Eigentumswohnungen vs. Genossenschaftswohnungen in Florida: Was Käufer wissen müssen

Zwei Wohnungen, gleiche Straße, ähnliche Wohnfläche, ähnlicher Preis. Die eine ist eine Eigentumswohnung, die andere eine Genossenschaftswohnung. Von der Lobby aus sehen sie identisch aus. Rechtlich gesehen handelt es sich jedoch um zwei völlig unterschiedliche Käufe – und dieser Unterschied macht sich bei der Finanzierung, dem Abschlusszeitpunkt, der Grundsteuer und dem späteren Verkauf bemerkbar.

Hier erfahren Sie, was sie tatsächlich unterscheidet, mit den für Florida relevanten Besonderheiten.

Der entscheidende Unterschied: was Sie besitzen

In einer Eigentumswohnung besitzt man Immobilien. Sie erwerben das Eigentum an Ihrer Wohnung und erhalten eine Eigentumsurkunde, die im Grundbuch eingetragen wird. Sie erhalten eine herkömmliche Hypothek, die durch die Wohnung selbst besichert ist. Beim Notartermin erhalten Sie die Eigentumsurkunde und in den meisten Fällen eine Eigentumsversicherung.

In einer Genossenschaft besitzt man Anteile an einer Aktiengesellschaft. Dieses Unternehmen besitzt das gesamte Gebäude. Ihre Anteile sind einer bestimmten Einheit zugeordnet und beinhalten … Eigentumsleasing Das berechtigt Sie zur Nutzung. Bei Vertragsabschluss erhalten Sie eine Aktienurkunde und eine Abtretungserklärung des Nutzungsrechts – keine Eigentumsurkunde. Die Sicherungsrechte Ihres Kreditgebers werden üblicherweise durch eine UCC-1-Finanzierungserklärung und nicht durch eine eingetragene Hypothek gesichert.

Florida regelt die beiden Bereiche durch separate Gesetze: Kapitel 718 ist das Wohnungseigentumsgesetz, Kapitel 719 Das ist das Genossenschaftsgesetz. Sie ähneln einander zwar sehr, sind aber nicht dasselbe Gesetz, und genau bei diesen Unterschieden tappen die Käufer in die Falle.

Alles Folgende ergibt sich aus dieser einen Unterscheidung.

Finanzierung: Hypothek vs. Anteilsdarlehen

Der Kauf einer Eigentumswohnung wird über eine herkömmliche Hypothek abgewickelt. Nahezu alle Kreditgeber bieten solche Hypotheken an, die Kreditvergabe ist vertraut und die Zinssätze sind wettbewerbsfähig.

Ein Genossenschaftskauf erfordert eine Anteilsdarlehen – besichert durch Ihre Aktien und Ihren Nutzungsvertrag, nicht durch Immobilien. Da es sich nicht um eine Immobilienhypothek handelt, ist der Kreis der potenziellen Kreditgeber in Florida klein, und es handelt sich tendenziell um lokale und regionale Banken und nicht um nationale Institute. Praktische Konsequenzen:

• Beginnen Sie Ihre Suche nach einem Kreditgeber, bevor Sie sich Wohnungen ansehen, nicht erst, nachdem Sie einen gefunden haben.
• Rechnen Sie mit höheren Anzahlungsanforderungen – viele Genossenschaften legen zusätzlich zu den Forderungen des Kreditgebers eigene Mindestbeträge fest.
• Manche Genossenschaften schränken die Finanzierung gänzlich ein oder begrenzen den Prozentsatz des Kaufpreises, der als Darlehen aufgenommen werden kann. Zahlreiche Genossenschaften in Florida akzeptieren laut Regelung ausschließlich Barzahlung.
• Das Unternehmen selbst kann eine zugrunde liegende Pauschalhypothek für das Gebäude, eine Schuld, für die Sie indirekt durch Ihre monatlichen Instandhaltungskosten verantwortlich sind.

Die Finanzierungsfalle für Eigentumswohnungen: Nicht genehmigungsfähige Gebäude

Die Finanzierung von Eigentumswohnungen ist einfacher, aber nicht automatisch. Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsstau, unzureichenden Rücklagen, anhängigen Rechtsstreitigkeiten, hoher Investorenkonzentration oder fehlenden Baugutachten können als problematisch eingestuft werden. nicht garantiefähig — das heißt, Fannie Mae und Freddie Mac werden den Kredit nicht kaufen, wodurch eine herkömmliche Finanzierung sowohl für Ihren Käufer als auch für Sie nicht mehr in Frage kommt.

Dies ist heute eine der folgenreichsten Fragen in einem Miami Der Kauf einer Eigentumswohnung hängt fast ausschließlich von der Wohnung selbst ab. Bitten Sie Ihren Kreditgeber, den Zustand des Gebäudes frühzeitig zu prüfen. Eine wunderschön renovierte Wohnung in einem Gebäude ohne Gewährleistung ist nur für Barzahler erschwinglich und wird dementsprechend teuer bepreist.

Genehmigung: eine Bewerbung vs. ein Vorstellungsgespräch

Wohnungseigentümergemeinschaften führen ein Antrags- und Bestätigungsverfahren durch. Es fallen Gebühren an, es erfolgt eine Bonitätsprüfung, manchmal ein kurzes Gespräch, und die Frist ist in der Teilungserklärung festgelegt. Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften haben nur begrenzte Befugnisse, einen Bewerber direkt abzulehnen; viele besitzen stattdessen ein Vorkaufsrecht, was bedeutet, dass sie die Wohnung zu denselben Bedingungen erwerben können, anstatt den Verkauf zu blockieren.

Die Vorstände von Genossenschaften unterscheiden sich nicht nur im Grad, sondern auch in ihrer Art. Ein typisches Anforderungsprofil für einen Vorstand umfasst Folgendes:

• Steuererklärungen und vollständige Finanzberichte der letzten zwei bis drei Jahre.
• Überprüfung der nach Abschluss verbleibenden liquiden Mittel
• Persönliche und berufliche Empfehlungsschreiben
• Überprüfung der Beschäftigung
• Ein persönliches Gespräch mit dem Vorstand oder einem Auswahlkomitee

Der Vorstand kann Ihren Antrag ablehnen, in der Regel ohne Angabe von Gründen. Planen Sie mehrere zusätzliche Wochen zwischen Vertragsabschluss und Übergabe ein und stellen Sie sicher, dass die Finanzierungs- und Genehmigungsbedingungen Ihres Vertrags diesen Zeitrahmen widerspiegeln und nicht dem üblichen Zeitplan für Eigentumswohnungen entsprechen.

Man sollte sich vor Augen halten: Dasselbe gilt auch für den Käufer, wenn man verkauft.

Floridas Post-Surfside Die Regeln gelten für beide

Es herrscht die weitverbreitete Annahme, dass Genossenschaften nicht den Sicherheitsbestimmungen für Eigentumswohnungen in Florida unterliegen. Das stimmt nicht. Dies ist das häufigste Missverständnis in diesem Zusammenhang.

Meilensteininspektionen

Nach Florida Statute 553.899, Wohneigentum und kooperativ Gebäude mit drei oder mehr bewohnbaren Stockwerken müssen im Alter von 30 Jahren einer grundlegenden Strukturprüfung unterzogen werden – im Alter von 25 Jahren, wenn sich das Gebäude innerhalb von drei Meilen von der Küste befindet – und danach etwa alle 10 Jahre.

Die Inspektion besteht aus zwei Phasen. Phase 1 ist eine visuelle Begutachtung durch einen zugelassenen Ingenieur oder Architekten. Wenn dabei Anzeichen für erhebliche strukturelle Schäden festgestellt werden, Phase 2 Es folgt eine umfassendere Untersuchung, die auch zerstörende Prüfverfahren beinhalten kann. Ein Gebäude, das Phase 1 abgeschlossen hat und in Phase 2 übergegangen ist, liefert wichtige Informationen. Dasselbe gilt für ein Gebäude, dessen Inspektion überfällig ist.

Die Studie zur strukturellen Integritätsreserve

Die SIRS-Prüfung ist eine separate Anforderung und nicht mit der Meilensteininspektion gleichzusetzen; die eine ersetzt die andere nicht. Sie ist in Abschnitt 718.112(2)(g) für Eigentumswohnungen und in Kapitel 719 für Genossenschaftswohnungen aufgeführt und gilt für Gebäude mit drei oder mehr bewohnbaren Geschossen unabhängig vom Alter – auch für ein im letzten Jahr fertiggestelltes Gebäude muss eine SIRS-Prüfung vorliegen.

Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Reserveanalyse ist der Umfang der SIRS gesetzlich festgelegt. Sie muss mindestens Folgendes umfassen:

1. Dach
2. Tragkonstruktion
3. Brandschutz- und Brandschutzsysteme
4. Wassersystem
5. Elektrische Anlagen
6. Abdichtung und Außenanstrich
7. Fenster und Außentüren
8. Alle anderen Posten, deren Kosten den gesetzlichen Schwellenwert überschreiten und deren Ausfall die oben genannten Posten beeinträchtigen würde

Es erfordert eine Sichtprüfung durch einen zugelassenen Ingenieur, Architekten oder qualifizierten Reserveexperten, Schätzungen der verbleibenden Nutzungsdauer und der Wiederbeschaffungskosten für jede Komponente sowie einen empfohlenen jährlichen Finanzierungsplan.

Reserven sind nicht mehr optional

Diese Änderung hat die größten Auswirkungen auf Ihre Kosten. Früher konnten Eigentümergemeinschaften in Florida jedes Jahr über den Verzicht auf oder die Reduzierung von Rücklagenbeiträgen abstimmen lassen, und viele nutzten diese Möglichkeit – so kam es, dass Gebäude im Jahr 2022 mit jahrzehntelang aufgeschobenen Sanierungsarbeiten und ohne Rücklagen dastanden.

Diese Regelung für die strukturellen Komponenten des SIRS ist aufgehoben. Verbände, die dem SIRS unterliegen, dürfen für diese Posten keine oder nur unzureichende Rücklagen bilden. Die Gelder müssen separat erfasst und ausschließlich für die vorgesehenen Komponenten verwendet werden. Auf nicht-strukturelle Rücklagen kann weiterhin verzichtet werden; die acht strukturellen Kategorien jedoch nicht.

In Küstennähe Miami Bei Gebäuden hat in der Regel die Abdichtung mit einer Restnutzungsdauer von fünf bis zehn Jahren, also das Dach, die kürzeste Restnutzungsdauer. Diese Posten führen hier zu erhöhten Rückstellungen.

Die Versicherungsfolgen

Die Einhaltung der Vorschriften ist nicht mehr nur eine rechtliche Frage. Versicherer nutzen Meilensteine ​​und den SIRS-Status nun als Grundlage für die Risikobewertung, und Citizens Property Insurance darf keine Policen für Verbände ausstellen oder verlängern, die die Vorschriften nicht erfüllen. Die SIRS-Daten der Verbände werden auch an den Staat gemeldet, sodass Kreditgeber und Versicherer den Status eines Gebäudes direkt einsehen können.

Die Kette beginnt: fehlende Compliance → Versicherungsprobleme → Finanzierungsprobleme → kleinerer Käuferkreis beim Verkauf. Die Gebäudedokumentation dient nun als Grundlage für die Wertermittlung.

Das Estoppel-Zertifikat und warum Sie es lesen sollten

Sowohl Eigentumswohnungen als auch Genossenschaftswohnungen geben eine Verwirkungsbescheinigung Bei Vertragsabschluss – die verbindliche Aufstellung der Eigentümergemeinschaft über die Höhe der ausstehenden Zahlungen für die Wohneinheit. Eigentumswohnungen unterliegen § 718.116(8), Genossenschaftswohnungen § 719.108(6).

Was Käufer wissen sollten:

• Der Verein hat 10 Werktagen auf schriftlichen Antrag hin
• Die Gebühr beträgt gesetzlich begrenzt und wird von der DBPR regelmäßig an die Inflation angepasst, wobei für beschleunigte Anträge oder überfällige Rechnungen eine zusätzliche Gebühr erhoben werden darf.
• Es gilt für 30 Tage Bei elektronischer Zustellung 35, bei postalischem Versand – eine verzögerte Schließung kann eine neue Bestellung erforderlich machen.
• Die Figuren die Assoziation bindenWenn die Bilanz zu niedrig ausfällt, kann der Verband Sie im Allgemeinen nicht für die Differenz belangen.

Lesen Sie den Abschnitt über anstehende und geplante Sonderumlagen sorgfältig durch. Dort wird die nächste hohe Zahl für ein Gebäude zum ersten Mal genannt.

Die monatlichen Kosten sind auf den ersten Blick nicht vergleichbar.

Die monatlichen Hausgeldzahlungen einer Eigentumswohnung decken die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, die Versicherung der Gemeinschaftseinrichtungen, die Nutzung der Annehmlichkeiten, die Verwaltung und die Rücklagen ab. Ihre Grundsteuer zahlen Sie separat direkt an die Gemeinde.

Die monatlichen Wartungsgebühren einer Genossenschaft beinhalten oft deutlich mehr:

• Ihr anteiliger Anteil an Vermögenssteuern auf dem gesamten Gebäude
• Ihr Anteil am Schuldendienst für die zugrunde liegende Pauschalhypothek, falls einer existiert
• Gebäudeversicherung, Personal, Nebenkosten und Rücklagen

Eine Genossenschaftswohnung, deren Instandhaltungskosten im Vergleich zu den Hausgeldzahlungen einer Eigentumswohnung alarmierend hoch erscheinen, muss nicht zwangsläufig höher sein, wenn man die beiden Angebote direkt vergleicht. Fragen Sie nach der detaillierten Aufschlüsselung und insbesondere danach, ob die Genossenschaft eine Hypothek hat und wie hoch deren Saldo und Laufzeit sind. Eine bestehende Hypothek, die demnächst zu einem höheren Zinssatz refinanziert werden muss, bedeutet eine monatliche Erhöhung Ihrer monatlichen Beiträge.

Steuern und homestead

Ein Punkt, der Käufer aus New York überrascht: Genossenschaftswohnungen in Florida qualifizieren sich für die homestead Befreiung von der Grundsteuer. Nach Paragraph 196.041 wird ein Mieter-Aktionär, der die Einheit als seinen ständigen Wohnsitz nutzt, für Zwecke der Wertbefreiung als Inhaber des wirtschaftlichen Eigentums behandelt, und Kapitel 719 sieht vor, dass Genossenschaftsgrundstücke separat bewertet werden.

Man sollte das nicht überinterpretieren. Floridas homestead Das Gesetz greift in verschiedenen Kontexten – etwa bei der Steuerbefreiung, dem Schutz vor Zwangsversteigerung durch Gläubiger und den Regelungen zur Erbfolge. Die Behandlung von Genossenschaftsanteilen in diesen drei Bereichen ist Gegenstand laufender Rechtsstreitigkeiten und noch nicht einheitlich geregelt. Wenn Sie sich mit Nachlassplanung befassen, sollten Sie dies unbedingt mit einem Anwalt in Florida besprechen und nicht einfach davon ausgehen.

Auch die Abschlusskosten unterscheiden sich. Ein Wohnungsverkauf in MiamiIn Dade fallen beim Kauf einer Immobilie Stempelgebühren auf die Eigentumsurkunde sowie Zuschläge für alle Gebäude außer Einfamilienhäusern an. Zusätzlich werden Stempelgebühren und eine Steuer auf immaterielle Vermögenswerte auf die Hypothek erhoben. Die Übertragung eines Genossenschaftsanteils ist ein anderes Verfahren und wird anders abgewickelt. Bitten Sie Ihren Notar um eine detaillierte Kostenaufstellung speziell für die von Ihnen erworbene Immobilie, anstatt anzunehmen, dass beide Fälle gleichwertig sind.

Vermietung

Die Regelungen von Wohnungseigentümergemeinschaften sind sehr unterschiedlich. Viele erlauben die Vermietung unter der Voraussetzung einer Mindestmietdauer, einer Begrenzung der Mietverträge pro Jahr und einer Wartezeit nach dem Kauf. Miami Einige Gebäude erlauben Kurzzeitvermietungen, die meisten jedoch nicht. Dies ist eine gebäudebezogene Frage, deren Antwort in der Teilungserklärung und den Hausregeln zu finden ist.

Genossenschaften sind in Bezug auf Untervermietung im Allgemeinen restriktiver, manche verbieten sie sogar gänzlich. Wo Untervermietung erlaubt ist, bedarf es üblicherweise der Zustimmung des Vorstands für jeden einzelnen Mieter – dem gleichen Prüfverfahren, das Sie durchlaufen haben.

Falls ein Teil Ihrer Pläne die Anmietung der Einheit beinhaltet, klären Sie dies, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

Wiederverkaufsliquidität

Eigentumswohnungen sind mit Abstand die vorherrschende Eigentumsform in Miami-Dade. Genossenschaften gibt es hier – in älteren Gebäuden, einige Miami Beach Immobilien, Teile von Broward und eine Reihe von altersbeschränkten Wohnanlagen – aber sie stellen nur einen kleinen Teil des Angebots dar.

Das geringe Angebot hat zwei Nachteile. Weniger Genossenschaften bedeuten weniger Käufer, die die Struktur verstehen, weniger Kreditgeber, die eine Finanzierung anbieten, und einen Vorstand, der bei der Auswahl der Mieter mitentscheiden kann. Die Vermarktungszeit ist in der Regel länger, und die Käufergruppe tendiert eher zu Barzahlern.

Das ist kein Grund, eine Genossenschaftswohnung zu meiden, die wirklich zu Ihnen passt. Es ist vielmehr ein Grund, eine solche Wohnung mit der Absicht zu kaufen, sie zu halten, und Ihre Ausstiegserwartungen entsprechend anzupassen.

Was Sie vor Ihrer Zusage anfragen sollten.

Ganz gleich, welche Struktur Sie betrachten, fordern Sie diese an und lesen Sie sie tatsächlich:

• Die jüngste Meilensteinprüfung Bericht, einschließlich Phase 2, falls eine solche ausgelöst wurde
• Das Studie zur strukturellen Integritätsreserve und dem aktuellen Plan zur Reservefinanzierung – vergleichen Sie die Empfehlungen mit den tatsächlich gesammelten Beträgen.
• Die letzten zwei Jahre Budgets und Finanzberichte
• Protokoll der Vorstandssitzung Seit 12 Monaten tauchen hier – noch ausstehende Bewertungen – auf, bevor sie irgendwo offiziell veröffentlicht werden.
• Jedes Sonderumlagen erhoben, anhängig oder in der Diskussion
• Das Versicherungszertifikat und aktuelle Prämienhistorie
• Das Regeln für die VermietungHaustiere und Renovierungen – und bei einer Genossenschaftswohnung Untervermietung und Umzug
• Für eine Genossenschaft: die zugrunde liegende Hypothek Saldo, Zinssatz und Fälligkeitsdatum zuzüglich etwaiger Übertragungsgebühren oder -steuern.

Wenn der Verkäufer oder der Verband diese Informationen nur langsam bereitstellt, ist das auch eine Information.

Schon in einem Stapel Vereinsunterlagen begraben? Das kostenlose HOA-Dokumentendecoder Er liest sie und erklärt Ihnen in einfachen Worten, was die Warnsignale sind.

Unter dem Strich

Für die meisten Käufer in Brickell, Innenstadt, South Beach, Coral Gables und Coconut GroveDie praktische Antwort lautet: Sie werden sich hauptsächlich nach Eigentumswohnungen umsehen, da diese am häufigsten verfügbar sind. Sollten Sie bei Ihrer Suche auf eine Genossenschaftswohnung stoßen, die Ihren Vorstellungen entspricht, ist dies eine Überlegung wert – rechnen Sie jedoch mit einem längeren Finanzierungsprozess, einem Verwaltungsrat mit Mitspracherecht und einem kleineren Käuferkreis beim Verkauf.

Was sich seit 2022 wirklich geändert hat, ist, dass die Frage der Gebäudestruktur nun weniger wichtig ist als die des Gebäudes selbst. Eine gut geführte Genossenschaftswohnung mit ausreichenden Rücklagen und einwandfreier Abschlussprüfung ist eine bessere Investition als eine Eigentumswohnung in einem Gebäude, in dem seit zwanzig Jahren alles aufgeschoben wurde. Die Dokumente geben Aufschluss darüber, was Sie vor sich haben.

Häufig gestellte Fragen

Sind Genossenschaften üblich in Miami?

Nein. Eigentumswohnungen sind die vorherrschende Eigentumsform in Miami-Dade. Genossenschaften finden sich in einigen älteren Gebäuden, Teilen von Miami Beach und Broward sowie eine Reihe von altersbeschränkten Wohnanlagen, die jedoch nur einen kleinen Teil des verfügbaren Angebots ausmachen.

Kann man für eine Genossenschaftswohnung in Florida eine Hypothek bekommen?

Keine herkömmliche Hypothek. Der Kauf einer Genossenschaftswohnung wird über ein Anteilsdarlehen finanziert, das durch Ihre Anteile und einen Nutzungsvertrag besichert ist. Dieses Darlehen wird in der Regel durch eine UCC-1-Registrierung und nicht durch eine eingetragene Hypothek wirksam. Da nur wenige Kreditgeber in Florida diese Art von Darlehen anbieten, sollten Sie sich vor der Wohnungssuche einen Kreditgeber suchen. Einige Genossenschaften schränken zudem die Finanzierungsmöglichkeiten ein oder verlangen die Zahlung in bar.

Gelten Floridas Meilenstein-Inspektions- und SIRS-Regeln auch für Genossenschaften?

Ja. Die in Abschnitt 553.899 festgelegte Meilensteinprüfung gilt für Wohngenossenschaftsgebäude mit drei oder mehr bewohnbaren Geschossen. Die Verpflichtungen zur Prüfung der strukturellen Integritätsreserve sind in Kapitel 719 für Genossenschaften und in Kapitel 718 für Eigentumswohnungen geregelt. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten abweichende Bestimmungen (Kapitel 720).

Kann ein Genossenschaftsmitglied in Florida die folgenden Ansprüche geltend machen? homestead Befreiung?

Für Zwecke der Grundsteuer, ja. Ein Mieter-Aktionär, der die Einheit als Hauptwohnsitz nutzt, gilt für Zwecke der Wertsteuerbefreiung als wirtschaftlich Berechtigter. Floridas andere homestead Rechtsgrundsätze wie Gläubigerschutz und Erbfolgebeschränkungen wurden separat gerichtlich verhandelt und sind für Genossenschaften weniger eindeutig geregelt. Wenn Ihnen Nachlassplanung wichtig ist, sollten Sie einen Anwalt in Florida konsultieren.

Ist eine Genossenschaftswohnung günstiger als eine Eigentumswohnung?

Der Kaufpreis ist für eine vergleichbare Wohnung oft niedriger, doch die monatlichen Nebenkosten können Posten enthalten, die bei einer Eigentumswohnung separat abgerechnet werden – insbesondere Grundsteuer und Tilgung des Gebäudedarlehens. Vergleichen Sie die gesamten monatlichen Betriebskosten, nicht den Kaufpreis.

Kann ein Genossenschaftsvorstand einen Käufer ablehnen?

Ja, und in der Regel ohne Angabe von Gründen, vorbehaltlich des Antidiskriminierungsgesetzes im Wohnungsbereich. Dies ist die Hauptursache für zeitliche Risiken bei einer Genossenschaftswohnungstransaktion – sowohl beim Einzug als auch beim Verkauf.

Warum ist eine Eigentumswohnung in Florida nicht garantieberechtigt?

Häufige Auslöser sind erheblicher Instandhaltungsstau, unzureichende Rücklagen, versäumte erforderliche Baugutachten, laufende Rechtsstreitigkeiten mit Beteiligung der Eigentümergemeinschaft und eine hohe Konzentration von Investoren oder Einzeleigentümern. Ein nicht genehmigungsfähiges Gebäude kann nicht konventionell finanziert werden, wodurch sich der Käuferkreis auf Barzahler und Portfolio-Kreditgeber beschränkt.

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Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zu den Unterschieden zwischen diesen beiden Eigentumsstrukturen in Florida. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die gesetzlichen Bestimmungen wurden seit 2022 mehrfach geändert und entwickeln sich stetig weiter. Ihre Anwendung hängt von Ihrem jeweiligen Gebäude ab. Lassen Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Florida prüfen, bevor Sie sich festlegen.

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