungstest“ ist für die meisten abwesenden Eigentümer das Ausschlusskriterium. Nutzung bedeutet tatsächliche physische Bewohnung als Hauptwohnsitz – nicht Urlaubsnutzung, nicht saisonale Nutzung, nicht nur ein paar Wochen im Jahr. Das Finanzamt prüft, wo Sie gewählt, Ihren Führerschein gemacht, Bankkonten geführt, gearbeitet und Ihre Steuern an die jeweiligen Bundesstaaten gezahlt haben.

A Brickell Die Eigentumswohnung, die Sie während Ihres Aufenthalts in New York vier Wochen im Jahr besuchen, ist nicht Ihr Hauptwohnsitz. Coconut Grove Die Ferienwohnung, in der Ihre Kinder die Winterferien verbringen, ist nicht Ihr Hauptwohnsitz. Bal Harbour Die Eigentumswohnung, die Sie an Dritte vermietet und gelegentlich selbst genutzt haben, ist nicht Ihr Hauptwohnsitz.

Wo Abschnitt 121 können. sich bewerben:

  • Du bist tatsächlich umgezogen nach Miami Sie lebten dort über zwei Jahre und nutzten es als Hauptwohnsitz, bevor sie es verkauften.
  • Sie haben die Eigentumswohnung von Ihrem Ehepartner geerbt, der sie als Hauptwohnsitz nutzte (besondere Regeln – lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten).
  • Sie erfüllen die Voraussetzungen für einen teilweisen Ausschluss im Rahmen einer der Härtefallregelungen (Arbeitgeberwechsel, Gesundheitszustand, unvorhergesehene Umstände).

Die Berechnung der teilweisen Steuerbefreiung ist einfach: Monate der anrechenbaren Nutzung geteilt durch 24, multipliziert mit dem vollen Freibetrag. Eine 12-monatige anrechenbare Nutzung im Rahmen einer Härtefallregelung würde einem Alleinstehenden einen Freibetrag von 125,000 USD einbringen.

Für den typischen abwesenden Verkäufer – der ein Miami Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, obwohl Ihr Wohnsitz woanders liegt? Dann gehen Sie davon aus, dass Paragraph 121 nicht anwendbar ist. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von Ihrem Steuerberater beraten.

4. Was geschieht mit der Rückgewinnung der Abschreibung, wenn ich die Einheit vermiete?

Falls Sie jemals die Miami Auch bei kurzfristiger Vermietung über Airbnb während der COVID-Jahre spielt der Wertverlust eine Rolle, und dieser verschwindet nicht einfach, nur weil man die Vermietung eingestellt hat.

Wohnimmobilien zur Vermietung werden linear über 27.5 Jahre abgeschrieben. Die IRS-Regel lautet: „Abschreibung, die vorgenommen oder gewährt wurde“ – das heißt, wenn Sie die Einheit vermietet haben und sollte haben Auch wenn Sie die Abschreibung in Ihrer Anlage E geltend gemacht haben, wird das Finanzamt die zulässige Abschreibung beim Verkauf zurückfordern, selbst wenn Sie sie nie geltend gemacht haben. Das ist die Falle.

Die Rückgewinnungsquote beträgt 25 % (die Quote für „nicht zurückgewonnene Gewinne gemäß § 1250“). Sie gilt für die geringer (a) der vorgenommenen oder zulässigen Abschreibung oder (b) des tatsächlichen Veräußerungsgewinns.

Die Zahlen stimmen. Du hast eins gekauft. Brickell Eigentumswohnung für 600,000 USD im Jahr 2017, vermietete sie drei Jahre lang (2018-2020), stellte dann die Vermietung ein und ließ sie leer stehen, bis sie 2027 für 1,200,000 USD verkauft wurde.

  • Ungefähre abschreibungsfähige Basis (ohne Grundstück, angenommen wird ein Grundstückswert von 100 USD): 500,000 USD
  • Jährliche Abschreibung: 500,000 USD / 27.5 = 18,182 USD
  • Abschreibung über 3 Jahre in Anspruch genommen oder zulässig: 54,546 USD
  • Beim Verkauf werden 54,546 USD des Gewinns mit 25 % = 13,636 USD Bundessteuer zurückgefordert.
  • Der verbleibende Gewinn (1.2 Mio. USD – 600 USD – 54.5 USD = 545.5 USD) wird mit dem Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne besteuert.

Wenn Sie die Einheit vermietet, die Abschreibung in Ihren vorherigen Steuererklärungen aber vollständig außer Acht gelassen haben, sind Sie dennoch zur Rückzahlung beim Verkauf verpflichtet. als auch Sie haben die Ihnen zustehenden Abzüge verloren. Die Lösung besteht darin, frühere Steuererklärungen zu korrigieren oder das Formular 3115 einzureichen, um die fehlenden Abzüge geltend zu machen – sprechen Sie im Jahr vor der Abgabe Ihrer Steuererklärung mit einem Steuerberater, nicht danach.

5. Wird der Gewinn in Florida besteuert? Wird er in meinem Heimatstaat besteuert?

Florida: Nein. Florida erhebt keine staatliche Einkommensteuer. Auf Gewinne aus einem solchen Verkauf fällt in Florida keine Steuer an. Miami Beim Kauf einer Eigentumswohnung, egal ob Sie in Florida oder anderswo wohnen, gibt es in Florida keine vergleichbare Quellensteuer für Nichtansässige wie FIRPTA.

Ihr Heimatbundesland: in der Regel ja. US-Bundesstaaten mit Einkommensteuer besteuern ihre Einwohner in der Regel auf ihr weltweites Einkommen, einschließlich Kapitalgewinnen aus Immobilienverkäufen außerhalb des jeweiligen Bundesstaates. Sie geben den Gewinn in Ihrer Steuererklärung im Heimatstaat an, zahlen dort die entsprechende Steuer, und Florida spielt dabei keine Rolle.

Die Staaten, die unterlasse Kapitalertragssteuer: Alaska, Florida, Nevada, New Hampshire (nur Zinsen/Dividenden bei Ausscheiden aus dem Unternehmen), South Dakota, Tennessee, Texas, Washington (separate Kapitalertragssteuer von 7 % auf Gewinne über 270 USD, Immobilienverkäufe sind jedoch ausgenommen), Wyoming. Wenn Sie in einem dieser Bundesstaaten leben, ist die Bundessteuer der entscheidende Faktor.

Die Staaten, die do Besteuern Sie Kapitalgewinne wie normales Einkommen und belasten Sie Ihr Konto. Miami Verkauf schwierig:

  • Kalifornien — Höchstsatz 13.3 % (und der Zuschlag für psychische Erkrankungen in Höhe von 1 % über 1 Mio. USD)
  • New York — Höchststeuersatz des Bundesstaates 10.9 %, zusätzlich zahlen Einwohner von New York City 3.876 % Stadtsteuer.
  • New Jersey — Spitzenzinssatz 10.75 %
  • Hawaii — Spitzenzinssatz 11 %
  • Oregon — Spitzenzinssatz 9.9 %
  • Minnesota — Spitzenzinssatz 9.85 %
 

Die meisten anderen Bundesstaaten mit Einkommensteuer liegen zwischen 4% und 7%.

Die gezahlte Bundessteuer wird in Ihrer Steuererklärung Ihres Heimatstaates nicht angerechnet, aber es gibt auch keine Möglichkeit, die Florida-Steuer anzurechnen. Die Steuer Ihres Heimatstaates kommt zusätzlich zur Bundessteuer hinzu.

Eine Ausnahme, die es zu beachten gilt: wenn Sie umgezogen sind Wenn Sie im selben Steuerjahr wie der Verkauf in einem Bundesstaat mit hohen Steuern leben, können die Regelungen zur Wohnsitzzuordnung Ihres vorherigen Bundesstaates den Gewinn unabhängig davon in dessen Steuerbemessungsgrundlage einbeziehen. New York und Kalifornien gehen diesbezüglich sehr streng vor. Ein Umzug von Manhattan nach Miami Eine Transaktion im Oktober mit Abschluss im November befreit Sie nicht automatisch von der New Yorker Landessteuer auf den Gewinn.

6. Was ist das Formular 1099-S und wie hängt es mit meiner Steuererklärung zusammen?

Das Formular 1099-S – Erlöse aus Immobilientransaktionen – wird vom Abwicklungsagenten (Grundbuchamt, Anwalt oder Notar) eingereicht und meldet den Bruttoverkaufspreis der Transaktion an die US-Steuerbehörde (IRS). Sie erhalten eine Kopie zum Zeitpunkt des Abschlusses oder kurz danach.

Die 1099-S tut kein Frontalunterricht. Berechnen Sie Ihren Gewinn oder Ihre Steuer. Sie teilen dem Finanzamt lediglich den Bruttoverkaufspreis mit. Das Finanzamt gleicht diesen mit Ihrer Steuererklärung ab. Wenn Sie den Verkauf nicht melden, erhalten Sie innerhalb von 12 bis 18 Monaten eine Mitteilung (CP2000), in der die Besteuerung des vollen Bruttoverkaufspreises (ohne Anschaffungskosten) vorgeschlagen wird.

Zwei praktische Punkte:

  • Wenn der Verkauf die Voraussetzungen für die vollständige Ausnahme nach Abschnitt 121 erfüllt. als auch Wenn Sie bei Vertragsabschluss eine schriftliche Bestätigung unterzeichnen, kann der Notar von der Pflicht zur Einreichung des Formulars 1099-S befreit werden. Dies ist bei abwesenden Verkäufern selten. Gehen Sie daher davon aus, dass das Formular 1099-S eingereicht wird.
  • Das Formular 1099-S weist den Bruttoverkaufspreis aus, nicht den Nettoverkaufspreis. Die IRS sieht Ihre Kosten und Ihre Anschaffungskosten erst, wenn Sie Anlage D und Formular 8949 zur Meldung des Verkaufs einreichen.
 

Bewahren Sie das Formular 1099-S zusammen mit Ihren Abschlussdokumenten auf. Ihr Steuerberater benötigt es.

7. Muss ich auf den Gewinn Steuervorauszahlungen leisten?

Möglicherweise. Die Safe-Harbor-Regelungen des Bundes für geschätzte Steuerzahlungen besagen, dass Sie eine Unterzahlungsstrafe vermeiden, wenn Ihre gesamten Lohnsteuerabzüge und geschätzten Zahlungen für das Jahr entweder:

  • 100 % Ihrer Steuer des Vorjahres (110 %, wenn das bereinigte Bruttoeinkommen > 150 USD ist) oder
  • 90 % Ihrer Steuer des laufenden Jahres
 

Ein hoher Kapitalgewinn zur Jahresmitte kann diese Beträge überschreiten und eine Strafe auslösen. Abhilfe schafft entweder eine geschätzte Zahlung im Verkaufsquartal oder ein erhöhter Steuerabzug von einer anderen Einkommensquelle. Für die meisten abwesenden Personen Miami Verkäufer, die eine Eigentumswohnung im Wert von 800 bis 1.5 Millionen US-Dollar verkaufen, müssen im Quartal nach dem Verkauf einen Scheck an die US-Steuerbehörde (IRS) ausstellen.

In Ihrem Heimatstaat gelten in der Regel ähnliche Regelungen. Kalifornien, New York und New Jersey erheben alle Strafgebühren für die Nichteinhaltung staatlicher Safe-Harbor-Regelungen.

Dies ist der am häufigsten vernachlässigte Punkt bei der Steuerplanung, den ich bei Verkäufen von Verkäufern außerhalb des Bundesstaates beobachte. Verkäufer konzentrieren sich auf die abschließende Überweisung und vergessen, dass innerhalb von 90 Tagen eine weitere Zahlung an das Finanzamt fällig wird. Sprechen Sie vor dem Abschluss mit Ihrem Steuerberater.

8. Beispielrechnung: Ein Einwohner New Yorks verkauft eine Immobilie im Wert von 1.2 Millionen Dollar. Brickell Wohnung

Ein in New York steuerpflichtiger US-Bürger kaufte einen Brickell Die Eigentumswohnung wurde 2014 für 600,000 US-Dollar als Ferienwohnung erworben und nie vermietet. Sie wird im Mai 2027 für 1,200,000 US-Dollar verkauft.

Fakten:

  • Kaufpreis: 600,000 USD
  • Dokumentierte Kapitalverbesserungen (Küche, zwei Heizungs-/Klimaanlagen-Austausch): 45,000 USD
  • Verkaufskosten (Provision, Eigentumsübertragung, Dokumentengebühren): 80,000 USD
  • Verkaufspreis: 1,200,000 USD
  • Keine Wertminderung (nie vermietet)
  • Abschnitt 121 findet keine Anwendung (niemals Hauptwohnsitz).
  • Der Antragsteller ist verheiratet, das gemeinsame bereinigte Bruttoeinkommen beträgt 850,000 USD – über dem NIIT-Schwellenwert und fällt in die 20%-LTCG-Steuerklasse.
 

Berechnung auf Bundesebene:

  • Angepasste Basis: 600,000 USD + 45,000 = 645,000 USD
  • Kapitalgewinn: 1,200,000 USD – 80,000 – 645,000 = 475,000 USD
  • Bundessteuer auf langfristige Kapitalgewinne (LTCG) bei 20 %: 95,000 USD
  • NIIT bei 3.8 %: 18,050 USD
  • Gesamtbetrag für den Bund: 113,050 USD
 

Berechnung des Staates New York:

  • In New York wird der volle Kapitalgewinn mit dem normalen Einkommensteuersatz besteuert.
  • Bei einem Spitzenzinssatz von 10.9 % im Bundesstaat New York: 51,775 USD
  • Sie wohnen in New York? Dann kommen 3.876 % hinzu = 18,411 USD.
  • Gesamtbetrag für New York (bei Einwohnern von NYC): 70,186 USD
 

Zusammengefasst: Bundes- und Landessteuer: 183,236 USD bei einem Gewinn von 475,000 USD.

Das entspricht 38.6 % des Gewinns, die an die Steuerbehörden abgeführt werden. Netto für den Verkäufer nach Steuern: 291,764 USD zusätzlich zu den ursprünglichen 600 USD, was einem Ergebnis von ca. 1,016,950 USD von den ursprünglich genannten 1.2 Mio. USD entspricht.

Hätte derselbe Eigentümer die Einheit in den drei Jahren 2018–2020 vermietet (sagen wir, 50,000 USD an Abschreibungen wurden geltend gemacht oder sind zulässig), kämen 12,500 USD an Bundesrückerstattung und etwa 6,800 USD an zusätzlicher New Yorker Steuer hinzu. Der Gesamtbetrag beläuft sich somit auf rund 202,500 USD.

Anderer Staat, anderes Ergebnis. Derselbe Verkauf durch einen Einwohner von Houston (der keine texanische Einkommensteuer erhebt): Es fällt lediglich der Bundesanteil von 113,050 USD an. Der Unterschied bei der Landessteuer zwischen New York City und Houston beträgt bei dieser einzelnen Transaktion etwa 7 USD.

9. Häufige Fehler

  1. Die Aussage „Florida hat keine Steuern“ bedeutet, dass es keine staatliche Steuer gibt. Florida erhebt keine Einkommensteuer für seine Einwohner. Ihr Heimatstaat besteuert Ihren Gewinn ohnehin.
  2. Vorausgesetzt, die Eigentumswohnung erfüllt die Voraussetzungen für die Ausnahme nach Abschnitt 121. Kaum ein abwesender Eigentümer erfüllt die 2-von-5-Nutzungsbedingung. Lassen Sie sich daher vorab von einem Steuerberater beraten.
  3. Die Rückgewinnung der Abschreibung für eine ehemals gemietete Einheit wird nicht berücksichtigt. Die US-Steuerbehörde (IRS) fordert die vorgenommenen Abschreibungen zurück. oder zulässig— das heißt, selbst wenn Sie die Steuer nie geltend gemacht haben, schulden Sie sie trotzdem.
  4. Vergessen der geschätzten Steuerzahlungen. Eine Steuernachzahlung von über 100 US-Dollar, die 90 Tage nach dem Vertragsabschluss fällig wird, überrascht Verkäufer, die lediglich mit der Überweisung zum Vertragsabschluss gerechnet hatten.
  5. Kostenbasis und Verbesserungen werden nicht erfasst. Verkäufer, die Investitionen in Höhe von 50 bis 100 USD nicht nachweisen können, verlieren diese Beträge aufgrund des höheren Kapitalertragsteuersatzes. Suchen Sie vor der Veröffentlichung des Angebots alte Rechnungen von Handwerkern heraus.
  6. Umzug aus einem Bundesstaat mit hohen Steuern kurz vor dem Abschluss. Die Regelungen zur Wohnsitzzuweisung in Kalifornien, New York und New Jersey können dazu führen, dass der Gewinn wieder in die jeweilige Steuerbemessungsgrundlage einfließt. Sprechen Sie mit einem Steuerspezialisten, wenn Sie gerade umziehen.

Die Reihenfolge für Verkäufer außerhalb des Bundesstaates, rückwärts vom Abschlussdatum

  • 6-12 Monate vor Schließung: Sammeln Sie alle Unterlagen zur Kostenbasis – die ursprüngliche Abschlussrechnung, alle Rechnungen für Modernisierungsmaßnahmen. Prüfen Sie die Abschreibungshistorie, falls die Einheit jemals vermietet war. Beauftragen Sie einen Steuerberater, der Erfahrung mit Immobilienverkäufen in mehreren Bundesstaaten hat.
  • 3-4 Monate vor Schließung: Modellierung der Bundes-, Landes-, NIIT- und Rückforderungssteuer zum erwarteten Verkaufspreis. Ermitteln Sie, ob im Verkaufsquartal geschätzte Steuerzahlungen erforderlich sind.
  • Zum Schluss: Sie erhalten vom Notar oder der Notarin das Formular 1099-S. Prüfen Sie, ob der angegebene Bruttoverkaufspreis mit Ihren Unterlagen übereinstimmt. Bewahren Sie die Abschlussrechnung auf.
  • Quartalsabschluss: Leisten Sie Vorauszahlungen auf Bundes- und Landessteuern, um Strafen wegen Unterzahlung zu vermeiden.
  • Jahr nach der Schließung: Reichen Sie eine Bundessteuererklärung ein, in der Sie den Verkauf auf Anlage D und Formular 8949 angeben. Reichen Sie eine Steuererklärung Ihres Heimatstaates ein, in der Sie denselben Gewinn zu den dort geltenden Steuersätzen geltend machen.

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Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bundes- und Landessteuergesetze ändern sich, Steuerklassen werden jährlich angepasst, und individuelle Situationen sind unterschiedlich. Wer in einem anderen Bundesstaat wohnt und US-Immobilien verkauft, muss einen Steuerberater (CPA) beauftragen, der sich mit Steuerangelegenheiten in mehreren Bundesstaaten und Kapitalertragssteuer auskennt. Ich werde den Fall an einen solchen weiterleiten, wenn es die Situation erfordert.

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Quellen und weiterführende Literatur